Budownictwo mieszkaniowe w naszych czasach jest jednym z najbardziej dochodowych obszarów działalności. Wynika to z faktu, że mieszkania będą zawsze potrzebne, istnieje na nie stały popyt, czasami przewyższający podaż. Jeśli chcesz zainwestować pieniądze w budowę apartamentowca lub przyciągnąć inwestorów, to oczywiście będziesz potrzebować biznesplanu.

Cel i uzasadnienie projektu

Głównym celem projektu jest budowa wielomieszkaniowego budynku mieszkalnego z późniejszą sprzedażą wykończonej nieruchomości. Dodatkowymi celami może być zaspokojenie zapotrzebowania mieszkańców miasta na komfortowe mieszkania oraz zagospodarowanie terenu sąsiadującego z Twoim budynkiem. Biznesplan dotyczący budowy nieruchomości mieszkalnych zakłada, że ​​​​twój projekt prawidłowo przedstawia wykonalność budowy „wieżowca” na tym konkretnym obszarze, wraz z uzasadnieniami w postaci oceny rynku nieruchomości i stopnia rentowności.

Zacznijmy jednak od prawnego uzasadnienia projektu. Aby rozpocząć budowę budynku mieszkalnego, będziesz potrzebować szeregu dokumentów, których uzyskanie zajmie dużo czasu i nerwów, co oznacza, że ​​będziesz potrzebować osobnych pracowników do pracy w tym kierunku. Będziesz więc potrzebować umowy dzierżawy lub dokumentu potwierdzającego własność tej działki, a także pozwolenia na budowę uzyskanego od administracji miasta, pozwolenia na prace budowlane, koordynacji projektu z wydziałem architektury, kopiowania niezbędnych dokumentacja urbanistyczna z Planu Generalnego itp.

Każdy biznesplan zawiera szczegółowy opis projektu. Proponujemy do budowy dziewięciokondygnacyjny budynek mieszkalny z częścią biurową na parterze i parkingiem.

Plac budowy apartamentowca jest regionalnym centrum w środkowej części Rosji, ponieważ istnieje tu duży popyt na mieszkania, a co za tym idzie, odpowiednie ceny za metr kwadratowy mieszkania.

Ponadto konkurencja tutaj nie jest tak duża, jak na rynkach Moskwy czy regionu moskiewskiego.

Wróć do treści

Badania rynku mieszkaniowego

Badania rynku uwzględnią ekonomiczną wykonalność projektu w naszym biznesplanie. Faktem jest, że ze względu na wysoki poziom wymaganych inwestycji niesie to ze sobą również pewne ryzyko. W związku z tym należy dokładnie obliczyć wybór lokalizacji pod budowę i cechy przyszłego mieszkania, aby uzyskać maksymalne korzyści z tego projektu. Musimy dowiedzieć się, ile metrów kwadratowych mieszkań wprowadzono w ciągu ostatniego roku na określonym obszarze (mieście), jaką obserwuje się dynamikę wskaźników, czy tempo rozwoju w danej gminie rośnie, czy maleje.

Ważne jest, aby wiedzieć, na jaką kategorię cenową mieszkań jest największe zapotrzebowanie. Potencjał wzrostu rynku nieruchomości mieszkaniowych zależy także od działalności banków, a dokładniej od ich aktywności w zakresie kredytów hipotecznych, gdyż nie każdy człowiek w naszych czasach jest w stanie kupić mieszkanie bez wykorzystania pożyczonych środków.

Im większa jest siła nabywcza ludności na danym obszarze, tym więcej luksusowych mieszkań można sprzedać (aż do luksusowych) i tym drożej może kosztować metr kwadratowy nieruchomości.

Wynikiem badania rynku powinny być uzasadnione ekonomicznie obliczenia kosztu metra kwadratowego mieszkania. Pomoże to nie tylko w prawidłowym sformułowaniu polityki cenowej, ale także zapewni szybką sprzedaż produktu finalnego (gotowego mieszkania). Dzięki temu będziesz mógł szybko rozpocząć realizację nowego projektu, zwiększyć obroty gotówkowe i zwiększyć własne dochody.

Wróć do treści

Współpraca z władzami lokalnymi

Powinieneś wiedzieć, jaką politykę mieszkaniową prowadzi administracja lokalna, czy uczestniczy w federalnych (regionalnych) programach przesiedleń mieszkańców miast ze zniszczonych i zniszczonych mieszkań, czy kupuje gotowe nieruchomości mieszkalne, czy uczestniczy w budowie jako współinwestor. Często współpraca z władzami lokalnymi w ramach partnerstw gminno-prywatnych może być bardzo korzystna. Oznacza to nie tylko wsparcie informacyjno-doradcze przy budowie apartamentowca, ale także bezpośredni udział władz lokalnych w postaci inwestycji kapitałowych.

Należy mieć na uwadze, że przygotowanie niezbędnej dokumentacji, które w niektórych przypadkach trwa latami, w tej sytuacji może nastąpić w rekordowo krótkim czasie.

Kolejną cechą współpracy z gminami jest możliwość współpracy na etapie tworzenia projektu. Często samorządy potrzebują małych lokali mieszkalnych, które nie cieszą się popularnością wśród deweloperów, ale są niezbędne dla władz miejskich do wdrożenia programów przesiedleń mieszkańców miast ze zrujnowanych mieszkań. Innymi słowy, Twój biznesplan może obejmować budowę mieszkań o różnych układach i rozmiarach na potrzeby samorządów, co zagwarantuje Ci rynek zbytu i całkowicie wyeliminuje część ryzyk.

