Строительство жилья в наше время - одно из самых рентабельных направлений бизнеса. Это связано с тем, что жилье будет нужно всегда, на него существует устойчивый спрос, который иногда опережает предложение. Если вы захотите вложить деньги в строительство многоквартирного жилого дома или привлечь инвесторов, то вам, конечно же, понадобится бизнес-план.

Цель и обоснованность проекта

Основная цель проекта состоит в строительстве многоквартирного жилого дома с последующей продажей готовой недвижимости. Дополнительными целями могут служить удовлетворение спроса жителей города на комфортное жилье и благоустройство территории, прилегающей к вашей постройке. Бизнес-план строительства жилой недвижимости подразумевает, что в вашем проекте грамотно изложена целесообразность возведения «многоэтажки» именно в этом районе с обоснованиями в виде оценки рынка недвижимости и степени рентабельности.

Но начать следует с юридического обоснования проекта. Для начала строительства жилого дома вам понадобится ряд документов, получение которых займет немало времени и нервов, а значит для работы в этом направлении вам потребуется отдельные сотрудники. Итак, вам будет нужен арендный договор или документ, в котором подтверждается ваше право собственности на данный земельный участок, а также разрешение на строительство, полученное в администрации города, лицензия на строительные работы, согласование проекта с управлением архитектуры, выкопировка из Генплана необходимой градостроительной документации и т. д.

Любой бизнес-план подразумевает подробное описание проекта. Мы предлагаем для строительства девятиэтажный жилой дом с расположением офисных помещений на первом этаже и парковкой для стоянки автомобилей.

Место строительства многоквартирного жилого дома - областной центр в центральной части России, так как здесь поддерживается высокий спрос на жилье, а значит и соответствующие цены на квадратный м жилья.

Помимо этого, конкуренция здесь не такая высокая как на рынках Москвы или Подмосковья.

Вернуться к оглавлению

Исследование рынка жилья

Исследование рынка привнесет в наш бизнес-план экономическую обоснованность проекта. Дело в том, что из-за высокого уровня необходимых инвестиций обладает и известными рисками. В связи с этим выбор места для строительства и характеристики будущего жилья должны тщательным образом просчитываться, чтобы вы могли извлечь максимальную выгоду из данного проекта. Мы должны выяснить, сколько квадратных метров жилья было введено за последний год в указанном районе (городе), какая наблюдается при этом динамика показателей, увеличивается или уменьшаются темпы застройки в данном муниципальном образовании.

Немаловажным является владение информацией о том, жилье какой ценовой категории пользуется самым большим спросом. Потенциал роста рынка жилой недвижимости зависит и от деятельности банков, точнее от их активности в области ипотечного кредитования, поскольку далеко не каждый человек в наше время способен приобрести жилье без использования заемных средств.

Чем выше покупательная способность населения в данной местности, тем больше жилья повышенной комфортности можно продать (вплоть до элитного жилья) и тем дороже может стоить квадратный метр недвижимости.

Итогом исследования рынка должны стать экономически обоснованные расчеты по стоимости квадратного метра жилья. Это поможет не только правильно сформировать ценовую политику, но и обеспечит быстрый сбыт конечной продукции (готового жилья). В итоге вы сможете быстрее приступить к реализации нового проекта, увеличить оборот своих денежных средств и повысить уровень собственных доходов.

Вернуться к оглавлению

Сотрудничество с местными властями

Следует знать, какую жилищную политику ведет местная администрация, участвует ли она в федеральных (региональных) программах по расселению жителей города из ветхого и аварийного жилья, закупает ли готовую жилую недвижимость или участвует ли в строительстве в качестве соинвестора. Зачастую сотрудничество с местными властями в рамках муниципально-частного партнерства может оказаться весьма выгодным. Имеется в виду не только информационная и консультационная поддержка по строительству многоквартирного жилого дома, но и прямое участие местных властей в форме капитальных вложений.

Следует учитывать, что оформление необходимой документации, которое в некоторых случаях тянется годами, в данной ситуации может происходить в рекордно сжатые сроки.

