Co jest lepsze: mieszkanie wtórne czy nowe budownictwo? Jaki jest pierwotny rynek mieszkaniowy

Kupno mieszkania nie jest łatwym pytaniem i pierwszą rzeczą, o której myślą wszyscy przyszli nowi mieszkańcy, jest to, czy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym czy wtórnym? w witrynie przeanalizowano zalety i wady obu opcji, aby pomóc czytelnikom dokonać wyboru.

„Wtórne”: zalety

1. Jest już mieszkanie. Kupując drugi dom, już go otrzymujesz. Nie ma tu ryzyka zakupu liczników, które nigdy nie zostaną zbudowane ze względu na upadłość dewelopera, kryzys gospodarczy czy inne problemy. Ponadto możesz już wprowadzić się do mieszkania - nie będziesz musiał wydawać pieniędzy na wynajmowane w oczekiwaniu na zakończenie budowy. Jest to szczególnie ważne dla osób zaciągających kredyt hipoteczny.

2. Miejsce do zamieszkania. Mieszkanie na rynku wtórnym ma niezaprzeczalną zaletę – jest już miejscem zamieszkałym. Od razu zobaczysz, w jakim stanie jest wejście i jak firma zarządzająca dba o podwórko. Przed zakupem możesz porozmawiać z sąsiadami, poznać ocenę najbliższej szkoły i poznać wszystkie szczegóły dotyczące okolicy.

3. Nie musisz mieszkać na budowie. Nowe mieszkania, nawet umeblowane, sugerują, że sąsiedzi mogą remontować, przenosić meble lub po prostu wiercić w ścianach, aby powiesić półki. Jeśli całe wejście to zrobi, nie będzie można mieszkać w domu przez pierwszy rok lub dwa.

4. Nie ma pustych mieszkań. W nowym budynku bardzo często sąsiednie mieszkania mogą stać puste, zwłaszcza jeśli ich właściciele nie mają możliwości dokonania remontu lub kupili nieruchomość w celach inwestycyjnych. Oznacza to, że w takich wejściach istnieje większe prawdopodobieństwo napadów i kradzieży – złodzieje uwielbiają ciche i puste miejsca. Poza tym po prostu niewygodnie jest mieszkać w domu, w którym połowa mieszkań jest pusta.

5. Możesz wybrać znajomy obszar. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, możesz wybrać dzielnicę, która Ci się podoba ze względu na lokalizację lub jest po prostu dogodna ze względu na to, że mieszkają tu Twoi bliscy lub spędziłeś tam dzieciństwo.

6. Uznana jakość konstrukcji. Mniej niespodzianek jest w budownictwie wtórnym - wszyscy wiemy, jak projektowano i budowano budynki „Stalinka”, „Chruszczow” i „gniazdowe” z lat 70. i 80. Te ściśle trzymają się standardów budowlanych, choć raczej skromnych. Na rynku nowych budynków nie można wykluczyć niespodzianek w postaci braku wentylacji czy niezamkniętych dziur pod oknami (to niestety się zdarza).

7. Możesz zarejestrować się natychmiast. Mieszkanie na rynku wtórnym jest pełnoprawnym domem od razu po zawarciu transakcji. Kupując nowy budynek, nadal będziesz musiał poczekać sporo czasu, aż własność zostanie prawidłowo ustalona.

8. Klasyczny układ małych mieszkań. Stare radzieckie mieszkania, bez względu na to, jak bardzo są krytykowane, są w pewnym stopniu wygodne i funkcjonalnie zaprojektowane na poziomie klasy ekonomicznej. W nowoczesnych budynkach znajdują się apartamenty większy obszar, ale mniej wygodne do zamieszkania (na przykład korytarz może być duży, a pokój może być mniejszy niż kuchnia lub, jeśli mówimy o małych studiach, często wyglądają jak powóz).

