Что лучше вторичное жилье или новостройка. Что такое первичный рынок жилья

Покупка квартиры - вопрос не простой и первое, над чем задумываются все будущие новоселы - брать квартиру на первичном или на вторичном рынке? сайт проанализировал достоинства и недостатки обоих вариантов, чтобы помочь читателям с выбором.

«Вторичка»: плюсы

1. Квартира уже есть . Покупая вторичное жилье, вы уже точно его получаете. Здесь нет риска купить метры, которые никогда не будут построены из-за банкротства девелопера, экономического кризиса или других проблем. Кроме того, в квартиру уже можно въехать - не придется тратить деньги на съемную, в ожидании завершения строительства. Это особенно важно для тех, кто берет ипотеку.

2. Обжитое место. Квартира на вторичном рынке обладает неоспоримым преимуществом - это уже обжитое место. Вы сразу увидите состояние подъезда, и как следит за двором управляющая компания. Вы можете поговорить с соседями еще до покупки, выяснить рейтинг ближайшей школы и узнать все подробности про район.

3. Вам не придется жить на стройке. Новое жилье, даже сдающееся с отделкой, предполагает, что соседи могут переделывать ремонт, или заносить мебель, или просто сверлить стены, чтобы повесить полочки. Если это делает весь подъезд - жить в доме первые год-два будет невозможно.

4. Нет пустых квартир. В новостройке очень часто соседние квартиры могут пустовать, особенно если у их владельцев нет возможности сделать ремонт или они купили жилье в инвестиционных целях. Это значит, что в таких подъездах выше вероятность грабежей и краж - воры любят тихие и пустые места. Кроме того, просто неуютно жить в доме, где половина квартир не заселена.

5. Можно выбрать привычный район. Покупая квартиру на вторичном рынке, можно выбрать район, который нравится своим местоположением или просто удобен потому, что здесь живут родные или прошло детство.

6. Известное качество строительства. В жилье вторичного рынка меньше сюрпризов - все мы знаем, как были спроектированы и построены «сталинки», «хрущевки» и «панельки» 70-80-х годов. Это четко соблюденные стандарты строительства, пусть довольно скромного. На рынке новостроек неисключены сюрпризы в виде отсутствующей вентиляции или незакрытых дыр под окнами (увы, такое встречается).

7. Можно сразу прописываться. Квартира на вторичном рынке - это полноценное жилье сразу после заключения сделки. При покупке новостройки придется еще ждать изрядное количество времени, пока право собственности будет установлено должным образом.

8. Классическая планировка небольших квартир. Старое советское жилье, как бы его ни ругали, в известной степени удобно и функционально продумано для уровня эконом-класса. В современных постройках встречаются квартиры большей площади, но менее удобные для жизни (например, коридор может быть большим, а комната - меньше кухни, или, если говорить о маленьких студиях, их часто делают похожими на вагон).

Недостатки:
- старые коммуникации, маленькие площади квартир, дороже стоимость квадратного метра, несвободная планировка, жилье с «историей» (в том числе и дурной) и возможны нечистые сделки с продажей квартиры с прописанными жильцами и т.п.

«Первичка»: плюсы

1. За меньшие деньги можно купить жилье большей площади. Самый главный плюс «первички», который называют все без исключения покупатели. В среднем, разница в стоимости строящегося и готового жилья сопоставимых параметров и расположения может достигать 15-30%. Особенно удобно покупать квартиры на ранних этапах строительства дома.

2. Современное строительство, новые коммуникации. Если застройщик ответственный и возводит дом на совесть, то в новостройке никогда не будет проблем, известных жильцам старых домов - бесконечные протечки, осыпающаяся штукатурка в подъезде, «облысевший» от дождей фасад или прохудившаяся крыша.

3. Свободная планировка. Многие новостройки, особенно бизнес-класса, предполагают свободное планирование помещения квартиры, что позволяет сделать жилье более удобным для себя.

4. Юридическая прозрачность. Если застройщик - уважаемый и надежный, то никаких проблем с покупкой квартиры не возникнет. Это гарантия того, что в квартире никто не будет прописан или что на нее не найдется еще какого-нибудь претендента из числа родственников продавца.

5. Уровень комфорта. Современные дома строят как правило с просторными вестибюлями, удобными лифтами и подъездами, с дополнительными коммерческими помещениями на первом этаже и такой инфраструктурой как велодорожки или собственный парк.

6. Единая среда, комплексное строительство. Для любителей новизны покупка квартиры в новостройке - сплошная радость: здесь будет все новое, особенно если речь идет о комплексном градостроительном решении. Фактически, вы переезжаете в новый город. Это понравится и тем, кто верит, что энергия прошлых жильцов может оказать не лучшее влияние на новоселов - и потому стремится селиться в дом, где никто до этого не жил.

7. Ипотека. Ипотечный кредит на новостройку получить значительно проще, чем на вторичное жилье. Правда, в первое время процентная ставка по кредиту для квартиры на вторичном рынке будет на 1-1,5% меньше, чем для квартиры в новостройке. Однако после оформления прав собственности ставки по ипотеке сравниваются для объектов на первичном и вторичном рынках. Тем не менее, ипотека на новостройку требует меньше волокиты - как правило, девелопер или официальная компания-риелтор имеет ипотечного брокера прямо в офисе компании.