Еще одна особенность работы с муниципальными образованиями состоит в возможности сотрудничества на стадии формирования проекта. Зачастую местным администрациям необходимы жилые помещения небольшого метража, которые не пользуются популярностью у застройщиков, но жизненно необходимы муниципальным властям для реализации программ по расселению жителей города из аварийного жилья. Другими словами, ваш бизнес-план может предусматривать строительство жилья различной планировки и метража для нужд местных властей, что гарантирует вам рынок сбыта и полностью исключит некоторые риски.

Вернуться к оглавлению

План производства

Бизнес-план обязательно включает в себя основные показатели будущего многоквартирного жилого дома. Мы должны указать тип и площадь застройки, общую площадь жилой и коммерческой недвижимости, количество корпусов (если их 2 или больше), общее количество квартир и коммерческих объектов. Если имеется возможность указать, под какую конкретную коммерческую недвижимость выделяются площади (например, для расположения торговых центров, фитнес-клубов, салонов красоты и т. д.), то это только украсит ваш бизнес-план и поможет привлечь инвесторов.

Ваш бизнес-план должен четко прописывать срок основных работ и их пошаговый план - от оформления разрешительной документации до сдачи построенного объекта в эксплуатацию. Перед началом строительства по закону необходимо проведение подготовительных и земляных работ, получение геологической экспертизы, подтверждающей возможность постройки жилого дома на этом участке. Необходимо включить в ваш бизнес-план ежеквартальный план-график проведения всех строительных работ: подготовки территории и закладки фундамента, возведения здания и монтажных работ, необходимых внутренних и отделочных работ. Как уже становится ясно из вышеизложенного, для постройки многоквартирного жилого дома вам понадобится полный штат сотрудников различных специальностей. Если вы не хотите сами осуществлять строительную деятельность, то можно заключить договор с профильной организацией.

«Дом, милый дом!»
Не сомневаюсь, что все хотят иметь свой дом – место, где будет уютно и комфортно. «Что нам стоит дом построить?!» эту фразу можно употреблять в разных контекстах, окончания она имеет тоже разные, но суть не в этом. Главное, что речь в ней идет о доме. Не зря говорят: «Мой дом – моя крепость». В житейском смысле коттедж, дача, квартира, комната – это дом, но с точки зрения буквы закона не все так просто. Про индивидуальные жилые дома и дачи мы уже упоминали ранее. Теперь подробнее остановимся на многоквартирных жилых домах.

Понятие многоквартирного жилого дома

Для начала обратимся к Жилищному кодексу РФ (далее – ЖК РФ). В этом нормативном правовом акте (статья 16) дается толкование терминам «жилой дом» и «квартира».


Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ отсутствует, оно приведено в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», которое утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.


Обратимся к своду правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Правила проектирования. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», приложение «Б»:

Что нужно знать о разрешении на строительство МКД

Форма разрешения на строительство одинакова как для объекта индивидуального жилищного строительства, так и для многоквартирного жилого дома (далее – МКД), она утверждена Приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр. Главное различие заключается в перечне документов, которые необходимо представить в уполномоченный по выдаче разрешения на строительство орган.

Документы, необходимые для получения разрешения на строительство МКД, а также образец заявления о выдаче разрешения приводятся в статье « ».

Уполномоченным органом (тот, кто дает разрешение на строительство) в большинстве случаев является орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором планируется строительство МКД (исключения приводятся в части 5 — 6 статьи 51 ГК РФ и другие федеральные законы).

Получение разрешения на строительство МКД возможно после установления уполномоченным органом соответствия проектной документации градостроительным регламентам, проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Порядок получения разрешения через многофункциональный центр вы можете изучить в статье « ».

После разработки проектной документации необходимо получить заключение экспертизы проектной документации, случаи, когда проекты МКД не подлежат экспертизе, смотрите в статье « ». Согласно «дорожной карте» Чувашской Республики срок прохождения государственной экспертизы проектной документации по МКД – 45 дней.

Если экспертиза проектной документации была негосударственной, то необходимо приложить копию свидетельства об аккредитации юридического лица, которое выдавало это заключение.

Раздел «срок действия разрешения на строительство» заполняется уполномоченным органом согласно проектной документации, представленной заявителем. Продолжительность строительства МКД предусматривается проектом организации строительства.

Если права на земельный участок или МКД переходят к другому лицу, то срок, на который выдается разрешение, остается прежним (исключения читайте в части 21 статьи ГК РФ).

