6.2. Развитие объектов недвижимости (девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент)

Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.

Сущность явления девелопмента можно выразить так:

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.

В настоящее время почти все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.

В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли, принявшее решение о строительстве или реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования строительства (реконструкции) и осуществляющее координацию работ по его реализации от предпроектной стадии до ввода объекта в действие или эксплуатационной стадии, получило название застройщик . Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия? Безусловно, нет! В данном случае есть совмещение застройщиком функций девелопмента.

Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.

Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.

В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.

Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.

Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.

В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий, а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:

Разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

Правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;

Инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.

В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных и согласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы – от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.

В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный , торговый , жилой , гостиничный , спортивный , развлекательный , рекреационный и комбинированный девелопмент.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом . В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.

Мастер-план создается на стадии преддевелопмента, когда уже готова общая концепция, в которой заложена генеральная идея развития территории на 5…15 лет. На ее основе разрабатывают проекты планировки и межевания (рис. 6.1).

Рис. 6.1. Суть мастер-планирования

Мастер-план позволяет сформировать системный подход к развитию территории; учесть мнения различных специалистов, экспертов и населения; осваивать участок целенаправленно и последовательно; быстро реагировать на изменения конъюнктуры на рынке недвижимости. При наличии мастер-плана можно заранее оценить потенциал территории и выполнить вариантное моделирование ее развития при разных типах функционального использования. Мастер-план не утверждается как проект, он все время под рукой, и в него время от времени вносят изменения. Это рабочий инструмент, позволяющий выполнять в том числе грамотное внутреннее межевание земельного участка, чтобы при необходимости продать его обособленные части.

Над мастер-планом работает целая команда специалистов – их может быть до пятидесяти. Это сами мастер-планеры, экономисты-маркетологи, финансисты, инженеры шести-семи специальностей (по инфраструктуре, транспорту и т. п.), экологи, ландшафтные архитекторы и дизайнеры, дизайнеры общественных пространств и пр.

Мастер-план только в узком смысле похож на проект планировки территории. Он содержит предложения по строительству зданий на выбранном участке, созданию открытых пространств, по соотношению свободных и застроенных площадей, формированию ключевых элементов проекта, базовым инженерно-техническим решениям, организации движения, основным видам использования земли и по наилучшим способам воплощения всех этих предложений на практике. Однако в широком понимании – это детальная концепция девелопмента, которая наполняется бюджетами, получает полноценную финансовую модель, делит проект на фазы и т. п. По сути, это инструмент формирования и реализации стратегии физической, экономической и социальной трансформации территории.

Работу над мастер-планом можно разбить на три этапа:

Уточнение с заказчиком и формулировка цели и задачи девелоперского проекта;

Макроанализ, позволяющий заказчику совместно с разработчиками мастер-плана, осознать положение участка, урегулировать в Генплане вопросы его функционального зонирования, уточнить масштабы будущего проекта, сравнивая его с аналогами;

Концепция мастер-плана и визуализация будущего комплекса, включая определение основных параметров застройки, моделирование, финансовый анализ и очередность реализации проекта.

Начиная работать над проектом, мастер-планер прежде всего изучает историю места, его градостроительные особенности, архитектуру, потому что эмоциональные характеристики будущего инвестиционного продукта крайне важны.

Окружение должно быть комфортным независимо от того, что будет на данном участке: бизес-центр, логистический терминал или жилье. На это и направлено мастер-планирование, особенно при формировании новой городской среды на неосвоенных участках, трансформации депрессивных (прежде всего промышленных) зон; создании намывных территорий; осуществлении крупных проектов, реализуемых усилиями нескольких собственников недвижимости.

От англ.development – развитие, обозначение длительного процесса, затрагивающего совокупность экономических и социальных структур, требующий его качественной оценки.

PNK Logistics приобрела участок в 3 га («Шушары») и выступила в роли заказчика, генпроектировщика и генподрядчика строительства склада. В 2005 г. объект площадью 14 650 м 2 (из них 2300 м 2 – офисы) сдан в эксплуатацию и выставлен на продажу. Цена предложения – 850 дол./м 2 . Объект был куплен иностранной инвестиционной компанией и сдан в аренду на 10 лет с правом пролонгации логистической компании Tablogix , работающей на российском рынке с 1994 г. и оказывающей услуги по хранению и обработке грузов на пяти складских комплексах общей площадью 53 тыс. м 2 , расположенных в Москве, ближнем Подмосковье и Новосибирске. Это первый в петербургском регионе складской комплекс класса А. Сделка показательна своей классичностью: реализация проекта, его продажа профессиональному инвестору уже практически в виде готового бизнеса и привлечение арендатора.

Территория – часть города в согласованных комитетом по градостроительству и архитектуре границах, на которой осуществляется деятельность по инвестиционному развитию.

Предыдущая

Ю.Латынина ― Юлия Латынина, «Код доступа». Смотрите на по YouTube «Эхо Москвы», смотрите на по YouTube «Латынина ТВ».

И 27 января Питер торжественно отпраздновал 75 лет окончания блокады парадом с танками. До этого за несколько лет отмечали начало с концентром в честь начала блокады. Видимо, это такое радостное событие. И я, прежде всего, хочу вам напомнить, что при Сталине день снятия блокады не праздновали. Собственно, и день победы не был праздником. Сталин не пришел принимать парад Победы. Как точно сказал Виктор Суворов, для него это было поражением - то, что произошло, потому что он готовился к завоеванию всего мира, а получил лишь Восточную Европу.

И при Брежневе Дня Победы не праздновали, а вот в рамках нынешнего умонастроения все эти люди - сенаторы клишасы с часами на руках за много миллионов, сенаторы арашуковы, как нам говорят, теперь с мешком трупов за плечами, люди с итальянскими виноградниками, с частными самолетами, - когда они пытаются объяснить всему народу, что они в кольце врагов и на Западе их не любят, они так ненавязчиво пытаются отождествить себя с героями войны, мотопробег байкеров в кожаных заклепках на «харлеях» - со взятием рейхстага.

Ну, и раз блокада у нас - это новости, я понимаю, конечно, что этот разговор обычно должен быть в научных журналах, но раз это у нас политический разговор, давайте поговорим о блокаде.

И для начала я как раз хочу сказать две вещи. Вот та самая, первая - что при Сталине о голоде в Ленинграде не говорили. То есть не то что не праздновалось снятие блокады, а люди с удивлением узнавали от приехавших из Ленинграда, что в нем голод. Более того, при Брежневе абсолютно лояльную «Блокадную книгу» Даниила Гранина запрещали в Ленинграде. Ну, зачем знать публике, как мать положила умершего братика за окно и кусочками его кормила дочку?

Это очень интересный момент, что то, что было для режима постыдным и запретным, сейчас празднуется как великое испытание народа. И вопрос: чем руководствовался Сталин, когда запрещал информацию о том, что происходило в Питере?

