Czy da się zbudować nowy dom na fundamencie starego?

Budowa domu nawet na wolnej działce nie należy do najłatwiejszych. Jeszcze trudniej jest, jeśli na działce znajdują się budynki, których już nie potrzebujesz, a na ich miejscu chcesz wybudować nowy domek lub kamienicę. Dzisiaj dowiemy się, jak zbudować dom na działce, na której wciąż stoi inny budynek.

Opisana powyżej sytuacja jest daleka od hipotetycznej; konkretny przykład. Działkę z domem wybudowanym około 1979 roku odziedziczyła rodzina z trójką dzieci. Wydawać by się mogło, że to wolność, możesz robić co chcesz. Ale po namyśle para doszła do wniosku, że wszystko nie jest takie proste. Po pierwsze, co zrobić ze starym domem? Teoretycznie można w nim oczywiście mieszkać: jest ogrzewanie piecowe i prąd. Ale chcę lepiej! Żeby był gaz, bieżąca woda, cywilizowany system ogrzewania pomieszczeń. A dom powinien być dwupiętrowy, aby każdy członek rodziny miał swój własny pokój.

Stary dom w żadnym wypadku nie wpisuje się w obraz idealnego rodzinnego gniazda. Dlatego nowi właściciele zdecydowali, że należy go rozebrać. I umieść nowy w pustym miejscu. Natychmiast pojawiły się nowe pytania: zburzyć go całkowicie czy zostawić fundament? Czy muszę uzyskać pozwolenie na rozbiórkę? Czy to jest dobre? stary fundament na nowy dwupiętrowy dom? Jak koordynować później nowy budynek z WIT? O to wszystko zapytaliśmy ekspertów rynku nieruchomości.

Zejdź na ziemię i już

Przede wszystkim należy zastanowić się, jakie problemy mogą wyniknąć w przypadku opuszczenia starego fundamentu i zbudowania na nim nowego budynku. Julia Sewerinenko, Dyrektor generalny Firma ZemAktiv uważa, że ​​w pierwszej kolejności należy przeprowadzić kontrolę starego fundamentu. Dokonują tego specjaliści, którzy ocenią stan techniczny istniejącego fundamentu, właściwości gruntu u jego podstawy oraz przydatność konstrukcji do przyszłych obciążeń. Z reguły, jeśli jest to na przykład monolityczny fundament żelbetowy, który został kiedyś wykonany poprawnie, możliwe będzie wzniesienie na nim nowej konstrukcji z dowolnego materiału.

To prawda, że ​​​​jeśli fundament został wylany w czasach radzieckich, jest mało prawdopodobne, aby był w przyzwoitym stanie. „W 1979 roku nikt nie robił fundamentów wg nowoczesne technologie. Brakowało wysokiej jakości betonu i niewiele osób stosowało tę technologię w budownictwie niskim. Na podstawie fundamentu, który stoi już 30 lat, niemal od razu można stwierdzić, czy wytrzyma kolejne 100 lat, czy też już praktycznie „umarł” – mówi Alexander Dubovenko, dyrektor ds. rozwoju GOOD WOOD.

Dlatego właściciel starego domu musi zdecydować, czy wydać pieniądze na badanie stanu fundamentu.

Ponadto w każdym przypadku trzeba sprawdzić dokumenty dotyczące gruntu, nawet jeśli zamierzasz budować dom na miejscu starego, bez zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ, jak pokazuje praktyka, grunt a domy zakupione lub wybudowane przed latami 90. często nie były rejestrowane. „Z prawnego punktu widzenia budować nowy dom na starym fundamencie jest to możliwe, jeśli grunt jest własnością, a dozwolone użytkowanie gruntu wiąże się z budową domu” – wyjaśnia Aleksander Siergiejew, radca prawny Spółki Zarządzającej Wołżskim Daczy.

Jeżeli jednak przedmiot został przekazany w drodze dziedziczenia lub w ramach darowizny, wówczas nie powinny pojawić się problemy z rejestracją własności, a co za tym idzie, ze zbyciem tej nieruchomości.

Rozbiórka czy odbudowa?