Немного о мансардах

Верхний этаж МКД может быть мансардным, чердачным или техническим (технический чердак)
Возвращаясь к СП 54.13330.2011, читаем следующее:

• 3.15.6 Этаж технический — этаж, функционально предназначенный для размещения технических помещений здания и внутридомовых инженерных систем, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), или в верхней части здания (технический чердак), или между надземными этажами.
• 3.15.7 Этаж мансардный (мансарда, мезонин) – этаж в чердачном пространстве,
  фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) кровли (скатной или плоской).
• 3.17 Чердак – открытое помещение между перекрытием верхнего этажа, наружными стенами и конструкцией крыши;

Если техэтаж и чердак жилыми не считаются, то мансарды в жилом доме могут быть пригодны для проживания людей, если будут выполнены требования нормативов к жилому помещению.

P.p.s. Друзья, хочу Вам также порекомендовать "Генератор исполнительной документации - Генератор-ИД" от сайта ispolnitelnaya.com . Программа настолько простая и действенная, что сэкономит кучу времени. Всем советую ознакомиться!!!

В Тверской области построили жилье, где цена квадратного метра оказалась в полтора раза ниже рыночной

В Калязине Тверской области построен многоквартирный дом, цена за квадратный метр в котором в полтора раза меньше рыночной. Сразу отметим, что строительство добротное, традиционное, это не «сэндвичный» вариант. Там уже живут семьи. Построен дом с помощью системы жилищно-строительного кооператива (ЖСК), законодательная база которого восстановлена в России с 2011 года. Соответственно, опыт данной стройки можно перенести на любое строительство в России.

Организатор стройки Сергей Качушкин, председатель Попечительского совета Фонда содействия развития ЖСК . Как человек, ратующий за возрождение строительного кооператива, он убежден, что в России можно строить честно и, главное, качественные и надежные дома. Важнейшим идеологическим моментом стал принцип строительства без единой «копейки», потраченной на благодарности, стимуляции, откаты, подкаты и всё прочее. О нюансах данного успешного строительного эксперимента, подходе контрольно-надзорных органов, а также о системе ЖСК и не только поговорили с ним в интервью.

«СП»: - Сергей, вы организовали своего рода эксперимент - построили дом без взяток. Это восхищает! Расскажите в чем еще уникальность этой стройки, где построен дом и правда ли что цена за квадратный метр в полтора раза меньше рыночной?

Все началось с того, что появилась инициатива построить жилье в городе Калязин Тверской области для социально незащищенных слоев: для учителей, врачей, медсестер, воспитателей детских садов, для многодетных семей. Мы объединили усилия с властями города. В итоге сегодня в городе построен дом, где уже живут 44 семьи. Жилье с отделкой в этом доме обошлось в 25 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения, цена подобного квадратного метра в городе без отделки - от 45 тысяч рублей.

Первым и самым важным постулатом при осуществлении данного проекта был принцип строительства без «поощрений» контролирующих организаций.

«СП»: - Немного отойдем в сторону, а потом поговорим подробно о реализации этого строительного эксперимента. Проблема доступности жилья в России одна из первостепенных. В каких объёмах строится сегодня социальное жилье?

В субъектах объемы строительства такого жилье разные. В то же время есть социально ориентированные крупные проекты по строительству. Причем, они не всегда получают публичную огласку. Например, знаю, что строил такие дома Владимир Потанин, Алексей Мордашов. В своё время достаточно много строил и Роман Абрамович.

«СП»: - Сегодня позволить купить жильё в России по оценкам экономистов может 5−7% населения России. С ипотекой - 10−15%. В стране голод жилья. И отдельные «постройки» не спасают ситуацию.

Данным проектом мы доказали, что купить жильё с ипотекой сможет 100% населения Российской Федерации. Я готов утверждать это со всей ответственностью.

«СП»: - Давайте тогда разберем всё по полочкам. В чём основа проекта?

Во-первых, за основу мы взяли то, что было инициировано и реализовано еще в 1958 году в Советском Союзе, а именно - жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Напомню, что в советское время частной собственности на жильё не было. Все жилье было государственное. При этом законодательство Советского Союза позволяло иметь общественно-долевую кооперативную собственность. Тогда руководство страны приняло решение в части жилья, сравнимое с маленьким НЭПом, - разрешили строить жильё частникам, что раньше было недопустимо.