Wady:
- stara komunikacja, małe powierzchnie mieszkań, wyższy koszt za metr kwadratowy, ograniczony układ, mieszkania z „historią” (w tym złą) i mogą dochodzić do nieuczciwych transakcji przy sprzedaży mieszkania z zameldowanymi mieszkańcami itp.

„Podstawowy”: zalety

1. Za mniejsze pieniądze można kupić mieszkanie o większej powierzchni. Najważniejsza zaleta „podstawowa”, którą nazywają wszyscy kupujący bez wyjątku. Średnio różnica w cenie mieszkania w budowie i gotowego mieszkania o porównywalnych parametrach i lokalizacji może sięgać 15-30%. Szczególnie wygodne jest kupowanie mieszkań na wczesnym etapie budowy domu.

2. Nowoczesna konstrukcja, nowa komunikacja. Jeśli deweloper będzie odpowiedzialny i wybuduje dom sumiennie, to w nowym budynku nigdy nie będzie problemów znanych mieszkańcom starych domów – niekończących się przecieków, kruszącego się tynku na wejściu, „łysej” od deszczu elewacji czy nieszczelnego dachu .

3. Otwarty plan. Wiele nowych budynków, szczególnie tych klasy biznes, wymaga swobodnego planowania przestrzeni mieszkania, co pozwala na wygodne dostosowanie domu.

4. Przejrzystość prawna. Jeśli deweloper jest renomowany i rzetelny, to nie będzie problemów z zakupem mieszkania. To gwarancja, że w mieszkaniu nikt nie będzie zameldowany lub że wśród bliskich sprzedającego nie będzie się o nie ubiegać inna osoba.

5. Poziom komfortu. Nowoczesne domy Zazwyczaj budowane są z przestronnymi lobby, wygodnymi windami i wejściami, z dodatkowymi lokalami usługowymi na parterze oraz infrastrukturą taką jak ścieżki rowerowe czy własny park.

6. Zunifikowane środowisko, zintegrowana konstrukcja. Dla miłośników nowości zakup mieszkania w nowym budynku to czysta radość: tutaj wszystko będzie nowe, zwłaszcza jeśli mówimy o kompleksie rozwiązanie urbanistyczne. Zasadniczo przeprowadzasz się do nowego miasta. To spodoba się także tym, którzy wierzą, że energia byłych mieszkańców może nie mieć najlepszego wpływu na nowych mieszkańców – i dlatego starają się przenieść do domu, w którym nikt wcześniej nie mieszkał.

7. Kredyt hipoteczny. O wiele łatwiej jest uzyskać kredyt hipoteczny na nowy budynek niż na drugi dom. To prawda, że na początku oprocentowanie kredytu na mieszkanie na rynku wtórnym będzie o 1-1,5% niższe niż w przypadku mieszkania w nowym budynku. Natomiast po zarejestrowaniu praw własności porównuje się oprocentowanie kredytów hipotecznych dla nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. Kredyt hipoteczny na nowy budynek wiąże się jednak z mniejszą biurokracją – z reguły deweloper lub oficjalna firma z branży nieruchomości ma pośrednika w udzielaniu kredytów hipotecznych bezpośrednio w siedzibie firmy.

8. Atrakcyjność inwestycyjna. Mieszkanie na rynku pierwotnym ma także przewagę w tempie wzrostu wartości, co czyni jego zakup atrakcyjnym inwestycyjnie. W zależności od obiektu wzrost ceny od rozpoczęcia budowy do oddania obiektu do użytku może sięgać 30%, a czasami więcej pod wpływem czynników zewnętrznych, takich jak budowa metra i aneksja nowych terytoriów w Moskwie. Na przykład po zakupie mieszkanie jednopokojowe o powierzchni 45 mkw. na osiedlu Aleje Butowskie w domu na etapie wykopalisk za 2,8 mln rubli, rok później inwestorom udało się sprzedać taki obiekt za 5 mln rubli, podaje strona analityków Poinformowała firma Est-a-tet.