Eksperci zauważają, że uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę zależy od wielu czynników, w szczególności od charakteru dostarczanej komunikacji i wymagań usług komunalnych przy ich ponownym podłączeniu. „Dlatego, aby uprościć uzyskiwanie zezwoleń, właściciele często wyburzają dom i budują nowy pod pozorem przebudowy nieruchomości lub stosują podobne schematy” – mówi Julia Severinenko.

Irina Bashilova, kierownik działu prawnego spółki zarządzającej Volzhskie Dachi, uważa, że ​​​​całkiem możliwe jest zarejestrowanie budowy nowego domu na starym fundamencie jako „głównej naprawy” lub „rekonstrukcji” poprzedniego domu, ale ty trzeba bardzo uważać na ten proces. „Zastępowanie pojęć będzie wskazane tylko wtedy, gdy mówimy o „poważnych naprawach” lub „przebudowie”, które nie wpływają na konstrukcję i inne cechy niezawodności i bezpieczeństwa obiektu budowa kapitału i (lub) jego części i nie przekraczające ustalonych maksymalnych parametrów dozwolonej budowy, przebudowy przepisy urbanistyczne. Tylko w tym przypadku, zgodnie z art. 51 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej nie będzie konieczne uzyskiwanie najpierw pozwolenia na budowę, a po wybudowaniu budynku mieszkalnego pozwolenia na oddanie obiektu do użytkowania” – ostrzega ekspert.

Dlatego wydaje się, że lepiej go całkowicie zburzyć. stary dom wraz z fundamentami w celu wybudowania nowego domku na wolnej działce. Nawiasem mówiąc, większość czytelników Sobstvennika myśli to samo: według wyników naszej ankiety 36% respondentów wolałoby tę opcję.

Zburzyć, nie można wybaczyć!

Zobaczmy teraz, co należy zrobić, aby odpowiednio sformalizować rozbiórkę konstrukcji. Alexander Sergeev podkreśla, że ​​właściciel domu ma wszelkie prawo zbyć swój majątek, w tym go zniszczyć, a jeśli dom jest zarejestrowany w rejestrze katastralnym, wówczas będzie musiał zostać wykreślony z tego rejestru.

Ale najpierw musisz przeprowadzić faktyczną rozbiórkę, a następnie skontaktować się z władzami WIT w celu sporządzenia raportu z inspekcji domu. „Na podstawie protokołu kontroli WIT unieważni zapis o istnieniu domu. Następnie należy skontaktować się z działem Rosreestr z wnioskiem o sporządzenie protokołu zaprzestania istnienia starego domu” – wyjaśnia prawniczka Maria Bondarevskaya firma prawnicza„Jukow, Chrenow i partnerzy”.

Jeśli chodzi o cechy techniczne rozbiórki, konieczne jest wyburzenie samego domu, a także piwnicznej części fundamentu do poziomu gruntu, ponieważ demontaż części podziemnej będzie bardzo kosztowny. „Będzie trzeba na przykład wiercić pale ułożone na głębokość kilku metrów lub wyburzyć dół fundamentowy, aby usunąć wylany kiedyś beton” – mówi Julia Severinenko.

W takich przypadkach, zdaniem eksperta, lepiej nieco przesunąć nowy fundament, aby nie pokrywał się ze starym. Jeśli ważne jest, aby nowy dom stał na tym samym placu budowy od ściany do ściany, część podziemna również będzie musiała zostać zdemontowana. Ale to jest niezwykle drogie.

Po rozbiórce teren należy przygotować pod nową budowę. „Konieczne jest usunięcie odpadów budowlanych, zaplanowanie terytorium nowego placu budowy, wyposażenie wejścia na plac budowy (dla sprzętu budowlanego), zainstalowanie tymczasowych konstrukcji (kabin) do przechowywania materiałów, narzędzi, zakwaterowania dla budowniczych, przeprowadzenie przygotowań inżynieryjnych (zaopatrzenie terenu w prąd, wodę, kabiny sanitarne)” – doradza dyrektorowi budowy firmy „ Projekt krajowy» Dmitrij Yazykov.

Domy nie są łatwym zadaniem, nawet jeśli działka przeznaczona pod budowę jest wolna lub już jest projektów budowlanych, którego właściciel nie potrzebuje. W tym przypadku budowę domu komplikuje konieczność rozwiązania kwestii prawnych i pokonania szeregu przeszkód technicznych.