Доходы населения в Советском Союзе были невысокие, но были люди, которые могли себе позволить тратить деньги на дорогое жильё. Это были учёные, топовые преподавательские кадры, культурная элита и целый ряд других людей, которые имели высокий уровень дохода (более 200 рублей в месяц). Внеся первый взнос за кооператив, человек начинал из зарплаты выделять достаточно большую сумму денег на то, чтобы получить квартиру в элитном доме. В советское время кооперативный дом - это, как правило, строительство высокого уровня: кирпичный, с застекленной лоджией, с совсем другими площадями.

После распада СССР возникли проблемы с финансированием, многие кооперативы были «заморожены», некоторые «строились» 15−20 лет, часть обанкротилась. Далее пошла череда обманутых дольщиков и пайщиков по причине того, что многие коммерсанты, к сожалению, почувствовав вкус больших денег, начали искать «варианты» ещё больших денег.

Объясню подробно, чтобы не возникло непонимания. В системе ЖСК советского времени пайщики привлекали застройщика, который строил дом. В лихие 90-е и уже в наше время сам застройщик (а вернее - коммерсант под видом застройщика) стал инициатором создания ЖСК и чуть ли не набирал туда пайщиков. За счёт этих денег он и начинал строить дом. В результате пайщики, не понимая, что происходит, не контролируя застройщика, просто давали деньги. А застройщик строил так, что в почти готовом доме пайщики (как ЖСК) оставались должны очень много денег застройщику. Далее застройщик прекращал строительство, предъявляя иски к ЖСК, с которым он имел чисто договорные отношения. Еще раз подчеркну, что сам инициатор строительства - коммерсант - находился в застройщике. Далее через судебное решение у пайщиков за долги изымалось всё, что было построено: люди оставались без квартир, а коммерсант фактически оставался с достроенным домом.

«СП»: - Это мошенничество высокого уровня.

Здесь очевидное злоупотребление правом. Поэтому государство должно создавать такие правила, когда злоупотреблять правом станет либо сложно, либо очень чревато.

«СП»: - Теперь вернёмся к проекту. Чем уникальна данная «стройка века»?

При решении вопроса строительства жилья для социально незащищенных жителей Калязина вспомнилась идея ЖСК советского времени. Было потрачено время на изучение действующего законодательства. Выяснилось, что законодательная база ЖСК восстановлена с 2011 года и обладает целым рядом дополнительных возможностей и льгот, которые, сразу оговорюсь, реализовать невозможно. Кто бы мне что ни говорил, но ипотеку для социально незащищённых слоёв населения получить практически невозможно! Я говорю о среднестатистическом гражданине РФ, у которого доход плюс-минус 20−30 тысяч рублей.

«СП»: - 44 семьи построили квартиры без ипотеки?

С ипотекой, но льготной. Мы совместно с «Россельхозбанком» боролись за нее десять месяцев. В результате был создан финансовый продукт. Банк принял первый пай, внесённый в ЖСК, как взнос за ипотечный кредит.

Без этого банковского продукта человек должен был внести пай по требованиям ЖСК (чтобы ЖСК начал жить и строить), а затем внести взнос в банк для получения ипотечного кредита. Для многих рядовых граждан это неподъемная сумма.

В итоге по договору с «Россельхозбанком» ставка по ипотеке составила 12,9% годовых. Это высокий процент. Но это и минимально возможный вариант. Таким образом, ежемесячный платеж по ипотеке составил в среднем 10−13 тысяч рублей на срок 20 лет. Кстати, ипотека без поддержки обходилась бы ежемесячно в 20 тысяч рублей, которые для Калязина неподъемная сумма.

Вообще, снизив ипотечный кредит до 2−5%, Россия смогла бы отстроиться в кратчайшие сроки и миллионы семей получили бы долгожданное жилье.

«СП»: - Ваш ЖСК получил льготные условия, например, на предоставление участка без конкурса?

На практике мы поняли, что не сможем собрать тот пакет документов, который необходим для создания социально ориентированного ЖСК, который дал бы нам право на льготы. Поэтому мы отказались от этой идеи и строили дом как самый обычный, без привилегий и льгот.