Wady:
- możliwe wyższe koszty mieszkania i usług komunalnych, trzeba będzie mieszkać przez jakiś czas na „placu budowy”, istnieje niebezpieczeństwo, że zostanie się oszukanym udziałowcem, trzeba będzie długo czekać, aż teren nabierze życia -z wyglądu.

Zabudowa podstawowa to lokal mieszkalny, który po raz pierwszy pełni funkcję produktu. Innymi słowy są to mieszkania i domy, dla których nie ustalono jeszcze własności. Na pierwotnym rynku mieszkaniowym rolę sprzedawców pełnią firmy budowlane lub państwo.

Mieszkanie pierwotne nabywa się albo poprzez udział we wspólnej budowie podczas budowy domu, albo w gotowych nowych budynkach z mieszkaniami, które nie są zarejestrowane w państwowym rejestrze nieruchomości. Co więcej, koszt metrów kwadratowych jest minimalny na pierwszych etapach budowy i wzrasta w miarę jego ukończenia.

Mówiąc o celowości zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, należy wziąć pod uwagę czas budowy, późniejsze inwestowanie środków w ulepszenie nowego mieszkania oraz stopień ryzyka udziału we wspólnym budownictwie.

Kupno domu pierwotnego ma sens, jeśli pytania dotyczące miejsca zamieszkania lub rejestracji nie są pilne i mogą poczekać kilka lat do zakończenia budowy.

Warto wziąć pod uwagę, że oddając mieszkanie ze wspólnego udziału, trzeba będzie je wyremontować od podstaw. Z jednej strony nie będziesz musiał nic w mieszkaniu przerabiać po poprzednich lokatorach, a wykończenie w pełni spełni Twoje wymagania i pragnienia. Z drugiej strony trzeba być przygotowanym na znaczne dodatkowe koszty pieniędzy i czasu.

Ogólnie rzecz biorąc, współuczestnictwo, pomimo „czystości” prawnej pierwotnego mieszkania, jest przedsięwzięciem ryzykownym. W długim horyzoncie czasowym budowy trudno przewidzieć konkretne terminy zakończenia budowy, możliwość bankructwa dewelopera czy też wystąpienie zmian gospodarczych i społecznych w kraju. Jednak w sprzyjających okolicznościach zakup domu na pierwotnym rynku nieruchomości jest opłacalny.

Obudowa wtórna

Mieszkanie wtórne to mieszkanie lub dom, które jest już czyjąś własnością. Nie mówimy tylko o nowych i starych domach: pierwotne mieszkanie staje się wtórne od momentu otrzymania certyfikatu rejestracja państwowa. Jeżeli deweloper z jakichś powodów nie sprzeda mieszkania przed zakończeniem budowy i zarejestruje jego własność na potrzeby dalszej sprzedaży, to mieszkanie to będzie już miało status mieszkania wtórnego. Oprócz deweloperów i państwa, na rynku wtórnym sprzedającymi są także osoby prywatne.

W porównaniu z mieszkaniem pierwotnym, mieszkanie wtórne kosztuje kupującego więcej. Ale ryzyko związane z zakupem takiego mieszkania jest minimalne. Mogą się one wiązać jedynie z rozwiązaniem umowy sprzedaży lub z przedstawieniem praw do mieszkania przez osoby trzecie po jego zakupie. Dzięki kompetentnemu prawnemu podejściu do zakupu mieszkania takie ryzyko zostaje wyeliminowane.

Jeżeli zaistnieje konieczność pilnej przeprowadzki do kupowanego mieszkania, warto zakupić powierzchnię mieszkalną na rynku wtórnym. To samo dotyczy rejestracji, ponieważ Istnieje możliwość zameldowania się w mieszkaniu wyłącznie w gotowym pokoju i posiadającym zaświadczenie o rejestracji państwowej.

Obecnie na rynku nieruchomości nie brakuje ofert. Poza tym rozwija się kredyt hipoteczny, które po krótkotrwałym wzroście w związku z kryzysem pod koniec 2014 roku zaczęły spadać. A teraz (połowa 2015 r.), dzięki wsparciu państwa, oprocentowanie kredytu hipotecznego kształtuje się w przedziale od 11 do 14. Wszystko to zwiększa szanse, że ludzie kupią dokładnie takie mieszkanie, o jakim marzyli od dawna.