Второй момент, который я с самого начала хочу отметить, заключается в том, что голод был не для всех. Не было его, например, для секретаря Ленинградского обкома партии товарища Жданова. Вот летчик Михаил Жигалов, довольно ярко вспоминал, как в то самое время, когда эта мама кормила братиком дочку, для Жданова в Ленинград возили персики. И наши псевдопатриоты, которые считают, что почитание палачей российского народ - это и есть любовь к Родине, они потратили немереное количество сил, чтобы дискредитировать эти и другие подобные воспоминания. У них Жигалов, фронтовой летчик, герой, который умер в 1979 году превращается в либераста, лгуна, очернителя светлой памяти великого Жданова. Они там были, возили грузы под обстрелом в блокадный Ленинград, а он там - сука! - не был, всё наврал.

Поэтому обратимся от Жигалова к дневнику инструктора отдела кадров Ленинградского горкома ВКП(б) Николая Рябковского. Невелика птица - инструктор отдела кадров. Вот этот человек, который всю блокаду очень хорошо питался, в начале марта поехал поправлять здоровье в стационар горкома партии. Он записывает, как он питался. Цитирую: «Питание словно в мирное время в хорошем доме отдыха. Мясное: баранина, ветчина, куры, гуси, колбаса. Рыбное: лещ, салака, корюшка жареная, отварная, заливная. Икра, балык, сыр, пирожки. И так далее. И 50 грамм виноградного вина, хорошего портвейна к обеду и ужину. Такой отдых в условиях длительной блокады города возможен лишь у большевиков, лишь у советской власти».

А вообще, как-то никто из чекистов, работников горкома и прочих от голода не умер.

Вот когда мы с Марком Солониным беседовали на эту тему только что, когда я готовила эту передачу, он говорит: «Бросьте Юлия Леонидовна, сосредотачиваться на Жданове. Жданов своими персиками города не объел. У него были другие недостатки».

Я скажу, что на самом деле ждановские персики очень важны и вот почему. Есть такое место: Гуадалканал на Соломоновых островах. Там в 42-м году во время битвы на истощение американцы, высадившиеся на пятачке, находились в чудовищных условиях. Болели малярией, жрали остатки риса со вшами, теряли по 20 килограмм веса. И генерал-майор американский Александр Вандегрифт, который руководил высадкой, ел рис с червями вместе со всеми. Вот ему точно не забрасывали с Калифорнии персиков.

И когда я Марку привела этот пример, он говорит: «Ну, слушай, чего ты пиндосов приводишь в пример? Давай уж приводи сразу фашистов. Привожу в пример фашистов. Воспоминания Вильгельма Адама, адъютанта Паулюса, того самого Паулюса, который был окружен в Сталинграде. Воспоминания о первом дне котла: «Ординарцы приготовили скудный завтрак. Он был на один ломтик больше, чем обычно из-за буханок, которые я привез из Морозовска. Я сидел за столом с генералом Паулюсом. Перед каждым из нас стояла чашка с черным кофе. Медленно мы прожевали три ломтика хлеба, полагавшиеся нам». Вот так питались проклятые нацистские генералы.

А вот воспоминания Николая Никулина, члена-корреспондента Российской академии художеств, который как раз воевал в это время на Ленинградском фронте. 311-я дивизия. Никулин случайно видит в палатке командира дивизии. «Я увидел, - пишет Никулин, - при свете коптилки пьяного генерала, распаренного в расстегнутой гимнастерке. На столе стояла бутыль с водкой, лежала всякая снедь: сало, колбасы, консервы. Рядом высились кучи пряников, баранок, банки с медом - подарок из Татарии доблестным и героическим советским воинам, сражающимся на фронте. У стола сидела полуголая и тоже пьяная баба».

Вообще, есть отчеты разведывательных органов о допросах немецких военнопленных, где с удивлением отмечается, что, со слов пленных, немецкие офицеры едят вместе с солдатами, получают один паек.

Это не частности. Это не вопрос о том, что Жданов своими персиками объел Питер. Это вопрос об устройстве сталинского государства. Потому что вот эти сытые, довольные люди, которые кушали икру, персики и балык, - это они принимали решение, как питаются остальные. Если бы они питались так же, они принимали другие решения. Но только для них в город по воздуху было завезено 366 тонн копченостей, 257 тысяч банок консервов, 52 тонны шоколада (но, правда, шоколад мог, действительно, завозиться и на фронт), 18 тонн сливочного масла, 9 тонн того самого сыра, который видел инструктор Рябковский у себя на столе. Я беру цифры из статьи Марка Солонина, о которой позже.

Ю.Латынина: Ленинград был подготовлен Сталиным как гигантская ловушка

И самое главное - эти частности имели отношение к тому, как была устроена Красная Армия. Потому что когда я впервые, еще в детстве начала читать воспоминания об Отечественной войне, я всегда удивлялась всем этим рассказам о том, как была потеряна генералами связь с войсками, о том, что генералы в одном месте, войска в другом месте. И я думала: вот, наверное, вот же как изменилась война со времени Александра Македонского, когда военачальник скачет перед войсками на коне. Действительно, артиллерия, танки. Другое время, другая эпоха, другая война.

А потом, когда я начала читать книжки о том, что происходило у американцев, у англичан, у немцев, я с удивлением увидела, что да, эти генералы, они по-прежнему если не скакали на коне, но вот только что упоминавшийся Вандегрифт, конечно, высаживался со своими войсками. А вот у Сталина еще до начала войны была создана командная инфраструктура, которая позволяла верхушке посылать людей в мясорубку, не идя туда самому. И, конечно, важной частью этой инфраструктуры была вот эта иерархия по питанию.

Но вернемся к нашему главному вопросу о том, почему сталинская пропаганда ничего не говорила о блокаде, потому что тема голода была строжайше запрещена. И ответим на два вопроса. Первый: почему в Ленинграде случился голод? И второй: собирались ли немцы брать Ленинград?

Начнем мы со статьи Марка Солонина «Две блокады» из сборника «Нет блага на войне». Ее можно прочесть на сайте историка Марка Солонина solonin.org. Это старая статья 10-го года. Лучшая статься это «Блокада Ленинграда», которая была опубликована в «Военно-промышленном курьере» №6 от 2015 года.

В статье «Две блокады» сказано следующее. В 1948 году случилась блокада города Берлина с населением 2 миллиона человек. американцы организовали доставку грузов по воздуху. Они начали с тысячи тонн в день. В пике они привозили 13 тысяч тонн в день.

И я здесь должна отвлечься на минуту. Если вы когда-нибудь будете в Берлине, то одна из вещей, которая производит, конечно, потрясающее впечатления - это аэропорт Темпельхоф посреди города, который был построен Гитлером для будущего Тысячелетнего рейха. Причем на самом деле для Тысячелетнего рейха собирались построить аж 4 аэропорта, а это была такая времяночка, такая гранитная пирамида, которую построил НРЗБ с периметром 1 и 2 километра, которая до самого своего закрытия была крупнейшим пассажирским терминалом в мире, отдельным терминалом, подчеркиваю, не совокупностью терминалов. Над главным входом сидел гигантский пятиметровый орел, голову которого потом американцы спилили и увезли к себе (сейчас вернули).

И вот как раз этот аэропорт стал спасением Берлина. Самолеты садились там каждые две минуты. В результате погибло 72 летчика. Памятник этим летчикам стоит сейчас перед аэропортом. Это такой обломанный кусок радуги, поднимающийся в небо.