Wróć do treści

Plan produkcji

Biznesplan koniecznie obejmuje główne wskaźniki przyszłego wielomieszkaniowego budynku mieszkalnego. Musimy wskazać rodzaj i powierzchnię zabudowy, całkowitą powierzchnię nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych, liczbę budynków (jeśli jest ich 2 i więcej), całkowitą liczbę mieszkań i nieruchomości komercyjnych. Jeśli uda się wskazać, dla jakiej konkretnej powierzchni nieruchomości komercyjnej jest przeznaczona (na przykład pod lokalizację centrów handlowych, klubów fitness, salonów kosmetycznych itp.), to tylko ozdobi to Twój biznesplan i pomoże przyciągnąć inwestorów.

Twój biznesplan powinien jasno określać czas trwania głównych prac i ich plan krok po kroku - od wydania pozwoleń do uruchomienia zbudowanego obiektu. Przed rozpoczęciem budowy prawo wymaga prac przygotowawczych i wykopowych, uzyskania badań geologicznych potwierdzających możliwość wybudowania na tym terenie budynku mieszkalnego. Konieczne jest uwzględnienie w biznesplanie kwartalnego harmonogramu wszystkich prac budowlanych: przygotowanie terenu i położenie fundamentów, prace budowlane i instalacyjne, niezbędne prace wewnętrzne i wykończeniowe. Jak już wynika z powyższego, do budowy apartamentowca potrzebna będzie pełna kadra pracowników różnych specjalności. Jeśli nie chcesz samodzielnie wykonywać prac budowlanych, możesz zawrzeć umowę z wyspecjalizowaną organizacją.

"Nie ma to jak w domu!"
Nie mam wątpliwości, że każdy chce mieć swój własny dom – miejsce, w którym będzie przytulnie i wygodnie. „Dlaczego powinniśmy budować dom?” tego wyrażenia można używać w różnych kontekstach, ma też różne zakończenia, ale nie o to chodzi. Najważniejsze, że chodzi o dom. Nie bez powodu mówią: „Mój dom jest moją fortecą”. Na co dzień chata, dacza, mieszkanie, pokój to dom, jednak z punktu widzenia litery prawa nie wszystko jest takie proste. O pojedynczych domach mieszkalnych i daczach wspominaliśmy już wcześniej. Przyjrzyjmy się teraz bliżej wielomieszkaniowym budynkom mieszkalnym.

Koncepcja budynku mieszkalnego

Najpierw przejdźmy do Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej (zwanego dalej Kodeksem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej). Ten regulacyjny akt prawny (art. 16) zawiera interpretację pojęć „budynek mieszkalny” i „mieszkanie”.


Pojęcie „budynku mieszkalnego” jest nieobecne w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej; podano je w „Przepisach dotyczących uznawania lokali za lokale mieszkalne, lokale mieszkalne nienadające się do zamieszkania oraz budynek mieszkalny za niebezpieczne i podlegające rozbiórce lub odbudowy”, co zostało zatwierdzone Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 28 stycznia 2006 roku nr 47.


Przejdźmy do zbioru zasad SP 54.13330.2011 „Budynki mieszkalne wielomieszkaniowe. Zasady projektowania. Zaktualizowane wydanie SNiP 31.01.2003”, dodatek „B”:

Co musisz wiedzieć o pozwoleniu na budowę apartamentowca

Forma pozwolenia na budowę jest taka sama zarówno dla indywidualnego projektu budowy mieszkania, jak i wielomieszkaniowego budynku mieszkalnego (dalej - MKD), została zatwierdzona rozporządzeniem Ministerstwa Budownictwa Rosji z dnia 19 lutego 2015 r. Nr 117/ pr. Zasadnicza różnica polega na wykazie dokumentów, które należy przedłożyć organowi uprawnionemu do wydania pozwolenia na budowę.

Dokumenty wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, a także wzór wniosku o pozwolenie, podane są w artykule „”.

Organem uprawnionym (wydającym pozwolenie na budowę) jest w większości przypadków organ samorządu terytorialnego właściwy ze względu na lokalizację działki, na której planowana jest budowa budynku mieszkalnego (wyjątki przewidziano w art. 51 ust. 5–6 ust. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej i inne ustawy federalne).

Uzyskanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego możliwe jest po stwierdzeniu przez uprawniony organ zgodności dokumentacji projektowej z przepisami urbanistycznymi, projektem zagospodarowania przestrzennego oraz projektem geodezyjnym.

Procedurę uzyskiwania pozwolenia za pośrednictwem wielofunkcyjnego centrum można przestudiować w artykule „”.

Po opracowaniu dokumentacji projektowej konieczne jest uzyskanie ekspertyzy dokumentacji projektowej, w przypadkach gdy projekty MKD nie podlegają badaniu, patrz artykuł „”. Zgodnie z „mapą drogową” Republiki Czuwaski termin zdania egzaminu państwowego dokumentacji projektowej dla MKD wynosi 45 dni.

Jeżeli badanie dokumentacji projektowej było niepaństwowe, konieczne jest dołączenie kopii certyfikatu akredytacji osoby prawnej, która wydała ten wniosek.

Rubrykę „ważność pozwolenia na budowę” wypełnia uprawniony organ zgodnie z dokumentacją projektową przedstawioną przez wnioskodawcę. Czas trwania budowy apartamentowca przewidziany jest w projekcie organizacji budowy.