Отмечу несколько принципиальных моментов. Первый постулат, о котором уже говорил - строительство дома осуществлялось без единой «копейки», потраченной на благодарности, стимуляции, откаты, подкаты и всё прочее. Работа складывалась по следующему принципу: когда к нам приходили контролирующие структуры и говорили, что надо сделать «наверное, вот это», мы просчитывали, сколько это будет стоить, и задавали свой вопрос, - это надо делать или не надо? Если это надо делать - вопросов нет, мы это сделаем. Если это не надо делать, то дайте нам официальную бумагу, в которой будет подтверждение. И обязательно уточняли им, что кроме «спасибо» мы отблагодарить их ничем не сможем. И так было практически на каждом шагу.

Второй наш постулат состоял в том, что цена за квадратный метр должна быть не больше 25 тысяч рублей. Причем за такие деньги должен быть не сендвичный вариант, а дом по традиционным классическим проверенным технологиям. Отобрали организацию, которая предложила построить за эту цену дом под ключ, причем с квартирами с социальной отделкой: утеплённый линолеум, обои, вся сантехника, нагревательный агрегат для горячей воды, двери, окна.

Также мы решили вместо положенных по ГОСТ 34 кв.м. на однокомнатную квартиру, сделать ее просторнее - 45 кв.м. То же самое с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами.

«СП»: - С какими подводными камнями столкнулись при строительстве?

Чтобы избежать рисков и на моменте сдачи дома не получить от «Стройнадзора» вопросы о глубине фундамента, которые как правило обходятся проверкой специализированных служб на миллион рублей, мы фиксировали все стадии строительства с самого начала: от рытья котлована до финальной раздачи ключей.

Любую работу на стройке начинали с того, что уведомляли надзирающие органы о ходе проводимой работы. Далее выдавали все необходимые документы организации-подрядчику и в обязательном порядке получали как предварительные акты, так и акты по завершенным работам.

Так, по заявлению «Стройнадзор» обязан предоставить сотрудника на стройку. Если структура начинает игнорировать заявление, над ними есть вышестоящие надзорные органы и всегда есть прокуратура. Поверьте мне, заставить чиновника работать не составляет никакого труда, если вы сами готовы работать.

«СП»: - Это тяжело выбить технически?

Это абсолютно несложно, потому что, слава Богу, у нас есть закон. Как бы странно это не звучало - у нас закон работает!

«СП»: - Расскажите о конкретных проверках контролирующих органов.

Первая проверка пожарных была очень сложная: выявили около 40-ка недоработок. Когда ко мне пришли с актом замечаний и спросили, что делать, я сказал, - устраняйте!

Например, одной из недоработок стало отсутствие пожарного щита. Я могу сказать, что на 99% строек его никогда не было. Щит сбили за два часа, при этом собрав для него все атрибуты: конусообразное ведро, багор, лом, лопату и прочее. Когда пожарные пришли второй раз и сказали, что «ведро не красного цвета», я ответил, - дайте мне кисточку я сам его покрашу. Если оно должно быть красного цвета, то будет. И напротив каждого пункта сотрудник расписался, что недоработка устранена. Пришлось также исправлять такие «недочеты», как установка пожарной лестницы на глухую стену, установка пожарной системы «Ливень» в каждую комнату и прочие «нормативы», которые предназначены для промышленных зданий, а не для жилых домов.

Что меня поразило больше всего, что этот проект был чисто социальный, он строился для учителей, врачей, но, к сожалению, это не остановило никого. Я почему-то свято верил, как пионер, что если строить учителям, то никто не попросит денег, а наоборот скажет, - молодцы, посмотрите, какой дом получается!

«СП»: - Чиновники больны?

Я могу вас расстроить. Я сам был чиновником. Это неправильная формулировка. Чиновник - это человек, гражданин. Люди больны, а не чиновники. Это принципиальная разница.

Следующая ситуация возникла тоже анекдотическая. Я сразу сказал, что будет жесточайший контроль финансовых средств: авансовые платежи будут, но основные деньги будут выплачиваться по факту приёмки работ. Появляется делец, субподрядчик, который должен был что-то делать. Ему выделили 5 млн. рублей. Проходит какое-то время, он пришел просить еще 4 млн. рублей. Я спрашиваю, - а те 5 млн рублей закрыл? Он в ответ, - закрою, но вот здесь и здесь нужно срочно добрать вот это и вот это. Я потребовал отчитаться за первый транш.