Dość często zdarza się, że zamiast starego domu czy domku konieczna staje się budowa nowego. W szczególności dom z działką może zostać odziedziczony i możesz stanąć przed rozwiązaniem problemu - pozostać w starym domu z ogrzewaniem piecowym lub zbudować nowy dom ze wszystkimi atrybutami cywilizacyjnymi właściwymi dla współczesnego budownictwa - bieżącą wodą , pełnoprawna instalacja grzewcza i gazowa.

Jeśli stary dom nie wpisuje się w ideę wygodnego mieszkania idealnego, rozsądniej byłoby zająć się kwestią budowy nowego. Jednak od razu przed deweloperem pojawia się szereg pytań: czy warto rekonstruować, czy lepiej wyburzyć? Czy można opuścić stary fundament? Czy w tym przypadku wymagane jest pozwolenie na rozbiórkę? Jak skoordynować budowę nowego budynku z WIT?

Przede wszystkim przed budową nowego domu musisz zrozumieć stan fundamentu stary budynek, do badania którego należy zaprosić specjalistów. Ocenę starego fundamentu przeprowadza się według kilku parametrów - optymalnie wytrzymuje obciążenia, zgodność z parametrami planowanego domu, właściwości gleby i stan techniczny istniejącego fundamentu. Monolityczny żelbet podstawa jakości, nawet jeśli jego żywotność przekracza trzydzieści lat, w większości przypadków nie wymaga rekonstrukcji i nadaje się do budowy nowego domu.

Jednak często domy, które zostały zbudowane trzydzieści lat temu, stoją na zniszczonych fundamentach. Według ekspertyz, budowa domy Prowadzono to wówczas głównie metodami standardowymi, dalekimi od nowoczesnych. Ponadto brakowało wysokiej jakości betonu i większości technologii niska zabudowa nie był przestrzegany. Aby kompetentny specjalista mógł z całą pewnością stwierdzić, czy fundament starego domu będzie „znośny”, czy nie, konieczne jest przeprowadzenie jego minimalnego badania.

Oczywiście usługi tego specjalisty będą kosztować przyszłego dewelopera określoną kwotę, ale jeśli wynik się powiedzie, deweloper będzie mógł zaoszczędzić na budowie nowego fundamentu.

Jeżeli zostanie podjęta decyzja o budowie nowego domu na miejscu starego, konieczne jest sprawdzenie dokumentacji gruntowej. Nawet jeśli w tym samym miejscu planuje się budowę domu, istnieje ryzyko popadnięcia w kłopoty z prawem, gdyż działki i domy wybudowane lub zakupione przed latami dziewięćdziesiątymi często nie były zarejestrowane. Zdaniem ekspertów, od strony prawnej wybudowanie domu na miejscu starego jest możliwe tylko wtedy, gdy grunt zostanie uznany za własność dewelopera. Nawet jeśli grunt i obiekt zostały odziedziczone lub darowane, nie powinno być problemów z zarejestrowaniem terenu.

Zdaniem ekspertów, przed budową domu wielu woli nie uzyskiwać oficjalnego pozwolenia na rozbiórkę i przeprowadzać rozbiórkę i budowę pod pozorem przebudowy lub wyremontować. Powodem tego są złożone punkty w projektowaniu niektórych zagadnień, które są związane w szczególności z komunikacją podłączoną do starego domu i późniejszymi wymaganiami usług komunalnych w zakresie ich ponownego podłączenia.

Zarejestruj budowę domu na miejscu starego jako „główną” naprawa„albo „rekonstrukcja” jest możliwa, ale należy podchodzić do postawionych zadań krok po kroku i bardzo ostrożnie. Wskazane jest zastępowanie koncepcji jedynie w ściśle określonych ramach, nie przekraczając parametrów dozwolonej budowy określonych przez prawo.

Dla większości deweloperów wszystkie wymagania i instrukcje są zbyt skomplikowane, dlatego całkowicie wyburzają stare budynki wraz z fundamentami i budują na tym miejscu nowy dom, ubiegając się o zwykłe pozwolenie na budowę.

Usuwanie rozbiórki to kolejny krok, którym należy się zająć przed przygotowaniem się do budowy. Osobliwością tej procedury jest to, że najpierw należy przeprowadzić faktyczną rozbiórkę, a dopiero potem, aby sporządzić akt, skontaktować się z WIT.