И был город Ленинград, разговоры о блокаде которого надо начать с карты. Потому что если вы посмотрите на этот город на карте, то первый вопрос, который вы зададите, «А как же его можно блокировать?» Потому что, действительно, на юге и юго-западе этот город соединен сушей со всей остальной Россией. Вверху у него Финляндия. Слева - Балтийское море, справа - Ладога. Все-таки морской порт.

Вот, собственно, перешеек между Балтийским морем и Ладогой и был перерезан 29 августа, когда немцы взяли железнодорожную станцию Мга, 8 сентября они заняли Шлиссельбург, отрезав тем самым Ленинград от большой земли с юга. Однако справа и слева от Ленинграда - вода. Слева - то самое Балтийское море, которое есть «окно в Европу». Вы будете смеяться - на нем господствовал Балтфлот. В принципе, через Балтийское море можно было везти продовольствие в город через нейтральную Швецию. В конце концов, в гораздо более неудобных условиях везли по ленд-лизу, в том числе, и продовольствие в Россию.

Но, конечно, разумеется, в таких сложных схемах не было надобности, потому что справа от Питера находится Ладожское озеро. 60 километров берега были свободны от немцев. На другом берегу была Россия. Расстояние или 30 или 100 километров пути по воде в зависимости от того, откуда плыть, это расстояние даже тихоходная баржа проходит ночью, чтобы не попасть под авианалет. В этом смысле блокированная железная дорога и отсутствие других видов транспорта - это не одно и то же. Потому что, в общем, человечество-то, в течение 140 тысяч лет существования не всегда имело железные дороги, оно не всегда по ним снабжалось. Оно чаще всего как раз снабжалась по воде.

Вся Римская империя снабжалась по воде. Римский военачальник вообще бы не понял проблемы. «Как? - сказал бы, - Вот мы по Дунаю, по Рейну, по Средиземному морю всё возим. Вот у вас Ладожское озеро». Вы скажете: «Вот дает Латынина! Во времена Рима не было артиллерии, не было кораблей, не было авиации противника». Поэтому давайте разберем конкретно.

Первое: артиллерия. Ладога - это самое больше пресноводное озеро в Европе. Площадь его 18 тысяч квадратных километров. Поэтому сделать так, чтобы полевая артиллерия противника тебя не достала, это не большая проблема. А садить по таким площадям из дальнобойной артиллерии - это стрелять в небо.

Второе: немецкий флот по понятным причинам на озере отсутствовал, равно как и подлодки, которые охотились на арктические конвои.

Остается третье: авиация. И, конечно, в сентябре-октябре, когда световой день уже невелик, шансы самолета попасть в баржу, которая идет предпочтительно ночью, были не очень высоки.

Есть список кораблей, которые погибли за эту первую навигацию на Ладоге. 5 сентября 41-го года погибла канонерская лодка НРЗБ от авиабомбы. 17 сентября сел на грунт тральщик. Тоже от бомбы. 4 ноября - сторожевой корабль. Самая главная потеря, которая превысила всё - 17 сентября баржа № 752 беспроектной постройки, то есть, грубо говоря, плавающее корыто, на котором не было ничего, начиная с мотора и кончая водоотливными насосами.

И вот 17 сентября решили эвакуировать 1200 курсантов военно-морских, то есть это будущие специалисты, которые на вес золота. Вместе с ними ехал начальник аварийно-спасательного управления всего Военно-морского флота контр-адмирал Кузнецов. Вот именно этот человек посадил этих курсантов на ́то корыто. Начался в шторм. Баржа не самоходная. Буксир отцепился и ушел. Деревяшка стала разваливаться. Командир приказал вычерпывать воду бескозырками. Баржа утонула. Из 1200 человек спаслись 240. Эта самая крупная потеря, перебившая все остальные, обошлась без участия немецко-фашистской авиации.

Всего общее количество погибшего от всего, включая шторма: 7 пароходов и 47 барж за эту навигацию. Но гораздо проще называть такие цифры, что за 58 дней навигации было доставлено в Питер 59 тысяч тонн грузов, а потеряно 2,8 тысяч тонн, то есть 4,8% и это не только от бомбежек - потеряно вообще. В этом смысле снабжение Питера по Ладожскому озеру было на порядок более простым проектом, чем, например, уже упоминавшиеся поставки по ленд-лизу конвоями через Атлантику. Потому что там были подлодки, которых на Ладожском озере не было, там были недели пути, во время которых самолеты-разведчики находили конвой. А здесь… ну, не римские условия снабжения, но хорошие.

И Сталин не считал, что в Питере есть блокада, потому что - вот я цитирую документ от 4 октября 41-го года: «Вывезти на восток из Ленинграда станки, пресса через Ладожское озеро на Волховстрой». Видимо, если 4 октября можно было вывозить из Ленинграда станки, не составляло никакого труда обратно завезти хлеб.

Ю.Латынина: То, что было для режима постыдным и запретным, сейчас празднуется как великое испытание народа

Другой пример: во вторую навигацию в 42-м году по Ладоге перевезли 1,1 миллион тонн грузов. И если говорить о потерях, еще одна красноречивая цифра. После того, как 22 января 42-го года по льду началась эвакуация гражданского населения, от налетов авиации погибло - 6 (шесть) человек из эвакуированных. В это же время непосредственно в ходе эвакуации от голода умерли 2 тысячи 394 человека. Чтобы слушатели представляли себе вероятность погибнуть от вражеской бомбы и погибнуть от голода.

Сколько нужно было городу? Вот Марк Солонин считает норму 800 граммов в день, от которой никто бы не умер с голода. И 2,5 миллиона жителей, это получается 1,5 тысячи тонн в день - 5–6 скромных барж в сутки. Как я только что сказала, Мга была взята 28 августа, Шлиссельбург - 8 сентября. Лед на Ладоге встал 7 ноября. 2 месяца было на то, чтобы завезти в город продовольствие по достаточно, скажем так, сильно льготному для войны пути. Это были условия снабжения, о которых на других театрах военных действий можно было только мечтать.

Чем завозить? На начало войны в Северо-западном речном пароходстве было 323 буксира и 960 несамоходных судов общим водоизмещением 420 тысяч тонн. Опять же цитирую Марка Солонина: треть процента от этого числа в сутки обеспечивало снабжение Ленинграда. Как НРЗБ снабжение? Никак.

Цитирую комиссара Управления тыла фронта Николая Жмакина, который 22 октября проверял работу Осиновецкого порта и жаловался: «Вот баржа пришла 17-го, а разгружена 21-го. Оборачиваемость барж вместо 4 суток - 6–12». Обратите внимание на дату рапорта: 22 октября. 8 сентября взяли немцы Шлиссельбург. 44 дня прошло. За это время можно завезти всё что угодно по воде. Вместе этого всё что угодно куда-то делось, а баржа идее туда-сюда 12 суток.

Так или иначе, в среднем в первую блокадную осень по Ладоге, пока не встал лед, доставляли 700 тонн во время судоходства в день. Сначала - 300, потом - чуть побольше. Но даже если поделить эти цифры на количество ртов, получилось не по 125 блокадных грамм, а по 400 грамм. Чисто арифметически получается, что размер воровства не поддавался описанию.