В итоге выяснилось, что этот товарищ освоил 1,5 млн. рублей, а на оставшиеся деньги купил жене шубу, себе машину, съездил куда-то отдохнуть. Когда ему поступил первый звонок из правоохранительных органов со словами «приходите объясняться», он по факту все недостающие деньги компенсировал. В результате мы вынуждены были искать других подрядчиков. Причём, как ни странно, местных подрядчиков было найти сложнее, чем привезти со стороны. Раньше меня всегда удивляло, когда на выполнение крупного госконтракта нанимали подрядчиков из других регионов. Казалось, это глупо, ведь надо людей привезти, увезти, разместить, содержать. Но когда сам столкнулся с этим, понял, что это не глупо.

Еще один пример: Тверская область, кругом леса, деревья выше крыши. Начинаем покупать пиломатериалы. Раз - цена выше. Спрашиваю, - почему выше, кругом другие цены? Отвечают, - у нас такая цена. В результате привезли все необходимое из Московской области. Это к вопросу, больные чиновники или больные люди. Когда люди видят, что стройка идет вялотекуще, что половина разворовывается, срабатывает психология, - давай хоть 100 рублей. А когда дом строится под контролем, то сразу возникает ощущение, что это показательная стройка и денег там будет немерено, поэтому какие там 100 рублей, минимум 200! В том числе по этой причине для отделочных работ мы вынуждены были привлекать корейцев.

«СП»: - Были ли комические случаи, когда чиновники или контролирующие органы пытались внаглую помешать или что-то получить от этой стройки?

Я вообще понял, что Жванецким быть в нашей стране очень просто, надо только уметь слушать и наблюдать. Одна «мундепка», так в народе называют муниципальных депутатов, заявила, что нужно снести забор, который построен вокруг отстроенного дома. По ее логике, ранее там проходила «народная тропа» в ближайший алкогольный отдел магазина и люди привыкли к этому маршруту. Теперь же они натыкаются на забор, могут получить увечья. Я должна думать обо всем городе, а не о ваших 20-ти семьях, - заявила депутат. Это реальный случай. Позвольте мне не комментировать его причины.

«СП»: - Кто должен стать локомотивом, инициатором подобных строек, чтобы такие дома строились по всей стране?

В ходе реализации проекта мы поняли, что инициатором подобных движений должна выступать муниципальная власть. Интересный момент - при сдаче дома присутствовали и региональные власти.

При этом у администрации города, да и области возникает несколько страхов. Во-первых, риск получить обманутых дольщиков, в результате чего вырастет количество людей, которым надо опять помогать, которых надо защищать, тратить на это деньги, при этом показатели ухудшатся. Это принцип «премудрого пескаря». Есть у тебя очередь из 100 тысяч человек нуждающихся - ну и не трогай их. А сейчас начнёшь помогать, они из разряда нуждающихся перейдут еще и в разряд обманутых. Это первый страх муниципальной администрации.

Вторая группа опасений связана со страхом пробуждения народа от спячки. Мы долго говорим о социальной активности населения, мы создаём общественную палату, ОНФ и прочие институты гражданского общества. Но я могу с уверенностью сказать, что 44 семьи в Калязине, которые принимали участие в строительстве, уже точно не будут давать кому-то взятки. Эти люди убедились, что можно свободно получать госуслуги и при этом не быть кому-то обязанным. Эти люди являются эффективными субъектами гражданских правоотношений. Они могут принимать участие в экономической жизни и получать эффективные, зримые, осязаемые результаты. И при этом ни от кого не зависеть. И насколько я понимаю, здесь и кроется ящик Пандоры.

«СП»: - Проект получил свое развитие в виде «Фонда содействия развития ЖСК». Оригинальный сайт структуры имеется в интернете. Какова активность со стороны властей к таким проектам?

Я не буду говорить, кто проявил уже интерес к этому, их немало, и надеюсь, будем развивать это направление и дальше. Но со стороны властей есть определённая тишина.