Jeżeli prawa do działki lub budynku mieszkalnego zostaną przeniesione na inną osobę, okres, na jaki wydawane jest zezwolenie, pozostaje taki sam (w sprawie wyjątków patrz część 21 artykułu Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Trochę o poddaszach

Najwyższe piętro apartamentowca może być poddaszem, poddaszem lub technicznym (poddasze techniczne)
Wracając do SP 54.13330.2011 czytamy co następuje:

• 3.15.6 Piętro techniczne – piętro funkcjonalnie zaprojektowane z myślą o umieszczeniu pomieszczeń technicznych budynku i wewnętrznych instalacji inżynierskich, może być zlokalizowane w dolnej części budynku (podziemie techniczne) lub w górnej części budynku (podziemie techniczne). poddasze) lub pomiędzy kondygnacjami naziemnymi.
• 3.15.7 Poddasze (poddasze, antresola) – podłoga w przestrzeni poddasza,
  którego fasada jest utworzona całkowicie lub częściowo przez powierzchnię (powierzchnie) dachu (skośnego lub płaskiego).
• 3.17 Poddasze – otwarta przestrzeń pomiędzy stropem piętra, ścianami zewnętrznymi i konstrukcją dachu;

Jeżeli piętro techniczne i poddasze nie są uważane za mieszkalne, wówczas poddasze w budynku mieszkalnym mogą nadawać się do zamieszkania przez ludzi, jeśli zostaną spełnione wymagania regulacyjne dotyczące lokali mieszkalnych.

P.s. Kochani, ja również chciałbym Wam polecić „Generator i dodatkowa dokumentacja - Generator-ID” ze strony ispolnitelnaya.com. Program jest na tyle prosty i skuteczny, że pozwoli zaoszczędzić mnóstwo czasu. Radzę każdemu sprawdzić!!!

Mieszkania powstały w regionie Twerskim, gdzie cena za metr kwadratowy była półtora razy niższa od ceny rynkowej

W Kalyazin w obwodzie twerskim wybudowano apartamentowiec, którego cena za metr kwadratowy jest półtora razy niższa od ceny rynkowej. Od razu zaznaczmy, że konstrukcja jest solidna, tradycyjna, nie jest to opcja „kanapkowa”. Mieszkają tam już rodziny. Dom został zbudowany w systemie spółdzielni budownictwa mieszkaniowego (HCC), którego ramy prawne zostały przywrócone w Rosji od 2011 roku. W związku z tym doświadczenie tej konstrukcji można przenieść na dowolną konstrukcję w Rosji.

Organizator budowy Siergiej Kaczuszkin, Przewodniczący Rady Nadzorczej Funduszu Pomocy Rozwoju Wspólnot Mieszkaniowych. Jako osoba opowiadająca się za odrodzeniem spółdzielczości budowlanej jest przekonana, że ​​w Rosji można budować domy uczciwe i co najważniejsze wysokiej jakości i niezawodne. Najważniejszym punktem ideologicznym była zasada budowania bez ani jednego „grosza” wydanego na wdzięczność, stymulację, łapówki, odbiory i wszystko inne. Rozmawialiśmy z nim w wywiadzie o niuansach tego udanego eksperymentu budowlanego, podejściu organów kontrolnych i nadzorczych, systemie spółdzielczości mieszkaniowej i nie tylko.

„SP”: - Siergiej, zorganizowałeś rodzaj eksperymentu - zbudowałeś dom bez łapówek. To jest niesamowite! Powiedz nam, co jeszcze jest wyjątkowego w tym placu budowy, na którym powstał dom i czy prawdą jest, że cena za metr kwadratowy jest półtora razy niższa od ceny rynkowej?

Wszystko zaczęło się od inicjatywy budowy mieszkań w mieście Kalyazin w obwodzie twerskim dla grup słabszych społecznie: dla nauczycieli, lekarzy, pielęgniarek, nauczycieli przedszkoli, dla rodzin wielodzietnych. Połączyliśmy siły z władzami miasta. Dzięki temu dziś w mieście powstał dom, w którym mieszkają już 44 rodziny. Mieszkanie z wykończeniem w tym domu kosztuje 25 tysięcy rubli za metr kwadratowy. Dla porównania cena podobnego metra kwadratowego w mieście bez wykończenia wynosi od 45 tysięcy rubli.

Pierwszym i najważniejszym postulatem przy realizacji tego projektu była zasada budowy bez „zachęt” ze strony organizacji regulacyjnych.

„SP”: - Odejdźmy trochę na bok, a potem porozmawiamy szczegółowo o realizacji tego eksperymentu konstrukcyjnego. Problem dostępności mieszkań w Rosji jest jednym z najbardziej palących. Ile mieszkań socjalnych buduje się dzisiaj?

Wielkość budowy takich mieszkań jest różna w zależności od regionu. Jednocześnie istnieją duże projekty budowlane o charakterze społecznie zorientowanym. Co więcej, nie zawsze są one ujawniane publicznie. Wiem na przykład, że takie domy budowali Władimir Potanin i Aleksiej Mordaszow. Swego czasu Roman Abramowicz też sporo zbudował.

„SP”: - Dziś, zdaniem ekonomistów, na zakup mieszkań w Rosji może sobie pozwolić 5-7% ludności Rosji. Z kredytem hipotecznym - 10-15%. W kraju brakuje mieszkań. A pojedyncze „budynki” nie ratują sytuacji.

Dzięki temu projektowi udowodniliśmy, że 100% ludności Federacji Rosyjskiej będzie mogło kupić mieszkanie za pomocą kredytu hipotecznego. Jestem gotów to potwierdzić z całą odpowiedzialnością.