Я пока сейчас ничего не говорю. Я просто ставлю вопрос вслед за Солониным: Как получилось, что флот в начале войны 420 тысяч тонн не смог перевезти 1,5 тысячи тонн в день на максимум 100 километров? И, собственно, как получилось, что те 700 тонн, которые он перевозил и которые давали 400 грамм полноценного хлеба в день, вдруг превратились в 125 грамм, из которых больше половины был несъедобный НРЗБ.

Второе, к чему я хочу обратиться, это книга Суворова «Беру свои слова обратно». Глава, посвященная подвигам Жукова в Ленинграде. Жуков в своих мемуарах рассказывает, как он явился в Питер не то 9-го, не то 10 сентября и спас его от занятия гитлеровцами. И Суворов показывает, что Жуков, мягко говоря, говорит неправду, что он явился в город не 9 сентября.

Но важно, что говорит Суворов - что Ленинград был суперзащищенным городом еще с царских времен. И к моменту начала блокады залив был весь нашпигован мирами. Тралить их было невозможно, потому что всё простреливалось из фортов береговых батарей из Кронштадта. Там стояла самая мощная в мире группа береговой артиллерии.

Плюс весь Балтийский флот в заливе. Улицы города были пересечены окопами, рвами, щелями, опутаны колючей проволокой, надолбами и рогатками. В самом городе было более 4 тысяч огневых точек. В домах проделано 17 тысяч амбразур, построено 25 километров баррикад.

То есть обращаю внимание, что город стал бы для гитлеровцев ловушкой. Бои за город, укрепленный таким образом - это был бы даже не Сталинград, это были бы бои даже не за каждый дом…

Ну, вот представьте себе, как переплывать Неву, если на ней разведены мосты. И напомню, что у Невы гранитные набережные, то есть на песочек не высадишься. И напомню, что у Мойки и Фонтанки тоже гранитные набережные. Опять же ситуация: мост на Фонтанке взорван, а вам нужно переправиться через эту речку под обстрелом из тех же самых пулеметных точек.

Немцы это прекрасно понимали. После некоторых колебаний они отказались от желания брать Ленинград штурмом. Вот выписки из журнала боевых действий группы армии «Север», которые переведены в России, они легко доступны - с конца августа по начало ноября 41-го года. Как раз они касаются планов нацистов в отношении Ленинграда.

20 сентября начальник генштаба пишет: «Относительно города Ленинграда остается тот же принцип: «Мы не заходим в город и не можем кормить город». 12 октября фюрер решил, что капитуляция Ленинграда, даже если таковая будет предложена противником, не будет принята». Причина тоже объясняется в этих записях: бои в Киеве. Продолжает запись, цитирую: «Моральные основания такой меры ясны всему миру. В Киеве взрывы бомб с часовым механизмом представляли огромную опасность для войск. В Ленинграде следует считаться с этим в гораздо большем масштабе. То, что Ленинград заминирован и будет обороняться до последнего человека, русское радио сообщило само. Ни один немецкий солдат не должен входить в город. Того, кто хочет покинуть город через нашу, - пишет нацист, - линию фронта, следует отгонять огнем». Цитата закончена.

То есть решение не брать город было принято еще, судя по всему, до появления Жукова в городе Ленинграде. 13 сентября танковая группа 4-я была отозвана из-под Ленинграда. То есть Ленинград был просто блокирован. И цитирую тот же немецкий журнал от 25 сентября: «Чтобы вынудить город к сдаче остаются только авиационная бомбардировка и измор». Более того, 12 октября, фюрер решил, что капитуляция не может быть принята.

Это очень важный момент, потому что Суворов показывает четко, что к приезду Жукова разведка докладывает, что под Ленинградом нет танков, противник не идет в наступление. И что делает Жуков? Очень просто: он объявляет сообщение разведки провокационным. Он призывает разбираться с теми, кто такие сообщения отправляет. И начинает Сталину врать и рассказывать о своих грандиозных победах. Рассказывает, как он 14 сентября отбил наступление, которое противник 3–4 дивизиями, введя в бой 2 танковых… То есть еще раз: немцы в журнале пишут, что чтобы вынудить город к сдаче остается только бомбардировка и измор, а Жуков в это время рассказывает, как отбивает танковые атаки. Перерыв на новости

Ю.Латынина ― Опять Юлия Латынина. Я говорила о том, что для того, чтобы создать видимость героической борьбы, Жуков дезинформировал ставку, причем дезинформация эта во время войны была очень опасной. Потому что если 4-я танковая армия, с которой якобы Жуков героически сражается под Ленинградом, значит, не надо опасаться того, что она будет под Москвой. Это классическая тактика: чтобы создать видимость кипучих побед, рапортуют об отражении несуществующих атак противников, который на самом деле не пытается занять город штурмом.

И почему это так важно для нашего анализа? Потому что если немцы не собираются город брать штурмом, значит, они именно что собираются его блокировать. А если они собираются его блокировать, что надо делать? Ответ я цитирую тоже Суворова: «Надо в обороне оставить минимум войск, а всё остальное бросить на штурм станции Мга, той самой, где перерезана та самая железнодорожная магистраль, которая связывает Ленинград со страной любой ценой отбить станцию, пока вражеская оборона не затвердела». Вот это тот случай, когда ей нужен полководческий талант и тот случай, когда, действительно, можно за ценой не стоять.

Ю.Латынина: Чем руководствовался Сталин, когда запрещал информацию о том, что происходило в Питере?

В этом смысле печально известный вопрос «Дождя» «Не следовало бы сдать Ленинград немцам?» не имел значения. Немцы не собирались брать город и кормить его. Они хотели, чтобы он сам вымер.

И тут мы возвращаемся к нашему первому вопросу: как получилось, что имея в начале войны флот в 420 тысяч тон водоизмещения, нельзя было поставить в город по внутреннему водному пространству, слишком большому, чтобы по нему била артиллерия, но изолированному, в котором не было вражеского флота, 1,5 тысячи тон в день?

Единственный разумный ответ - это то, что Ленинград был подготовлен Сталиным как гигантская ловушка, в которой немцы положили бы кучу своих солдат, а потом остались бы с городом, который надо кормить. Отсюда те самые 4 тысячи огневых точек в городе. Это ситуация со стратегической точки зрения, видимо, показалась Сталину выигрышной, а немцы в эту ловушку не полезли.

Нам часто цитируют директиву Гитлера №1601 от 22 сентября 41-го года, ту самую, в которой говорится: «Фюрер принял решение стереть город Ленинград с лица земли». И часто ее не цитируют дальше, поэтому я продолжу цитату: «Предполагается окружить город тесным кольцом и путем обстрела их артиллерии всех калибров и беспрерывной бомбежки с воздуха сравнять его с землей. Если будут просьбы о сдаче, они будут отвергнуты, так как проблемы, связанные с пребыванием в городе населения и продовольственным снабжением не могут и не должны нами решаться».

То есть фраза «Стереть город с лица земли» в данном случае означает не как вот Чингисхан зашел в город и стер с лица земли. Она означает, что Сталин приготовил немцам ловушку: город, в котором они будут сражаться за каждый квартал после взорванных мостов на Фонтанке и Мойке. А немцы сказали: «В город не заходим. Капитуляцию не принимаем. Людей этих не кормим».