Ale jak wiadomo, na rynku mieszkań istnieją dwa rodzaje ofert - mieszkania z zasobów budownictwa pierwotnego i wtórnego. Dlatego dla wielu „kamieniem węgielnym” nie jest lokalizacja domu ani nawet powierzchnia mieszkania, ale to, jaki rodzaj mieszkania zostanie zakupiony.

To pytanie nie jest proste. Z tego powodu nierzadko przyszli właściciele szukają odpowiedzi na to pytanie w Internecie. Ten artykuł jest tylko jedną z wielu stron w Internecie, które pomagają każdemu zdecydować, co jest dla niego. czy jest lepszy: „podstawowy” czy „wtórny”. Tutaj mówimy o tym, jak te dwa pojęcia różnią się od siebie. A także jakie są zalety i wady funduszy pierwotnych i wtórnych.

Fundusz Podstawowy

„Pierwotne” to mieszkania, które nie mają i nigdy nie miały właściciela. Zasadniczo są to apartamenty i pokoje zlokalizowane w nowych budynkach. Co więcej, nawet w przypadkach, gdy w momencie zakupu są one prezentowane wyłącznie w wersji papierowej (w dokumentacji projektowej).

Reguluje sprzedaż mieszkań funduszu podstawowego prawo federalne Nr 214 „O udziale we wspólnym budownictwie”. To on określa prawa i obowiązki dewelopera i akcjonariusza. Tak więc, według niego, firma deweloperska po uruchomieniu apartamentowiec zobowiązuje się do przeniesienia wspólnego projektu budowlanego na kupującego. Z kolei nabywca mieszkania w nowym budynku musi zarejestrować wynikającą z niego własność. Następnie „pierwotne” zamienia się w „wtórne”.

W przypadku, gdy nie wszystkie mieszkania zostaną przekazane państwu. zostały sprzedane władzom, deweloper ma obowiązek samodzielnie zarejestrować ich własność, a następnie sprzedać je jako mieszkania wtórne.

Zalety „podstawowego”:

„Nowy”– czysty dom z czystymi wejściami i windami. Nie ma obcych zapachów ani energii od poprzednich mieszkańców.

Wygoda- obecnie technologie budowlane zrobił kilka kroków do przodu. I teraz nowoczesny dom znacznie wygodniejsze od tych, które budowano 20 lat temu. W ten sposób dla osób niepełnosprawnych w nowych budynkach zapewniona jest rampa lub winda, powiększone są przedsionki i windy (dość często winda główna jest podwajana jako winda towarowa). Ponadto nierzadko na klatkach schodowych jest miejsce na wózki dziecięce.

Otwarte układy– w zabudowie pierwotnej występuje kategoria domów z mieszkaniami o układzie otwartym. Oznacza to, że właściciele tutaj mają prawo wybrać, gdzie same zainstalować partycje lub całkowicie je porzucić.

Rentowność– jak wiadomo, koszt mieszkania od momentu rozpoczęcia sprzedaży do dnia oddania do użytku wzrasta z 30 do 100%. Dlatego kupując mieszkanie na etapie projektu, możesz zaoszczędzić lub sporo zarobić.

Wady „podstawowego”:

Duże ryzyko– zakup mieszkania w nowym budynku wiąże się z większym ryzykiem niż przy zakupie nieruchomości wtórnej. Tym samym w przypadku upadłości dewelopera akcjonariusze raczej nie będą mogli odzyskać ciężko zarobionych pieniędzy. Rzeczywiście, dziś nie ma prawa, które by je w pełni chroniło.