„SP”: - W takim razie rozbierzmy wszystko na części. Jaka jest podstawa projektu?

Po pierwsze, wzięliśmy za podstawę to, co zostało zainicjowane i wdrożone jeszcze w 1958 roku w Związku Radzieckim, a mianowicie spółdzielnie budownictwa mieszkaniowego (HBC). Przypomnę, że w czasach sowieckich nie było prywatnej własności mieszkań. Wszystkie mieszkania były publiczne. Jednocześnie ustawodawstwo Związku Radzieckiego dopuszczało publiczną własność spółdzielczą. Następnie przywódcy kraju podjęli decyzję dotyczącą mieszkalnictwa porównywalną do małego NEP-u - zezwolili prywatnym właścicielom na budowę mieszkań, co wcześniej było niedopuszczalne.

Dochody w Związku Radzieckim były niskie, ale byli ludzie, których było stać na wydawanie pieniędzy na drogie mieszkania. Byli to naukowcy, najwyższa kadra pedagogiczna, elita kulturalna i wiele innych osób o wysokich dochodach (ponad 200 rubli miesięcznie). Po dokonaniu pierwszej wpłaty na rzecz spółdzielni człowiek zaczął przeznaczać ze swojej pensji wystarczająco dużą sumę pieniędzy na mieszkanie w elitarnym budynku. W czasach sowieckich dom spółdzielczy był z reguły budowlą o wysokim standardzie: ceglaną, z przeszkloną loggią, o zupełnie innych powierzchniach.

Po rozpadzie ZSRR pojawiły się problemy z finansowaniem, wiele spółdzielni zostało „zamrożonych”, niektóre „budowano” na 15-20 lat, inne zbankrutowały. Następna była seria oszukanych inwestorów i akcjonariuszy, gdyż wielu przedsiębiorców, niestety, czując smak dużych pieniędzy, zaczęło szukać „opcji” na jeszcze większe pieniądze.

Wyjaśnię szczegółowo, żeby nie było nieporozumień. W czasach sowieckiej spółdzielczości mieszkaniowej udziałowcy zatrudniali dewelopera, który budował dom. W szalonych latach 90-tych i już za naszych czasów sam deweloper (a raczej biznesmen przebrany za dewelopera) zainicjował utworzenie spółdzielni mieszkaniowej i niemal zwerbował tam akcjonariuszy. Za te pieniądze zaczął budować dom. W rezultacie akcjonariusze, nie rozumiejąc, co się dzieje i nie kontrolując dewelopera, po prostu dali pieniądze. A deweloper tak zbudował, że w prawie wykończonym domu udziałowcy (jak spółdzielnie mieszkaniowe) byli winni deweloperowi kupę pieniędzy. Następnie deweloper wstrzymał budowę, zgłaszając roszczenia wobec spółdzielni mieszkaniowej, z którą łączyła go relacja czysto umowna. Jeszcze raz podkreślę, że inicjatorem budowy – biznesmenem – był deweloper. Następnie decyzją sądu wszystko, co zbudowano, zostało skonfiskowane akcjonariuszom za długi: ludzie zostali bez mieszkań, a biznesmenowi faktycznie został ukończony dom.

„SP”: - Jest to oszustwo na wysokim szczeblu.

Jest to oczywiste nadużycie prawa. Dlatego państwo musi stworzyć takie zasady, gdy nadużycie prawa staje się trudne lub bardzo ryzykowne.

„SP”: - Wróćmy teraz do projektu. Co jest wyjątkowego w tej „budowie stulecia”?

Podejmując decyzję o budowie mieszkań dla słabszych społecznie mieszkańców Kalyazina, przyszedł mi na myśl pomysł utworzenia spółdzielni mieszkaniowej z czasów sowieckich. Czas poświęcono na studiowanie obowiązującego prawodawstwa. Okazało się, że od 2011 roku ramy prawne dla spółdzielczości mieszkaniowej zostały przywrócone i niosą ze sobą szereg dodatkowych możliwości i korzyści, które, muszę od razu powiedzieć, są niemożliwe do zrealizowania. Bez względu na to, co mi ktoś mówi, uzyskanie kredytu hipotecznego dla słabszych społecznie grup ludności jest prawie niemożliwe! Mówię o przeciętnym obywatelu Federacji Rosyjskiej, którego dochód wynosi plus minus 20-30 tysięcy rubli.

„SP”: - 44 rodziny zbudowały mieszkania bez kredytu hipotecznego?

Z kredytem hipotecznym, ale preferencyjnym. Walczyliśmy o to wspólnie z Rosselkhozbankiem przez dziesięć miesięcy. W efekcie powstał produkt finansowy. Bank przyjął pierwszy udział wniesiony do spółdzielni mieszkaniowej jako wkład pod kredyt hipoteczny.

Bez tego produktu bankowego trzeba było wnieść udział zgodnie z wymogami spółdzielni mieszkaniowej (aby spółdzielnia mogła zacząć mieszkać i budować), a następnie wnieść wkład do banku, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Dla wielu zwykłych obywateli jest to kwota nieosiągalna.

W rezultacie, zgodnie z umową z Rosselkhozbankiem, oprocentowanie kredytu hipotecznego wyniosło 12,9% w skali roku. Jest to wysoki odsetek. Ale jest to również minimalna możliwa opcja. Zatem miesięczna spłata kredytu hipotecznego wynosiła średnio 10-13 tysięcy rubli przez okres 20 lat. Nawiasem mówiąc, kredyt hipoteczny bez wsparcia kosztowałby 20 tysięcy rubli miesięcznie, co dla Kalyazina jest kwotą nieosiągalną.