Вернемся теперь к тому, что писал Солонин о Ладожском озере. Как я уже сказала, человечество, по крайней мере, последние 50 тысяч лет, до появления железных дорог использовало воду как главный вид транспорта. В свое время, 50 тысяч лет назад человечество по этой воде доплыло до Австралии. И надо думать, оно использовало при этом менее совершенные суда, чем те самые суда Северо-западного речного пароходства, треть процента тоннажа которого полностью обеспечивало снабжение.

Вот когда 9 лет назад эту цифру 420 тысяч тонн процитировал Солонин, «портянки» вознегодовали и стали объяснять, что это совершенно невозможно, почему по Ладоге ничего нельзя было возить. Выдвигались утверждения одно другого удивительней. И даже оказалось, что Ладожское озеро - это такой уникальный водоем, по которому нельзя плавать. Вот даже по Ледовитому океану плавают, по «ревущим сороковым», а вот по Ладоге нельзя.

Пишут совершенно уникально, потому что, начиная от летописи, где рассказывается, как викинги плавали по Ладоге - потому что, собственно, по рекам и озерам они и плавали, - и кончая просто вот можно забит в интернете: «Ладога, аренда лодок». Но в обоснование наши псевдопатриоты вспомнили, что в петровское время вдоль южного берега озера был прокопан канал.

Это феерическое замечание не стоило бы опровержения, если бы я не знала, что на мой спич посыплются опровержения именно такого рода, поэтому я скажу, что при Петре, когда дорог в России еще не было и когда выяснилось, что в Питер не приплывешь по воде, потому что из Волги до Ладожского озера ничего не плавает, а есть бесконечное количество болот и речушек, то там был прокопан… Я его видела, грубо говоря, вернее видела его остатки, потому что однажды меня возили в верховья Волги на вертолете и как раз показали удивительные такие… маленькие, как червячки, и говорят: Вот это остатки канала, который был выкопан Петром, чтобы снабжать по воде город Санкт-Петербург. И это не канал, это канава. Это и сейчас полканавы, а тогда это была реально канава. По ней плыло корыто осадкой 60 сантиметров и тащило его лошадь.

Действительно, для плавания корыта на конской тяге Ладога не приспособлена, поэтому канаву пришлось провести вдоль южного берега. Всё остальное плавает по ней вполне прилично.

Тем не менее, Солонин был неправ в своей первой статье, потому что он, когда говорил о 420 тысячах тон, он забыл о Ладожской военной флотилии и тресте «Ленрыба». Согласитесь, что Ладожская военная флотилия точно плавала по Ладоге, она даже так называлась. А поэтому можно рекомендовать еще один текст, это текст иерея Николая Савченко «Власть и снабжение блокадного Ленинграда», который как раз подробно разбирает эти суда, в частности, говорит о том, что там было 5 однотипных кораблей из грунтоотвозных барж, общее водоизмещение - 1140 тон практически покрывает потребности Ленинграда.

Кроме того было, конечно, значительное количество всяких рыболовецких мотоботов и шхун. Это к вопросу о Ладожском озере, по которому невозможно плавать. Вот если существовал трест «Ленрыба» и мотоботы «Дельфин», «Коммунист» и «Комсомолец» плавали по Ладоге, вероятно, они как-то справлялись. У них было небольшой водоизмещение: 25, 38 тонн, вот «Навигатор» - 23 тонны. Да, это небольшие суда, но они просто не ходили.

И то же самое происходило, когда Ладога встала. Продовольствие продолжали не завозить. Вот еще одна статья: Александров. «Власть и город». В ней приведены совершенно страшные цифры и цитаты начальника «Дороги жизни» Нефедова, который ровно в самые страшные дни голодомора записывает: «10 декабря 41-го года. Бензин - острая проблема. 11 декабря. Сплошной подвох с бензином. 2 декабря. Лимитирует горючее. 1 января. Парк стоит». То есть в один вечер 15 декабря 41-го года на трассе Ленинград - Ладожское озеро 120 машин стояли из-за отсутствия горючего. И обратите внимание, что Нефедов не пишет, что машины бомбят и дорога прервана. Просто он пишет, что нет бензина.
И еще один пример: ноябрь, декабрь 41-го года. В сутки в среднем через Ладогу перевозят 361 тонну грузов. Напомню, что она уже замерзла. Были страшные морозы. А 31 марта через ту же Ладогу перевозят в этот день 6 тысяч 423 тонны. Чем перевозят? Опять же к началу войны в войсках Ленинградского военного округа было 20 с половиной тысяч грузовиков и 4 с лишним тысячи тракторов. Плюс Прибалтийский военный округ. А грузовики как раз не терялись в отличие от танков в начале войны. На них очень хорошо бежали. Падеж грузовиков был очень небольшой. Вот приехали плюс грузовики из Прибалтийского военного округа.

Ю.Латынина: Ждановские персики очень важны, и вот почему

Плюс военные предприятия, плюс мобилизация. Речь идет о тысячах, десятках тысяч машин. Вопрос правильный Марка Солонина: Где были эти машины и какая другая задача, кроме доставки продовольствия была приоритетной?

Итак, мы имеем три факта. Первое: в СССР всё было централизовано. И вот в сентябре, октябре, когда продовольствие можно было беспрепятственно завозить по ночам водой, Сталин лично распорядился о вывозе через ту же самую воду оборудования из Питера, но не распоряжался о завозе продовольствия и не распоряжался, обратим внимание, о вывозе людей. Те баржи, которые приходили, разгружались 3–4 дня, в декабре по ледовой дороге завозилось минимальное количество продовольствия. Вопрос: почему это происходило?

Есть несколько взаимодополняющих ответов. Один ответ заключается в том, что, к сожалению, это такая беспощадная демонстрация, чем опасна плановая экономика и централизация. Если бы в Советском Союзе просто была частная собственность, блокады в таком виде просто бы не было. Как я уже сказала, в город надо было завозить 1,5 тысячи тонн в день.

Я вот просто проделала эксперимент: открыла сайты и набрала: «Ладога. Прокат гребных и моторных лодок». Обнаружились там, на берегу озера десятки отелей, которые предлагали лодки грузоподъемностью 375 килограмм, 430 килограмм. Понятно, грузоподъемность частной лодки 200–500 килограмм, частного катера - 1,5–10 тонн. Но представьте себе, что этому катеру надо пройти 30 километров. И представьте себе, сколько просто частными лодками, вот просто «шаландами, полными кефали», баркасами, прогулочными судами можно было бы привезти продовольствия и вывезти обратно людей.

Еще раз повторяю, что частная лодка одна не решит проблему снабжения города, в котором 2,5 миллиона человек. Но если речь идет о рыболовецких баркасах, а эти баркасов сотни и тысячи и люди, которые занимаются перевозкой зарабатывают на этом, потому что туда завозят продовольствие по суперцене, а обратно вывозят людей, это сильно смягчает проблему.

Вот есть хороший пример осады, которая происходила в более сложных условиях. Наполеоновские войска, которые осаждали Кадис в 1810–1812 году. Там берег был не 60 километров. Там был узкий залив. Он простреливался практически весь артиллерией, которая тогда стреляла только на 3 мили. Там было не озеро, а море. Там стоял блокирующий французский флот. Тем не менее туда постоянно просачивались контрабандисты. А тут даже флота не было и было 60 километров берега.