8. Инвестиционная привлекательность. Квартира на первичном рынке имеет еще и преимущество в темпах роста стоимости, что делает ее приобретение инвестиционно привлекательным. В зависимости от объекта увеличение цены с момента начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию может достигать 30%, а иногда и больше под влиянием внешних факторов, как например, строительство метро и присоединение новых территорий в Москве. К примеру, купив однокомнатную квартиру площадью 45 кв.м в ЖК «Бутовские аллеи» в доме на стадии котлована за 2,8 млн рублей, через год инвесторы смогли реализовать такой объект уже за 5 млн рублей,сообщили сайт аналитики компании Est-a-tet.

Недостатки:
- возможно более высокая стоимость ЖКХ, какое-то время придется пожить на «стройке», есть опасность стать обманутым дольщиком, придется долго ждать, пока район приобретет обжитый вид.

Первичное жилье – это жилое помещение, которое в качестве товара выступает впервые. Иными словами – это квартиры и дома, на которые еще не было установлено право собственности. В качестве продавцов на первичном рынке жилья выступают строительные компании или государство.

Первичное жилье приобретается либо при участии в долевом строительстве в процессе возведения дома, либо в готовых новостройках с квартирами, не зарегистрированными в государственном реестре собственности. Причем стоимость квадратных метров минимальна на первых стадиях строительства и увеличивается по мере его завершения.

Говоря о целесообразности приобретения жилья на первичном рынке, нужно учесть сроки строительства, последующее вложение средств на благоустройство нового жилья и степень риска участия в долевом строительстве.

Покупка первичного жилья имеет смысл в том случае, если вопросы о месте проживания или прописке не стоит остро и может потерпеть несколько лет, пока не завершится строительство.

Стоит учесть, что при сдаче в эксплуатацию жилья от долевого участия вам предстоит ремонт с нуля. С одной стороны, вам ничего не придется переделывать в квартире после предыдущих жильцов и отделка будет полностью соответствовать вашим требованиям и желаниям. С другой стороны, нужно быть готовым к дополнительным немалым затратам средств и времени.

Вообще долевое участие, не смотря на юридическую «чистоту» первичного жилья, мероприятие рискованное. В длительных временных рамках строительства сложно спрогнозировать конкретные сроки окончания строительства, возможность банкротства застройщика или возникновение экономических и социальных изменений в стране. Однако при благоприятном стечении обстоятельств покупка жилья на первичном рынке недвижимости выгодна.

Вторичное жилье

Вторичное жилье – это квартира или дом, которая уже является чьей-то собственностью. Речь идет не просто о новых и старых домах: вторичным становится первичное жилье с момента получения свидетельства о государственной регистрации. В случае, если застройщик в силу каких-либо причин не продает квартиру до завершения строительства и оформляет право собственности на себя с целью ее дальнейшей продажи, эта квартира уже будет иметь статус вторичного жилья. Кроме застройщиков и государства, продавцами на вторичном рынке являются также частные лица.

Если сравнивать с первичным, вторичное жилье обходится покупателю дороже. Зато риски, связанные с покупкой такой квартиры минимальны. Они могут быть связаны только с расторжением договора купли-продажи или с предъявлением прав на квартиру третьими лицами после ее покупки. При грамотном юридическом подходе к приобретению жилья подобные риски исключаются.

Если существует необходимость срочного переезда в приобретаемую квартиру, тогда следует купить жилплощадь на вторичном рынке. То же самое касается и прописки, т.к. прописаться в квартире возможно только в готовое помещение и при наличии свидетельства о государственной регистрации.

В настоящее время на рынке недвижимости предложений хватает. Кроме того, развивается ипотечное кредитование, ставки по которому после кратковременного повышения в связи с кризисными явлениями конца 2014 года начали снижаться. И сейчас (середина 2015 года) благодаря поддержке государства процент по ипотеке находится в пределах от 11 до 14. Все это увеличивает шансы людей на покупку именно той квартиры, о которой они так долго мечтали.

Но на рынке квартир, как известно, присутствует два вида предложений - квартиры первичного и вторичного фонда строительства . Поэтому для многих "краеугольным камнем" становится не месторасположение дома и даже не площадь квартиры, а то, какого фонда будет приобретаться жилье.

Данный вопрос не простой. По этой причине не редко будущие собственники ищут ответ на него в Интернете. Эта статья как раз является одной из многих страниц мировой сети, которые каждому помогают определиться, что для него лучше: "первичка" или "вторичка" . Здесь рассказано о том, чем эти два понятия отличаются друг от друга. А также какими достоинствами и недостатками обладают первичный и вторичный фонд.

Первичный фонд

"Первичкой" называется жилье, у которого нет, и не было собственника. По сути, это квартиры и комнаты, находящиеся в новостройках. Причем даже в тех случаях, когда они на момент покупки представлены лишь на бумаге (в проектной документации).