Ogólnie rzecz biorąc, zmniejszając kredyt hipoteczny do 2-5%, Rosja byłaby w stanie odbudować się w jak najkrótszym czasie, a miliony rodzin otrzymałyby długo oczekiwane mieszkania.

„SP”: - Czy Twoja spółdzielnia mieszkaniowa otrzymała preferencyjne warunki, np. na udostępnienie działki bez konkurencji?

W praktyce zdawaliśmy sobie sprawę, że nie uda nam się zebrać pakietu dokumentów niezbędnych do stworzenia społecznie zorientowanej spółdzielni mieszkaniowej, która dawałaby nam prawo do świadczeń. Dlatego porzuciliśmy ten pomysł i zbudowaliśmy dom jako zwykły, bez przywilejów i korzyści.

Zwrócę uwagę na kilka zasadniczych kwestii. Pierwszy postulat, o którym już wspomniałem, jest taki, że budowa domu odbyła się bez ani jednego „grosza” wydanego na wdzięczność, stymulację, łapówki, szarpaki i całą resztę. Praca przebiegała według następującej zasady: kiedy przychodziły do ​​nas struktury kontrolne i mówiły, że musimy zrobić „prawdopodobnie to”, kalkulowaliśmy, ile to będzie kosztować i zadawaliśmy pytanie: należy to robić, czy nie? Jeżeli zajdzie taka potrzeba, nie ma wątpliwości, że to zrobimy. Jeśli nie jest to konieczne, przekaż nam oficjalny dokument zawierający potwierdzenie. I wyjaśniliśmy im, że inaczej niż „dziękuję” nie możemy im podziękować niczym innym. I działo się to niemal na każdym kroku.

Naszym drugim postulatem było, aby cena za metr kwadratowy nie przekraczała 25 tysięcy rubli. Co więcej, za takie pieniądze nie powinna być opcja kanapkowa, ale dom wykorzystujący tradycyjne, klasyczne, sprawdzone technologie. Wybraliśmy organizację, która za tę cenę zaoferowała budowę domu pod klucz, z mieszkaniami z wykończeniem socjalnym: izolowane linoleum, tapety, cała instalacja wodno-kanalizacyjna, centrala grzewcza na ciepłą wodę, drzwi, okna.

Zdecydowaliśmy się również zamiast 34 mkw według GOST. w przypadku mieszkania jednopokojowego zwiększ jego przestronność - 45 mkw. To samo dotyczy mieszkań dwupokojowych i trzypokojowych.

„SP”: - Jakie pułapki napotkałeś podczas budowy?

Aby uniknąć ryzyka i nie otrzymywać pytań od Stroynadzora w momencie przekazania domu na temat głębokości fundamentu, której sprawdzenie przez wyspecjalizowane służby zwykle kosztuje milion rubli, od samego początku rejestrowaliśmy wszystkie etapy budowy: od kopania pit do ostatecznego przekazania kluczy.

Wszelkie prace na budowie rozpoczynały się od powiadomienia organów nadzoru o postępie prowadzonych prac. Następnie wydaliśmy organizacji wykonawcy wszystkie niezbędne dokumenty i otrzymaliśmy zarówno wstępne certyfikaty, jak i certyfikaty wykonanych prac.

Zatem zgodnie z wnioskiem „Stroynadzor” jest zobowiązany zapewnić pracownika na plac budowy. Jeśli struktura zacznie ignorować wniosek, nad nią stoją wyższe organy nadzorcze i zawsze pozostaje prokuratura. Uwierz mi, zaproszenie urzędnika do pracy nie jest trudne, jeśli sam jesteś gotowy do pracy.

„SP”: - Czy technicznie trudno jest to wybić?

Nie jest to absolutnie trudne, bo dzięki Bogu mamy prawo. Bez względu na to, jak dziwnie to może zabrzmieć, prawo działa dla nas!

„SP”: - Opowiedz nam o konkretnych inspekcjach przeprowadzanych przez organy regulacyjne.

Pierwsza kontrola strażaków była bardzo trudna: stwierdzono około 40 uchybień. Kiedy przyszli do mnie z raportem komentarzy i zapytali, co zrobić, powiedziałem – wyeliminuj to!

Na przykład jednym z niedociągnięć był brak tarczy przeciwpożarowej. Mogę powiedzieć, że w 99% projektów budowlanych nigdy tak się nie stało. Tarcza została powalona w ciągu dwóch godzin, zbierając wszystkie jej atrybuty: wiadro w kształcie stożka, hak, łom, łopatę itp. Kiedy strażacy przyszli po raz drugi i powiedzieli, że „wiadro nie jest czerwone”, odpowiedziałem: „Daj mi pędzel, sam go pomaluję”. Jeśli ma być czerwone, to będzie. A przy każdym elemencie pracownik podpisał, że usterka została usunięta. Musieliśmy także skorygować takie „niedociągnięcia”, jak zamontowanie schodów przeciwpożarowych na pustej ścianie, zainstalowanie systemu przeciwpożarowego „Rainlight” w każdym pomieszczeniu i inne „standardy”, które są przeznaczone dla budynków przemysłowych, a nie mieszkalnych.

Najbardziej uderzyło mnie to, że ten projekt miał charakter wyłącznie społeczny, został stworzony z myślą o nauczycielach i lekarzach, ale niestety nikogo to nie powstrzymało. Z jakiegoś powodu jako pionier mocno wierzyłem, że jeśli budujesz dla nauczycieli, nikt nie będzie prosił o pieniądze, a wręcz przeciwnie, powiedzą: „Brawo, spójrz, jaki dostaniesz dom!”