Еще раз: конечно, это не самый приятный повод демонстрировать преимущество рыночной экономики, но еще раз: если бы не было централизованной системы снабжения в такой уникальной ситуации, наличие внутреннего водного пространства, которое не простреливается насквозь и не контролируется противником, - через него бы просто хлынул поток желающих доставить зерно и вывезти людей.

А второй ответ заключается в том, что в этом централизованном обществе Ленинград не снабжался не только потому, что он был блокирован немцами, но и потому, что Сталин не посчитал его нужным снабжать. Как я уже сказала, 4 октября он распоряжается вывезти из города оборудование, но не распоряжается вывозить людей и завозить продовольствие. Отсюда - баржи, которые разгружались по 4 дня, отсюда нет бензина на ледовые дороги.

Сталин с первого месяца блокады полагал, что Ленинград - это гигантская ловушка. Вот он все равно падет - пусть гитлеровцы кормят его без грамма хлеба. Именно поэтому продовольствие не ввозилось в город перед осадой, а вывозилось из него в полном соответствии с директивой Сталина «Ни килограмма хлеба, ни литра горючего». Это несекретная директива. Это Сталин произнес по радио 3 июля 41-го года. И странно думать, что по всей России она происходила, а в отношении Ленинграда ею не руководствовались.

Это правда, что у нас не рассекречены документы, но вполне достаточно тех, которые есть. Поэтому я не буду, например, ссылаться здесь на воспоминания академика Лихачева, который лично пережил блокаду и который как раз писал, что вывозилось продовольствие из города и что его готовили к сдаче. Буду ссылаться опять же на Солонина и на докладную записку начальника Ленинградского управления госрезерва некоего Горчакова от 5 января 1942 года.

И Горчаков сообщает, что накануне войны и складах и базах хранилось 146 тысяч тонн хлебофуража на 30 миллионов рублей, что одно позволяет обеспечить город приблизительно на 3 месяца. Плюс хранились еще 37 тысяч тон сахара на 43 миллиона рублей, плюс консервы на 195 миллионов рублей. То есть это, в общем, 4–5, даже, может быть, 6 месяцев кормежки. Это начало войны.

А заканчивается эта записка так: «К 26 сентября, - когда кольцо блокады как раз замыкается, - в городе остается из этого хлебофуража, из 146 тысяч тонн всего 36 тысяч тонн». И чтобы не говорили, что всё это сгорело в Бадаевских складах, как это часто говорят (есть такая легенда), - там сгорели 3 тысячи тонн муки и 2,5 тысячи тонн сахара, причем даже не весь сахар пропал, он смерзся в патоку и потом часть его использовали.

Еще один документ. Главное управление сахарной промышленности уже в середине сентября - то есть блокада уже началась - продолжает слать Ленинградскому сахаросбыту требование отгрузить сахар в Вологду. Документ в самом что ни на есть советском тексте приводится - тексте господина Павлова «Ленинград в блокаде». Москва. Воениздат. Аж 1958-й год. Он приводится в качестве автора, дескать, какой бардак творился, а люди не знали, что город уже взят.

Естественный вопрос Марка Солонина: Скажите, а сколько перед этим было вывезено? Вот другие нам документы приводите.

Собственно, именно поэтому те самые 420 тысяч тонн баржи ушли не пустыми. И, конечно, большая часть этих барж оборудование вывозило. Но опять же вопрос к архивам: Расскажите, пожалуйста, что вывезли эти баржи, когда они ушли на восток? Как огромный флот, пригодный для перевозки продовольствия скукожился до 29 пригодных для плавания по Ладоге барж? Вот сам факт вывода этих судов является, конечно, таким же значимым фактом, как и вывоз продовольствия.

Но проблема в том, что даже тех судов, которые остались опять же с лихвой хватило для создания запасов. Еще раз напоминаю, немцы перерезали дороги, взяли станцию Мга 28 августа. Ладога замерзал 7 ноября. 2 с лишним месяца - можно вывести из города что угодно и ввести что угодно. Такой задачи не стояло. Стояла другая задача: пусть немцы возьмут Ленинград и там завязнут. И Жуков своими рапортами о танковых атаках, которые он бесстрашно отражал, конечно, создал у Сталина впечатление, вероятно, что ловушка сработала, что немцы хотят взять Ленинград.

Когда даже, несмотря не дезинформацию Жукова стало ясно, что гитлеровцы не хотят его брать - вспомним ту самую директиву Гитлера «стереть город с лица земли, но внутрь не заходить», - снабжение как раз начало налаживаться по той же самой Ладоге. Вдруг она опять стала судоходно. И вот в 42-м году ничего не изменилось: всё та же блокада, всё те же немцы - поток грузов: 3 тысячи 372 тонны в день. В городе стал паек общего уровня по стране. Плюс завезли 290 тысяч войск.

Ю.Латынина: Сталин не считал, что в Питере есть блокада

Когда было принято решение об эвакуации населения? 22 января. Вывезли после этого по ледовой дороге 554 тысячи человек. До этого ножками прямо по льду ушло 46 тысяч. Почему так поздно было принято решение о эвакуации населения? Потому что Сталин считал, вероятно, оно попадет в плен к немцам, они будут вынуждены их кормить, это их замедлит.

Теперь я вам скажу, что очень напоминает, хотя, конечно, не в том масштабе эта осада. Была такая осада города Кале английскими войсками в 1348 году. И там, когда войска осаждали город, в нем стало мало продовольствия, из города выгнали, по-моему, 5 тысяч детей и стариков, чтобы остальные могли сражаться. Англичане просто этих детей и стариков не взяли. И согласно легенде они так и умерли в поле между стенами.

Вот ровно то же самое происходило в Питере. Сталин задумал ловушку, в ходе которой немцы бы сначала с боями овладели городом, а потом выяснилось, что надо там кормить 2,5 миллиона человека, а кормить абсолютно нечем. А немцы сказали: «Да нет, мы не будем».

Вот еще одна немецкая цитата 24 октября: «Во всех посещенных подразделениях задавался вопрос: «Как вести себя, если город Ленинград предложит сдачу? Как вести себя по отношению к потоку беженцев?» Войска полностью сознают, что мы не можем обеспечить питанием миллионы людей, окруженных в Ленинграде. По этой причине немецкий солдат должен предотвращать подобные прорывы, в том числе, с применением оружия».

Еще раз: с точки зрения здравого смысла блокады Ленинграда не могло быть. Город находился на берегу водного пространства. У него был единственно очень тяжелый момент, когда 8 ноября немцы заняли Тихвин. Это не давало возможности подвозить грузы по железной дороге к юго-восточному берегу озера. 9 декабря, через месяц немцев из Тихвина выбили. И чудовищное снабжение города, начиная с сентября по март, можно объяснить только тем, что Сталин не собирался город снабжать. Он был уверен, что Питер будет взят, станет ловушкой. Это была такая осада Кале. Сталин хотел, чтобы снабжение этих людей было гирей у немцев, а немцы хотели, чтобы была мертвая гиря у Сталина.