Brak wykończenia– często „szczęśliwcy” wprowadzają się do mieszkania, gdzie czeka na nich dekoracja z przyjemną szarością betonowych ścian, sufitu i podłogi lub urzekającym wzorem murarstwo. Dlatego zanim zaczniesz żyć z przyjemnością, we własnym „ metry kwadratowe„Będziesz musiał włożyć dużo wysiłku i pieniędzy. I często więcej niż w przypadku rynku „wtórnego”. Aby być uczciwym, warto zauważyć, że zazwyczaj starają się przekazać udziałowcowi mieszkanie „klasy ekonomicznej” przy minimalnych już naprawach.

Redukcja opłacalnej oferty– wraz z rozbudową domu wzrasta nie tylko cena powierzchni mieszkalnej, ale także maleje liczba niedrogich i zbywalnych mieszkań. W związku z tym do czasu oddania domu do użytku mogą pozostać tylko mieszkania o dużej powierzchni lub z pewnymi wadami (na przykład zły widok z okna lub przepompownia pod kuchnią).

Brak rejestracji– w trakcie budowy domu nie ma możliwości zarejestrowania się w mieszkaniu, gdyż kupujący nie posiada zaświadczenia o państwowej rejestracji własności.

Fundusz wtórny

Fundusz wtórny to mieszkania, które mają już właściciela. Co więcej, własność może być prywatna lub państwowa. W tym drugim przypadku ludzie zajmują powierzchnię mieszkalną na podstawie umowy najmu społecznego.

Dodatkowe zalety:

Mniej ryzyka– spór pomiędzy kupującym a sprzedającym mieszkanie rozstrzygany jest na drodze sądowej, jeżeli umowy kupna-sprzedaży nie można rozwiązać polubownie. W takiej sytuacji sąd najczęściej zobowiązuje każdą ze stron do zwrotu tego, co otrzymała na mocy umowy. Jednak bardziej rozwinięte ustawodawstwo w tym zakresie nie oznacza, że kupujący jest całkowicie chroniony przed oszustwami. Czasem zdarza się, że sprzedający ukrywa wszystkie osoby zameldowane w danym mieszkaniu. Cóż, najczęstszym oszustwem jest zawyżanie ceny po tym, jak pośrednik otrzyma zaliczkę.

Własność mieszkania– tutaj kupujący niemal natychmiast otrzymuje własność mieszkania, w którym może się później bezzwłocznie zarejestrować.

Bardziej opłacalny kredyt hipoteczny– na zakup mieszkania w funduszu wtórnym udzielane są kredyty hipoteczne po niższych stawkach (czasami niższych niż w przypadku funduszu „pierwotnego” o 1-2%). Co więcej, liczba banków, które mogą to zrobić, jest znacznie większa. Nie jest tajemnicą, że deweloper jest zwykle akredytowany przez nie więcej niż dwa banki.

Wady „wtórnego”:

Wysoka cena– zasoby mieszkaniowe wtórne na podobnych warunkach są droższe od mieszkań pierwotnych.

Stare przepisy budowlane– dominującą ofertą są tu mieszkania w dawnych domach związek Radziecki w latach 60-80. I te apartamenty nie różnią się od siebie Duża powierzchnia i wygoda układów. Nie mówiąc już o tym, że w wejściach może brakować wind lub nie działać.

Drugi właściciel- Mieszkaliśmy już w mieszkaniu. Oznacza to, że mogą znajdować się w nim zapachy poprzednich właścicieli. Zwłaszcza jeśli w tym mieszkaniu mieszkali „górale”. Ponadto przyszli właściciele mogą nie być zadowoleni z napraw dokonanych przed nimi. Naprawienie tego wszystkiego pociągnie za sobą niepotrzebne koszty. To prawda, uczciwie warto zauważyć, że koszty tutaj są często niższe niż w przypadku napraw w „nagim pierwotnym”.

Nieprzewidywalni sąsiedzi– w przypadku „wtórnego” prawdopodobieństwo spotkania jakiejś „babci gestapo” jest znacznie większe niż w przypadku „pierwotnego”. Przecież w nowych budynkach z reguły mieszkania kupują osoby w wieku od 25 do 45 lat, posiadające określony poziom dochodów.