Rozbiórkę starego domu od strony technicznej należy przeprowadzić w następujący sposób - budynek należy rozebrać do poziomu gruntu, w przeciwnym razie wyburzenie fundamentów może kosztować dewelopera niemałe grosze. Konieczność demontażu części podziemnej pojawia się dopiero wtedy, gdy na miejscu starego prowadzona będzie budowa domu.

Pytanie:

- Na miejscu znajduje się stary dom. Długo zastanawiałeś się, co z tym zrobić: naprawić, czy zburzyć i zbudować nowe? W tym roku dom zaczął się rozpadać, więc postanowiono rozebrać szkielet i zbudować nowy dom na starych fundamentach. Najprawdopodobniej kupimy gotowe. Ale będzie większy obszar, ponieważ chcemy zrobić poddasze. Układ też będzie inny, np. planujemy werandę po drugiej stronie itp. Chcesz wiedzieć, czy takie prace można uznać za remont kapitalny, przebudowę, czy coś innego? Czy muszę je koordynować, uzyskać pozwolenie, przygotować jakieś dokumenty? Jeśli to konieczne, gdzie się udać? Chciałbym wybrać najtańszą i najszybszą metodę, ale legalną. Aby później nie trzeba było rejestrować nowego domu przez sąd.

Oleg Shebunyaev, prawnik w GOOD WOOD Corporation, odpowiada:

– Są dwie możliwości, w zależności od tego, w jakim miejscu znajduje się dom.

Opcja pierwsza. Powiedzmy, że to ląd osady z rodzajem dozwolonego użytku: dla osób indywidualnych budownictwo mieszkaniowe lub osobisty rolnictwo zależne. Następnie powinieneś kierować się częścią 2 art. 51 „Kodeks urbanistyczny Federacja Rosyjska" W twoim przypadku mówimy o budowie i przebudowie projektów budowy kapitału. Nie będzie możliwości wzniesienia budynku mieszkalnego pod pretekstem generalnego remontu, gdyż zmiany wpływają na konstrukcję budynku i inne cechy niezawodnościowe i bezpieczeństwa oraz przekraczają maksymalne parametry dopuszczalnej konstrukcji. Na podstawie danych wejściowych planujesz budowę nowego domu większy obszar, o innym układzie, a prace takie prowadzone są na podstawie pozwolenia na budowę.
Należy zatem uzyskać pozwolenie na budowę lub przebudowę (jeżeli planowane jest wykorzystanie starego fundamentu, pod warunkiem odpowiedniego zbadania tego fundamentu w celu ustalenia możliwości jego użytkowania w ramach nowych parametrów granicznych). Należy skontaktować się z lokalną administracją lub MFC. Ponadto do 1 marca 2018 roku możliwe jest uzyskanie pozwolenia na budowę bez zatwierdzenia projektu, a także zarejestrowanie i zarejestrowanie własności nowo wybudowanego lub przebudowywanego obiektu (budynku mieszkalnego) w trybie uproszczonym bez konieczności uzyskania pozwolenia na oddanie do użytkowania zgodnie z art. z Prawo federalne z dnia 30 czerwca 2006 r. N 93-FZ „W sprawie zmian w niektórych aktach prawnych Federacji Rosyjskiej w sprawie rejestracji w uproszczony sposób praw obywateli do niektórych przedmiotów nieruchomość„(ustawa o amnestii daczy).

Opcja druga. Stary dom położony jest na gruntach rolnych o rodzaju dozwolonego użytku: dla budowa domu wiejskiego lub ogrodnictwo lub ogrodnictwo. W tym przypadku, zgodnie z częścią 17 artykułu 51 „ Kodeks urbanistyczny Federacja Rosyjska” nie jest wymagane wydanie pozwolenia na budowę, ale przed faktyczną budową nowego budynku konieczne jest zarejestrowanie faktu rozbiórki w celu wprowadzenia zmian w Jednolitym Rejestrze Państwowym (sporządzenie protokołu kontroli przez katastralnego inżynier), a po zakończeniu budowy zarejestrować dom w księdze katastralnej i zarejestrować własność nowo wybudowanego obiektu.