И еще одна вещь, которую важно сказать. Как я только что говорила, с одной стороны были немцы, с востока была Ладога. Напомню, что на севере тоже немцев не было. Там были финские войска. Они стояли на старой границе между СССР и Финляндией и не двигались вперед. Финны не принимали участия в бомбежках Ленинграда, они не наступали. И напомню, что война с финнами, собственно, началась, когда мы были союзниками фашистской Германией, когда был пакт Молотова - Риббентропа о разделе Европы. И СССР прекратил эту зимнюю войну, опасаясь, что ему объявят войну Англия и Франция.

То есть изначально финны не были настроены агрессивно по отношению к Россию. Более того, после гитлеровского вторжения, когда они, естественно, стали вынужденными союзниками Германии, - почему они стали союзниками Германии? 22 июня вторгается Гитлер, а 25 июня СССР начинает войну против финнов. Я тут опять же рекомендую замечательную книгу Марка Солонина, которая так и называется «25 июня», которая подробно описывает ход этой советско-финской войны. Ничего лучшего на эту тему не написано. И задумаемся, что бы произошло если бы Сталин не то что… просто 25-го, уже после вторжения немцев просто не отдал приказа о бомбардировке финских городов. С большой вероятностью можно было бы предположить, практически со стопроцентной, что финны бы просто не вступили в войну. Соответственно, не было бы никакой блокады со стороны Финляндии. Можно было бы спокойно завезти в город продовольствие.

Ю.Латынина: При Сталине о голоде в Ленинграде не говорили

То есть, возвращаясь к тому вопросу, который я задала с самого начала: Почему при Сталине во время войны никто не рассказывало том, как героически голодает Ленинград? Потому что Сталин в отличие от наших нынешних псевдопатриотов хорошо понимал, что это школьный вопрос в условиях тогда, когда это реальная жизнь для всех окружающих, а не просто какая-то красивая картинка, о которой рассказывают спустя много десятилетий - вот этот вопрос «Как можно не снабжать город, имея 60 километров озера, которое не контролируется противником?» - что он слишком страшен, и что единственный ответ - еще раз повторяю - это осада Кале. Это осада, во время которой одна сторона (осажденная) не хочет кормить этих людей, а другая сторона (осаждающая) тоже говорит: «Мы тоже их не будем кормить».

Извините, что я не поговорила на этой неделе о самолете российском, который полетел в Венесуэлу с 20 тоннами венесуэльского золота, которое хранилось в российском банке; о смерти дочери Анастасии Шевченко и даже о сенаторе Арашукове, которого арестовали в Совете Федерации за какие-то убийства. Ну, знаете, это анекдот, это прямо как из гестапо быть выгнанным за жестокость.

Я поговорю об этом на следующей неделе. Но все-таки после рассказала о Санкт-Петербурге, одно я все-таки скажу, тем более, что тут есть ассоциации. Это история активистки «Открытой России» Анастасии Шевченко, у которой сразу после ареста умерла дочь, потому что девочка-инвалид. И хотя она постоянно жила в специнтернате, она постоянно нуждалась в лекарствах, приносила их именно мать. Мать умоляла ее отпустить. Следователь Толмачев не дал. Когда дал разрешение, было уже поздно: девочка уже умирала. Что-то знакомое, - скажете вы. Конечно. «Семнадцать мгновений весны». Классическая сцена, когда эсэсовец пытает радистку Кэт, угрожая дочери. Вот найдите пару отличий. Всего доброго, до встречи через неделю!

> > Земельные участки

Земельные участки

Девелопмент земельного участка , также известный как land development , является особым видом хозяйственной деятельности, направленным на развитие новых территорий для увеличения рыночной стоимости земли и последующей продажи индивидуальным застройщикам. Средне- и долгосрочные вложения в землю являются крайне привлекательными для крупных инвесторов, ведь они обеспечивают хорошую норму прибыли при минимальных рисках. Достижение экономической прибыли в подобных проектах девелопмента является практически гарантированным, а задача девелопера заключается лишь в ее максимизации и достижении требуемых инвестором показателей.

Ленд-девелопмент имеет множество возможных форм, но наиболее распространенными и востребованными рынком вариантами являются следующие:

• развитие индивидуального жилищного строительства: осуществляется покупка подходящего участка большой площади (часто это земли сельхозназначения) с его последующим межеванием, подведением коммуникаций и продажей отдельных участков с подрядом на строительство жилого дома или без такового;
• развитие индустриальных или бизнес-парков: приобретение земель промышленного назначения, подведение коммуникаций и строительство инфраструктуры общего пользования, выделение участков под застройку объектами промышленной недвижимости и их продажа инвесторам;
• развитие рекреационных зон: приобретение земельного участка в местности с благоприятными природно-климатическими условиями, строительство базовой инфраструктуры, продажа участков под строительство отелей, парков развлечений, объектов для занятий спортом и активного отдыха.

Понятно, что каждая из перечисленных форм девелопмента требует масштабных инвестиций, но на практике окупаемость проектов по строительству коттеджных поселков может достигаться в достаточно короткие сроки. Говоря простым языком, девелопмент земли направлен на повышение инвестиционной привлекательности земельного участка для частных, «розничных» инвесторов. Десятки мелких участков с развитой инфраструктурой и всеми коммуникациями могут быть быстро раскуплены по намного более высоким ценам за сотку, нежели тем, по которым земля приобретается оптом на аукционах.

Профессиональный девелопмент земельного участка включает в себя следующие услуги:

• анализ рынка и подбор подходящего участка для инвестирования средств;
• разработка финансовой модели и технико-экономическое планирование проекта;
• подготовка генерального плана застройки территории, проектной и рабочей документации по базовой инфраструктуре;
• организация и контроль работ по подведению коммуникаций, взаимодействие с поставщиками ресурсов;
• межевание участков, перевод земель, юридическое сопровождение;
• продвижение на рынок предложения для потенциальных покупателей, реализация готовых участков под застройку;
• управление проектом на эксплуатационной стадии.

Ленд-девелопмент может быть напрямую не связан с созданием новых объектов жилой или коммерческой недвижимости, но его конечным результатом всегда является освоение новых территорий. Содействие девелоперской компании на всех этапах жизненного цикла проекта позволяет инвестору избежать возможных потерь, связанных с приобретением неликвидных активов, неправильной оценкой рыночной стоимости земли, ошибочным определением варианта использования участка, неэффективном работной подрядчиков.

Компания «ТехноСтройПроект» специализируется на оказании услуг в различных видах девелопмента недвижимости. Ознакомиться с более подробной информацией и примерами успешно реализованных проектов, оставить заявку на услугу или задать вопросы нашим специалистов можно по телефону или непосредственно в офисе «ТСП».

В условиях перехода к рыночной экономике повышенный интерес приобретает научно-практическая концепция девелопмента. Термин образован путем заимствования английского слова development, в переводе означающий «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция». В мировой экономической практике его используют для обозначения деятельности, направленной на повышение стоимости объекта путем его качественных изменений . В российской практике все больше актуализируется терминология ленд-девелопмента, приобретая достаточно широкий спектр оттенков – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.

Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.

Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.