Проектом в Калязине мы доказали, что построить дом без взяток по адекватной цене за квадратный метр может каждый. Мы собираемся выходить с данной инициативой в Госдуму. В планах также инициировать законодательное упрощение необходимого пакета документов для подтверждения социально-незащищенного статуса.

Проектная декларация на строительство многоквартирного дома включает в себя огромное количество различных сведений, анализ которых может дать потенциальному дольщику понимание надежности застройщика и примерного вида будущего дома. О том, какие данные входят в проектную декларацию и как определить, стоит ли доверять конкретному заемщику, читайте в этой статье.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома - основной документ, регулирующий взаимоотношения сторон при покупке жилья в строящихся объектах. Оформление отношений на основании какого-либо другого документа может серьезно осложнить жизнь дольщику в будущем. Однако имея договор долевого участия, также нельзя упускать из виду некоторые нюансы, о которых рассказано в этой статье.

Строительство многоквартирных домов

Любая строительная фирма достойна уважения, если она занимается возведением индивидуальных или многоквартирных домов, которые в будущем преобразуются в огромный жилищный комплекс из множества многоэтажных сооружений. Но ведь воплотить такую идею в жизнь получается далеко не каждому. Дело обстоит не только в высокой стоимости проекта, но и в трудностях получения согласия у районной власти на строительство многоквартирных домов.

Чтобы не погружаться в сложную терминологию, а говорить несложным языком, то определение будет таковым. Многоэтажный дом - это сооружение, в середине которого частникам или юридическим лицам дается право на владение комнатами, апартаментами или коммерческими зонами. В таком сооружении одновременно может быть от двух и более квартир. Кроме того, у каждой из них имеется свой персональный выход во двор или в комнаты всеобщего использования, к примеру, на лестничную площадку либо в коридор.

Кроме апартаментов или комнат, в данном строении (чаще всего на 1-ом этаже) могут размещаться нежилые торговые помещения. Такие площади используют в качестве магазинов, бизнес-офисов, приемочных. А также в многоэтажном сооружении имеются помещения для общего использования лестницы и коридоры, балконы и лоджии, лифты и лестничные площадки.

Возведение многоквартирного здания можно поделить на несколько стадий. Эти стадии подразумевают соблюдение выполнения работ качественно и профессионально, ведь высотное сооружение - это очень непростая конструкция, главным критерием которого является обеспечение мер безопасности для жильцов. Также немаловажным фактором станет создание комфортабельных условий для жилья и подвод всех необходимых инженерных коммуникаций.

Выбор земельной площади для застройки

Изначальным этапом при возведении данной конструкции станет выбор земельной площади для строительства. Подбор участка выполняется согласно плану формирования городской постройки.

Проще всего будет получить земельную площадь в черте города, где небольшое количество домов и намечается возведение дополнительных жилых домов. Чего нельзя сказать про городской центр, основные многоэтажные дома там расположены достаточно плотно.

При строительстве многоэтажных домов важно:

1. Во-первых нужно учесть наличие телефонных проводов для подсоединения к интернету и ТВ. Ведь сегодня современный человек не представляет себе жизнь без таких революционных технологий. Чем ближе находятся требуемые коммуникации, тем меньше будет первоначальная стоимость за один квадратный метр.
2. Во-вторых, значительную роль в жизни человека играет городская инфраструктура. Следует помнить, что близкая расположенность автобусных и троллейбусных остановок, станций метрополитена и супермаркетов значительно увеличивает стоимость будущих апартаментов.

Однако это еще далеко не все. Любой город имеет свой личный градостроительный план, согласно которому выполняются возведения в будущие несколько лет. Получается следующее, что намного проще получить право на строительство жилых многоквартирных домов в том районе, где будет предусмотрено строительство через некоторое количество лет. А еще легче будет тем строительным фирма, которые выполняют государственный спецзаказ.

Во избежание охлаждения и промерзания внешних стен квартиры, специалисты рекомендуют обшить их утеплителем.

После того как вы добились получения разрешения на стройку выбранного участка, можете приступать к следующей стадии строительства многоэтажного здания. Такой стадией станет проведение геологического исследования и топографической съемки земельной площади. На этой стадии определяется:

• близость расположения подземных вод
• общее состояние почвы
• климатическая обстановка
• важные особенности рельефа территории

На основании данных геологических исследований делается вывод, какие именно использовать технологии и материалы для строительства.