„SP”: - Czy urzędnicy są chorzy?

Mogę cię zdenerwować. Sam byłem urzędnikiem. To jest błędne sformułowanie. Urzędnik to osoba, obywatel. Ludzie są chorzy, nie urzędnicy. Jest to zasadnicza różnica.

Następująca sytuacja miała miejsce także anegdotycznie. Od razu powiedziałem, że będzie najściślejsza kontrola środków finansowych: będą zaliczki, ale główne pieniądze zostaną wypłacone po odbiorze pracy. Pojawia się biznesmen, podwykonawca, który musiał coś zrobić. Przydzielono mu 5 milionów rubli. Po pewnym czasie przyszedł poprosić o kolejne 4 miliony rubli. Pytam, czy zamknąłeś te 5 milionów rubli? Odpowiedział: „Zamknę, ale tu i tu potrzebuję pilnie to i to”. Zażądałem rachunku za pierwszą transzę.

W rezultacie okazało się, że towarzysz ten wydał 1,5 miliona rubli, a za pozostałe pieniądze kupił żonie futro, samochód dla siebie i pojechał gdzieś na wakacje. Kiedy otrzymał pierwszy telefon od organów ścigania z informacją „przyjdź i wyjaśnij”, faktycznie zrekompensował wszystkie brakujące pieniądze. W związku z tym zmuszeni byliśmy szukać innych wykonawców. Co więcej, co dziwne, trudniej było znaleźć lokalnych wykonawców, niż sprowadzić ich z zewnątrz. Wcześniej zawsze byłem zaskoczony, gdy do realizacji dużego kontraktu rządowego zatrudniano wykonawców z innych regionów. Wydawało się to głupie, bo ludzi trzeba przywieźć, zabrać, zakwaterować, wesprzeć. Ale kiedy sam się z tym spotkałem, zdałem sobie sprawę, że to nie było głupie.

Inny przykład: region Twerski, dookoła są lasy, drzewa wyższe niż dach. Zaczynamy skup drewna. Raz - cena jest wyższa. Pytam, dlaczego ceny są wyższe, a wszędzie są inne ceny? Odpowiadają: „To jest nasza cena”. W rezultacie wszystko, czego potrzebowaliśmy, sprowadzono z regionu moskiewskiego. To jest pytanie, czy urzędnicy są chorzy, czy ludzie są chorzy. Kiedy ludzie widzą, że budowa idzie powoli, że połowę kradną, włącza się psychologia – dajcie chociaż 100 rubli. A kiedy dom jest budowany pod kontrolą, od razu masz wrażenie, że jest to pokazowy projekt budowy i będzie tam dużo pieniędzy, więc co to jest 100 rubli, co najmniej 200! Dlatego też do prac wykończeniowych musieliśmy zatrudnić Koreańczyków.

„SP”: - Czy zdarzały się komiczne przypadki, gdy urzędnicy lub organy regulacyjne próbowały rażąco ingerować w ten projekt budowlany lub coś z niego wyciągnąć?

Ogólnie zdałem sobie sprawę, że Żwaneckiemu bardzo łatwo jest być w naszym kraju, wystarczy tylko umieć słuchać i obserwować. Jedna z „mundepek”, jak potocznie nazywają się radni miejscy, stwierdziła, że ​​konieczne jest rozebranie płotu, który wzniesiono wokół odbudowanego domu. Zgodnie z jej logiką wcześniej do najbliższego działu alkoholowego sklepu prowadził „szlak ludowy” i ludzie przyzwyczaili się do tej trasy. Teraz wpadają na płot i mogą doznać kontuzji. „Muszę myśleć o całym mieście, a nie o waszych 20 rodzinach” – powiedział zastępca. To jest prawdziwy przypadek. Pozwolę sobie nie komentować jego powodów.

„SP”: - Kto powinien zostać lokomotywą, inicjatorem takich inwestycji budowlanych, żeby takie domy powstawały w całym kraju?

W trakcie realizacji projektu zdaliśmy sobie sprawę, że inicjatorem takich ruchów powinien być samorząd miejski. Ciekawostką jest to, że przy przekazywaniu domu obecne były także władze regionalne.

Jednocześnie władze miasta i regionu mają kilka obaw. Po pierwsze, ryzyko oszukania akcjonariuszy, w wyniku czego wzrośnie liczba osób, którym trzeba ponownie pomóc, którym trzeba się chronić, które muszą na to wydać pieniądze, a wskaźniki się pogorszą. Taka jest zasada „mądrej rybki”. Jeśli masz kolejkę 100 tysięcy potrzebujących – cóż, nie dotykaj ich. A teraz, gdy zaczniesz pomagać, przestaną być w potrzebie i staną się oszukani. To pierwsza obawa władz miejskich.

Druga grupa lęków związana jest ze strachem przed przebudzeniem człowieka ze snu zimowego. Od dawna mówimy o aktywności społecznej społeczeństwa, tworzymy izbę publiczną, ONF i inne instytucje społeczeństwa obywatelskiego. Ale mogę śmiało powiedzieć, że 44 rodziny w Kalyazinie, które wzięły udział w budowie, na pewno nie będą nikomu dawać łapówek. Osoby te były przekonane, że mogą swobodnie korzystać z usług rządowych, nie będąc zobowiązane do nikogo. Osoby te są skutecznymi podmiotami cywilnoprawnych stosunków. Mogą brać udział w życiu gospodarczym i uzyskiwać skuteczne, widoczne, wymierne rezultaty. A jednocześnie nie uzależniaj się od nikogo. I o ile rozumiem, to tutaj leży puszka Pandory.