В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий, а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Однако, существует мнение, что Функция лэнд- девелопера заключается именно в управлении проектом. «Управление» проектом включает в себя не только выбор местоположения земельного участка, разработку концепции проекта, выбор формата застройки, расчет экономической эффективности, но и разработку рекламной стратегии, PR-программ, налаживание схемы продаж, их юридическое сопровождение — и все это до полного окончания реализации объектов. Но не все согласны с такой широкой трактовкой лэнд-девелопмента и предлагают следующее определение- «классическим лэнд-девелопментом следует считать деятельность, направленную на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков».

Для достижения результата необходимо решить три группы проблем:

— разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

— правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;

— инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.

Концепция девелопмента земельных участков требует наличия в команде инвестиционного проекта профессиональных юристов, поскольку многие вопросы, связанные с земельным законодательством, по-прежнему допускают двоякое толкование. При наличии ограничений в отношении участка задача специалиста – предложить наиболее простой и финансово оправданный способ их преодоления.

Возможный вариант девелопмента земельного участка выбирается на основании понимания всех сегментов рынка недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Поскольку существующие ограничения могут значительно сузить выбор наиболее эффективных вариантов концепции, необходимо с самого начала определить следующие параметры:

• наличие правовых ограничений на использование земельного участка;
• технические требования;
• площадь застройки;
• застраиваемая территория.

Концепция ленд-девелопмента необходима для рассмотрения различных вариантов развития земельных участков и выбора наиболее оптимального из них. Концепция должна отвечать на следующие вопросы:

• каким образом можно улучшить или модернизировать земельный участок;
• какого будет его функционально назначение;
• какими должны быть потребительские свойства земельного участка;
• какую прибыль способен принести земельный участок инвестору.

Подготовка и разработка концепции ленд-девелопмента строится на тщательном исследовании рынка и прогнозе тенденций его развития. Помимо этого концепция включает в себя:

• анализ ресурсного качества земельного участка: местоположения и прилегающей территории, пешеходной и транспортной доступности;
• перспектив развития района;
• определение целевых групп потребителей;
• выбор оптимального варианта развития земельного участка;
• формирование профиля и состава арендаторов;
• разработка ландшафтной концепции;
• разработка инфраструктуры земельного участка;
• анализ инвестиционной окупаемости проекта;
• формат и позиционирование объекта на рынке;
• разработку управленческой стратегии развития;
• разработка политики продаж.

Ленд-девелопмент подразумевает под собой процесс разукрупнение земли на отдельные земельные участки. Он состоит из совокупности юридических и технических операций, направленных на подготовку земли для последующих этапов девелопмента, в конечном результате направленных на завершение конкретных инвестиционных проектов.

Другими словами, понятие «ленд-девелопмент» можно определить как услугу по ликвидации потенциальных рисков инвестиционных проектов с земельными участками.

В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли в России должно увеличиваться вследствие выгодности данного бизнеса. Существует весьма большой и все более увеличивающийся спрос на земельные участки по всей России. Таким образом, концепция ленд-девелопмента приобрела широкое распространение на рынке недвижимости. Под ее влиянием рынок земли

приобретает стремительные темпы к расширению, происходит освоение и

разукрупнение значительной территории Российской Федерации. Однако

реализация данной деятельности имеет широкий спектр проблем, связанных в

первую очередь с отсутствием четко разработанного механизма по управлению

данной деятельностью на муниципальном и государственном уровне,

разрешение которых позволит добиться достижения самодостаточности

объектов инвестирования и развития рынка земли в России.

Список литературы:

1. Инвестиции: учебник / Финансовая академия при Правительстве РФ / под ред. проф. Н.И. Лахметкиной. М.: Кнорус, 2009. С. 56.
2. Рогатнев Ю.М., Кузнецов И.В. Ленд-девелопмент в системе развития единого объекта недвижимости / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2010. №5. С. 44.
3. А.Н.Асаул, С.Н.Иванов, М. К. Старовойтов/ Экономика недвижимости / Учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

Лэнд-девелопмент или покупка собственной земли.

Каждый день мы совершаем покупки. Как это делать, знает каждый как дважды два. Но существуют покупки, требующие дополнительной информации.
Например, как стать владельцем собственного участка? Ведь оформление земли в частную собственность - задача не из легких. Одного желания здесь недостаточно. Нужны и знания, и время.
Операции по покупке и освоению земель получили термин лэнд-девелопмент (Land development). В настоящее время продажа, покупка, аренда земли выступает как привлекательный способ сохранения и увеличения капитала с инвестиционным уклоном. Роль лэнд-девелопмента – получить высокую отдачу от вложений в землю. Все более рентабельным становится строительство крупных торговых, промышленных и складских объектов.

В России лэнд-девелопмент находится примерно в середине пути своего развития. Если ранее под этим термином подразумевалось приобретение некоего участка с архитектурной разработкой, проведением дежурных коммуникаций, прокладкой дорог и последующей его продажей с подрядом или без, то сейчас более интересен комплексный вариант - «жилой комплекс под ключ». Лэнд - девелопмент в идеале должен приобрести программное освоение земель регионов с несомненным их улучшением при помощи последовательных и обязательных мероприятий.

Одна из проблем, с которой сталкиваются покупатели земли, - это отсутствие у продавцов документов на нее. Особенно это касается стародачных мест. Для того, чтобы приобрести участок, он должен находиться в собственности владельца не только фактически, но и формально. Значит, сначала продавцу придется привести документы в порядок.
Вторая сложность, с которой предстоит столкнуться самостоятельным покупателям - сроки, в которые надо оформить бумаги, чтобы они были, сохранили свою действительность. Например, справка об отсутствии задолженности или наложения ареста на имущество, оценка БТИ или Земельного комитета действительны максимум месяц. Поэтому может случиться так, что к моменту рассмотрения дела в Регистрационной палате некоторые бумаги могут просто устареть.
Существует разные схемы освоения земель. Продажа пустого участка с примерно распланированными коммуникациями, строительные проблемы решает сам покупатель. Покупка домовладения в уже готовом поселке, оборудованном всеми инфраструктурами. Но в последнее время популярность приобрела промежуточная схема. Девелоперы предлагают «участки с подрядом»: покупатель выбирает для себя проект дома, оплачивает и застройщик начинает работу. Право собственности, как правило, оформляется в этом случае после оплаты основной суммы, предусмотренной контрактом.

Своего потребителя находят все сегменты загородного строительного рынка Уфа. Покупаются как таунхаусы с очень ограниченным количеством прилагаемых земель, так и огромные особняки на гектарных участках. У каждого из путей освоения есть свои плюсы и минусы.
В Уфе земельное освоение пока еще очень обособлено. Покупатель предпочитает приобрести землю и построить для себя дом, отвечающий всем его субъективным требованиям. Люди хотят вложить финансы в именно то, что нужно им. Но вскоре, мы получим более мощное развитие в освоении земель. Правильно организованная инфраструктура, отличная охрана сыграют в пользу объединения. Проект земельного строительства в идеале преследует цель самодостаточности, то есть покупатель может быть уверен, что жизнь его в таком поселке полностью продумана и обеспечена, организованы комфортные транспортные пути. Обязательно должен учитываться экологический аспект.

Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
www.expertufa.ru [email protected]

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург ,

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Также по теме

16.08.2019 16:17