На стадии проектирования осуществляется дизайнерский план многоэтажного дома, а также прилегающей площади и внутренних комнат, в частности и планировка апартаментов. Проектирование является наиболее важным шагом перед строительством многоквартирного здания.

Целью проектировщиков станет непросто разработка дизайна строения и придомовой местности. Немаловажно, чтобы внешний интерьер влился в городской пейзаж. Жильцам дома будет крайне неприятно, если за их окном будут видны стены нового здания. Нужно следовать градостроительному плану, во избежание подобных недочетов.

При проектировании разрабатывается и прокладка инженерных сетей. Подробно . Об особенностях прокладки водопровода при возведении многоэтажных домов читайте в этой статье .

Постройка многоквартирного дома и обустройство прилегающей территории

Третьей стадией в процессе построения дома является строительство многоквартирного сооружения. Необходимо провести отделку фасадов и внутренних комнат. На данной стадии пригодится помощь профессиональных экспертов в области архитектуры, дизайна, проектирования, инженерии. Здание следует подключить к отопительной, канализационной и водопроводной сети. К дому выполняется подвод телефонных коммуникаций, а к ним проводят кабели электроснабжения.

Облагораживание территории состоит из таких пунктов:

1. Прокладка тротуаров.
2. Возведение подземных или надземных паркингов для авто.
3. Установка детских площадок.

Чем лучше будет благоустроен дом, тем заманчивей он будет для покупателей.

Само по себе строительство многоквартирных зданий занимает не самую расходную часть финансов. Очень дорого обойдется сбор всех нужных документов, и подсоединение городских коммуникаций. Но при всем этом застройщикам удается неплохо заработать на этом деле.

По окончании строительных и облицовочных работ строительная компания отдает дом под эксплуатацию. Таким образом, проект строительства многоквартирного дома будет зависеть от множества аспектов.

дом а, ознакомившись со списком участков, имеющихся в продаже в муниципалитете или у частных лиц. При выборе вы обязательно должны учитывать, на какой поверхности будет производиться строительство и какой вид грунта. От характеристик грунта будет зависеть, в конечном итоге, проект многоэтажного дом а и стоимость строительства в целом.

Чтобы приобрести выбранный вами , обратитесь сначала в кадастровую службу для получения его плана. Ознакомьтесь с планом. Если необходимо выполнить топографическую съемку или замеры грунта, то в случае если вы покупаете участок у лица, все работы производятся за его счет, а если – за ваш. Заключите договор купли-продажи и зарегистрируйте право в УФРС.

Получите в Департаменте архитектуры и градостроительства еще один план участка – градостроительный. Заключите договор со строительной организацией и закажите проект здания ее сотрудникам. При составлении проекта нужно учитывать состояние грунта, возможность подведения всех необходимых коммуникаций, наличие поблизости транспортных развязок и пр.

Заключите договор с инвесторами, чтобы средства, необходимые для строительства. Получите в Департаменте архитектуры и градостроительства положительное заключение по проекту. Обратитесь к главе администрации с заявлением о выдаче вам разрешения на размещение объекта (многоэтажного дом а) на данном участке.

Получите разрешение на строительство в Департаменте архитектуры и градостроительства (за подписью главного архитектора города). Представьте документы:- свидетельство о праве собственности на ;
- договор купли-продажи участка;
- постановление главы города о выдаче вам разрешения на строительство;
- градостроительный план участка;
- схема организации участка;
- ТУ на подключение дом а к коммуникациям;
- проект многоэтажного дом а (с положительным заключением);
- учредительные документы юридического лица;
- договор, заключенный с инвесторами (или с соинвесторами).Могут потребоваться и другие документы, регламентирующие строительство на выбранном вами участке (например, заключение экологической экспертизы, если участок находится вблизи природоохранных зон). Получите разрешение в течение 10 дней с момента подачи документов.

Только после того как вы получили все разрешительные документы, вы можете приступать к возведению дом а. Как только строительство будет завершено, вы должны будете получить и разрешение на ввод дом а в эксплуатацию после того, как он будет осмотрен и принят комиссией из Департамента архитектуры и строительства и надзорных служб.