„SP”: - Projekt został opracowany w formie „Funduszu Pomocy Rozwoju Wspólnot Mieszkaniowych”. Oryginalna strona internetowa struktury dostępna jest w Internecie. Jak aktywne są władze w stosunku do takich projektów?

Nie powiem, kto już się tym zainteresował, jest ich wielu i mam nadzieję, że będziemy dalej rozwijać ten kierunek. Ze strony władz panuje jednak pewne milczenie.

Projektem w Kalyazinie udowodniliśmy, że każdy może zbudować dom bez łapówek za odpowiednią cenę za metr kwadratowy. Zamierzamy skierować tę inicjatywę do Dumy Państwowej. Planowane jest także zainicjowanie legislacyjnych uproszczeń dotyczących wymaganego pakietu dokumentów potwierdzających status osób szczególnie wrażliwych społecznie.

Deklaracja projektu budowy apartamentowca zawiera ogromną ilość różnych informacji, których analiza może dać potencjalnemu akcjonariuszowi zrozumienie wiarygodności dewelopera i przybliżonego wyglądu przyszłego domu. Przeczytaj, jakie dane zawiera deklaracja projektu i jak ustalić, czy danemu pożyczkobiorcy warto zaufać.

Umowa o współudziale w budowie apartamentowca jest głównym dokumentem regulującym relacje między stronami przy zakupie mieszkania w projektach w budowie. Rejestracja relacji na podstawie innego dokumentu może poważnie skomplikować życie akcjonariusza w przyszłości. Jednak mając umowę o udział w kapitale zakładowym, nie można również stracić z oczu niektórych niuansów opisanych w tym artykule.

Budowa budynków mieszkalnych

Każda firma budowlana zasługuje na szacunek, jeśli zajmuje się budową budynków mieszkalnych lub apartamentowych, które w przyszłości zostaną przekształcone w ogromny kompleks mieszkaniowy wielu wielokondygnacyjnych budynków. Nie każdemu jednak udaje się wcielić taki pomysł w życie. Problemem są nie tylko wysokie koszty inwestycji, ale także trudności z uzyskaniem zgody władz dzielnicy na budowę apartamentowców.

Aby nie zagłębiać się w złożoną terminologię, ale mówić prostym językiem, definicja będzie następująca. Budynek wielokondygnacyjny to konstrukcja, w środku której osoby fizyczne lub prawne otrzymują prawo do posiadania pokoi, mieszkań lub powierzchni komercyjnych. W takim budynku mogą znajdować się jednocześnie dwa lub więcej mieszkań. Dodatkowo każdy z nich posiada własne, osobiste wyjście na dziedziniec lub do pomieszczeń ogólnego użytku, np. na podest czy na korytarz.

Oprócz mieszkań lub pokoi, w budynku tym (najczęściej na I piętrze) mogą znajdować się lokale usługowe niemieszkalne. Takie obszary są wykorzystywane jako sklepy, biura biznesowe i recepcje. A także w budynku wielopiętrowym znajdują się pomieszczenia do wspólnego użytku, schody i korytarze, balkony i loggie, windy i podesty.

Budowę apartamentowca można podzielić na kilka etapów. Etapy te oznaczają, że prace zostaną przeprowadzone sprawnie i profesjonalnie, ponieważ obiekt wysokościowy jest konstrukcją bardzo złożoną, której głównym kryterium jest zapewnienie mieszkańcom środków bezpieczeństwa. Ważnym czynnikiem będzie także stworzenie komfortowych warunków życia i zaopatrzenie we wszystkie niezbędne media.

Wybór terenu pod zabudowę

Początkowym etapem budowy tego obiektu będzie wybór terenu pod budowę. Wybór miejsca odbywa się zgodnie z planem ukształtowania budynku miejskiego.

Najłatwiej byłoby pozyskać grunty w obrębie miasta, gdzie znajduje się niewielka liczba domów i planowana jest budowa dodatkowych budynków mieszkalnych. Tego samego nie można powiedzieć o centrum miasta, gdyż główne wielopiętrowe budynki są tam rozmieszczone dość gęsto.

Przy budowie budynków wielokondygnacyjnych ważne jest:

1. Po pierwsze, należy wziąć pod uwagę obecność przewodów telefonicznych do podłączenia do Internetu i telewizji. W końcu współcześni ludzie nie wyobrażają sobie życia bez tak rewolucyjnych technologii. Im bliżej wymaganej komunikacji, tym niższy będzie początkowy koszt za metr kwadratowy.
2. Po drugie, infrastruktura miejska odgrywa znaczącą rolę w życiu człowieka. Należy pamiętać, że bliskość przystanków autobusowych i trolejbusowych, stacji metra oraz supermarketów znacząco podnosi koszt przyszłych mieszkań.

Jednak to nie wszystko. Każde miasto ma swój własny plan urbanistyczny, zgodnie z którym budowa prowadzona jest w ciągu najbliższych kilku lat. Okazuje się, że znacznie łatwiej jest uzyskać prawo do budowy apartamentowców na obszarze, na którym zaplanowana będzie ich budowa za określoną liczbę lat. A jeszcze łatwiej będzie tym firmom budowlanym, które realizują państwowe zamówienia specjalne.