Регламентирует продажу квартир первичного фонда Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве». Именно он определяет права и обязанности застройщика и дольщика. Так, согласно ему компания-застройщик после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома обязуется передать покупателю объект долевого строительства. В свою очередь приобретатель квартиры в новостройке должен зарегистрировать возникшее право собственности на нее. После этого «первичка» превращается во "вторичку".

В случае же, если не все квартиры к моменту сдачи гос. органам были распроданы, застройщик обязан сам оформлять на них право собственности, а дальше распродавать их уже как вторичное жилье.

Плюсы "первички":

• "Новье" – чистый дом с чистыми подъездами и лифтами. Нет посторонних запахов и энергетики предыдущих жильцов.

• Удобство – в настоящее время строительные технологии шагнули на несколько шагов вперед. И сейчас современный дом намного удобнее тех, что строились еще 20 лет назад. Так, для инвалидов в новостройках предусмотрен пандус или подъемник, увеличены тамбуры и лифты (довольно часто основной лифт дублируется грузовым). Кроме того, не редко на лестничных площадках предусмотрены места под коляски.

• Свободные планировки – в первичном жилье есть категория домов с квартирами, где свободная планировка. То есть владельцы здесь в праве сами выбирать места установки перегородок или вовсе отказаться от них.

• Выгодность – как известно стоимость квартиры с момента открытия продаж до срока сдачи в эксплуатацию возрастает от 30 до 100%. Поэтому купив квартиру на стадии проекта можно хорошо сэкономить или заработать.

Минусы "первички":

• Большой риск – покупка квартиры в новостройке связана с большим риском, чем при приобретении вторичного фонда. Так, в случае банкротства застройщика получить свои кровно заработанные деньги дольщикам вряд ли получится. Ведь на сегодняшний день не существует закона, который бы полностью защитил бы их.

• Отсутствие отделки – довольно часто «счастливчики» въезжают в квартиру, где из отделки их ожидает приятная серость бетонных стен, потолка и пола или завораживающий рисунок кирпичной кладки. Поэтому прежде, чем начать жить с удовольствием, в свои «квадратные метры» придется вложить немало сил и средств. Причем зачастую больше, чем в случае со «вторичкой». Справедливости ради здесь стоит отметить, что жилье «эконом класса» обычно стараются передавать дольщику с уже сделанным минимальным ремонтом.

• Сокращение выгодного предложения – по мере возрастания дома повышается не только цена жилплощади, но и сокращается количество недорогих и ликвидных квартир. В связи с этим к моменту сдачи дома в эксплуатацию могут остаться лишь квартиры большой площади или с какими-либо недостатками (например, плохой вид из окна или насосная под кухней).

• Отсутствие прописки – пока строится дом в квартире прописаться невозможно, так как у покупателя отсутствует свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Вторичный фонд

Вторичный фонд – это квартиры, которые уже имеют собственника. Причем собственность может быть как частная, так и государственная. В последнем случае люди занимают жилплощадь по договору социального найма.

Плюсы "вторички":

• Меньшие риски – конфликт между покупателем и продавцом квартиры разрешается в судебном порядке, если расторгнуть договор купли-продажи не получается полюбовно. Суд в этом случае чаще всего обязывает вернуть каждой из сторон то, что она получила по договору. Но более проработанное законодательство в данной области не значит, что покупатель полностью защищен от мошенничества. Иногда случается так, что продавец утаивает всех прописанных в данной квартире лиц. Ну, а самым распространенным здесь обманом является завышение цены после получения риелтором предоплаты.

• Квартира в собственность – здесь квартиру покупатель получает практически сразу в собственность, в которой он впоследствии может прописаться без отсрочек.

• Более выгодная ипотека – для покупки квартиры во вторичном фонде ипотека выдается по более низким ставкам (иногда ниже, чем для "первички" на 1-2%). Причем количество банков, которые могут это сделать гораздо больше. Ведь не секрет, что застройщик обычно проходит аккредитацию не более чем в двух банках.

Минусы "вторички":

• Высокая цена – вторичный жилой фонд при схожих условиях стоит дороже, чем первичный.

• Старые нормы строительства – преобладающим предложением здесь являются квартиры в домах, построенных еще во времена советского союза в 60-80 гг. А эти квартиры не отличаются большой площадью и удобством планировок. Не говоря уже о том, что в подъездах могут отсутствовать или не работать лифты.

• Второй хозяин – в квартире уже жили. А это значит, что возможны запахи предыдущих хозяев. Особенно, если в этой квартире жили «горцы». Кроме того, будущих владельцев может не устроить ремонт, который был сделан до них. Исправление всего этого повлечет за собой лишние расходы. Правда, справедливости ради стоит отметить, что здесь затраты чаще всего ниже, чем при ремонте в "голой первичке".

• Непредсказуемые соседи – в случае со "вторичкой" вероятность нарваться на какую-нибудь «бабушку-гестапо» гораздо больше, чем с "первичкой". Ведь в новостройках, как правило, приобретают квартиры люди в возрасте от 25 до 45 лет с определенным уровнем достатка.