Aby uniknąć wychłodzenia i zamarznięcia zewnętrznych ścian mieszkania, eksperci zalecają pokrycie ich izolacją.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę wybranej działki można przystąpić do kolejnego etapu budowy budynku wielokondygnacyjnego. Na tym etapie zostaną wykonane badania geologiczne i topograficzne terenu. Na tym etapie ustala się:

• bliskość wód gruntowych
• ogólny stan gleby
• warunki klimatyczne
• ważne cechy topografii terytorium

Na podstawie danych z badań geologicznych wyciąga się wniosek, jakie technologie i materiały zastosować w budownictwie.

Na etapie projektowania wykonywany jest projekt projektowy budynku wielokondygnacyjnego, a także przyległej powierzchni i pomieszczeń wewnętrznych, ze szczególnym uwzględnieniem rozkładu mieszkań. Projekt jest najważniejszym krokiem przed budową apartamentowca.

Celem projektantów będzie trudne opracowanie projektu budynku i otoczenia. Ważne jest, aby wnętrze zewnętrzne wkomponowało się w krajobraz miasta. Dla mieszkańców domu będzie wyjątkowo nieprzyjemnie, jeśli za ich oknem będą widoczne ściany nowego budynku. Aby uniknąć takich niedociągnięć, należy postępować zgodnie z planem urbanistycznym.

Podczas projektowania opracowywane jest również układanie sieci użyteczności publicznej. Detale. Przeczytaj o cechach układania rur wodociągowych podczas budowy budynków wielokondygnacyjnych w tym artykule.

Budowa apartamentowca i zagospodarowanie terenu wokół

Trzecim etapem budowy domu jest budowa apartamentowca. Konieczne jest wykończenie elewacji i wnętrz pomieszczeń. Na tym etapie przyda się pomoc profesjonalnych ekspertów z zakresu architektury, projektowania, inżynierii i inżynierii. Budynek powinien być podłączony do sieci ciepłowniczej, kanalizacyjnej i wodociągowej. Do domu podłączona jest komunikacja telefoniczna i instalowane są do nich kable zasilające.

Kształtowanie krajobrazu składa się z następujących punktów:

1. Układanie chodników.
2. Budowa parkingu podziemnego lub naziemnego.
3. Montaż placów zabaw dla dzieci.

Im lepiej zaprojektowany jest dom, tym atrakcyjniejszy będzie dla kupujących.

Budowa budynków wielomieszkaniowych sama w sobie nie jest najdroższą częścią finansów. Zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów i podłączenie komunikacji miejskiej będzie bardzo kosztowne. Ale dzięki temu programiści potrafią nieźle zarobić na tym biznesie.

Po zakończeniu prac budowlanych i glazurniczych firma budowlana przekazuje dom do użytkowania. Zatem projekt budowy budynku mieszkalnego będzie zależał od wielu aspektów.

dom a, zapoznając się z wykazem działek dostępnych do sprzedaży na terenie gminy lub od osób prywatnych. Przy wyborze należy wziąć pod uwagę, na jakiej powierzchni będzie prowadzona konstrukcja i na jakim rodzaju gruntu. Ostatecznie projekt budynku wielopiętrowego będzie zależał od właściwości gleby. dom i ogólnie koszt budowy.

Aby kupić wybrany przez Ciebie, najpierw skontaktuj się z obsługą katastralną w celu uzyskania jego planu. Sprawdź plan. Jeśli konieczne jest przeprowadzenie badań topograficznych lub pomiarów gleby, to jeśli kupisz działkę od osoby, wszystkie prace zostaną wykonane na jej koszt, a jeśli - na twój. Zawrzyj umowę kupna-sprzedaży i zarejestruj prawo w Federalnej Służbie Rejestracyjnej.

Uzyskaj w Katedrze Architektury i Urbanistyki kolejny plan sytuacyjny – urbanistyczny. Zawrzyj umowę z organizacją budowlaną i zamów projekt budowlany dla swoich pracowników. Przygotowując projekt, należy wziąć pod uwagę stan gleby, możliwość podłączenia całej niezbędnej komunikacji, obecność pobliskich węzłów komunikacyjnych itp.

Zawrzyj umowę z inwestorami w celu uzyskania środków niezbędnych do budowy. Uzyskaj pozytywną opinię o projekcie z Wydziału Architektury i Urbanistyki. Skontaktuj się z kierownikiem administracji z wnioskiem o wydanie pozwolenia na lokalizację obiektu (wielopiętrowego dom a) w tym obszarze.

Uzyskać pozwolenie na budowę z Wydziału Architektury i Urbanistyki (podpisane przez głównego architekta miasta). Prześlij dokumenty: - świadectwo własności;
- umowa sprzedaży i kupna działki;
- uchwała Prezydenta Miasta o wydaniu pozwolenia na budowę;
- plan urbanistyczny terenu;
- schemat organizacji miejsca;
- Dane techniczne połączenia dom oraz do komunikacji;
- projekt wielokondygnacyjny dom a (z pozytywnym zakończeniem);
- dokumenty założycielskie osoby prawnej;
- umowa zawarta z inwestorami (lub współinwestorami) Wymagane mogą być także inne dokumenty regulujące budowę na wybranym przez Ciebie terenie (np. zawarcie oceny oddziaływania na środowisko, jeżeli teren położony jest w pobliżu stref ochrony środowiska). Uzyskaj pozwolenie w ciągu 10 dni od daty złożenia dokumentów.

Dopiero po uzyskaniu wszystkich pozwoleń można rozpocząć budowę dom A. Po zakończeniu budowy konieczne będzie również uzyskanie pozwolenia na wejście dom i oddany do użytku po sprawdzeniu i przyjęciu przez komisję Wydziału Architektury i Budownictwa oraz Służb Nadzoru.