Jakie umowy podlegają obowiązkowej rejestracji państwowej. Jakie prawa podlegają rejestracji państwowej

1. W przypadkach przewidzianych zgodnie z prawem , prawa zabezpieczające przynależność przedmiotu praw obywatelskich do określonej osoby, ograniczenia takich praw i obciążenia majątkowe (prawo własności) podlegają rejestracji państwowej.

Państwową rejestrację praw własności przeprowadza organ upoważniony zgodnie z prawem na podstawie zasad sprawdzania legalności podstaw rejestracji, reklamy i wiarygodności rejestru państwowego.

W rejestrze państwowym należy wskazać dane umożliwiające definitywne ustalenie przedmiotu, do którego prawo jest ustanowione, osoby uprawnionej, treści prawa, podstawy jego wystąpienia.

2. Prawa własności, podlegające rejestracji państwowej, powstają, zmieniają się i wygasają z chwilą dokonania odpowiedniego wpisu w rejestrze państwowym, chyba że ustalono inaczej prawo.

3. W przypadkach przewidzianych zgodnie z prawem lub za zgodą stron transakcja wiążąca się z powstaniem, zmianą lub wygaśnięciem praw własności, które podlegają rejestracji państwowej, musi być poświadczona notarialnie.

Wpis do rejestru państwowego jest dokonywany w obecności wniosków w tej sprawie od wszystkich osób, które dokonały transakcji, chyba że prawo stanowi inaczej. Jeżeli transakcja dokonywana jest w formie notarialnej, wpisu do rejestru państwowego można dokonać na żądanie dowolnej strony transakcji, w tym za pośrednictwem notariusza.

4. W przypadku powstania, zmiany lub wygaśnięcia prawa własności z powodu zaistnienia okoliczności określonych w ustawie, wpis o zaistnieniu, zmianie lub wygaśnięciu tego prawa dokonuje się na wniosek osoby uprawnionej do kogo następują takie skutki prawne. Prawo może również przewidywać prawo innych osób do wystąpienia o dokonanie odpowiedniego wpisu do rejestru państwowego.

5. Upoważniony organ zgodnie z prawem, wykonujący rejestracja państwowa prawa własności, weryfikuje uprawnienia osoby, która złożyła wniosek o państwową rejestrację praw, legalność podstaw rejestracji i inne określone zgodnie z prawem okoliczności i dokumentów, a w przypadkach określonych w paragraf 3 tego artykułu, również wystąpienie odpowiedniej okoliczności.

W przypadku powstania, zmiany lub wygaśnięcia prawa własności na podstawie transakcji poświadczonej notarialnie, organ uprawniony zgodnie z prawem ma prawo zweryfikować legalność danej transakcji w przypadkach i w sposób przewidziany przez prawo.

6. Zarejestrowane prawo może być zakwestionowany tylko w sądzie. Osoba wskazana w rejestrze państwowym jako uprawniony jest uznawana za taką do czasu, w trybie określonym w ustawie, innego wpisu w rejestrze.

W przypadku sporu dotyczącego zarejestrowanego prawa osoba, która wiedziała lub powinna była wiedzieć o niewiarygodności danych z rejestru państwowego, nie ma prawa powoływać się na odpowiednie dane.

7. W odniesieniu do zarejestrowanego prawa rejestr państwowy może zostać wpisany do: w porządku ustanowiony ustawą, ocena na sprzeciw osoby, której odpowiednie prawo zostało zarejestrowane wcześniej.

Jeżeli w ciągu trzech miesięcy od daty wpisu do rejestru państwowego notatki o sprzeciwie wobec zarejestrowanego prawa osoba, na której wniosek został wpisany, nie zakwestionowała zarejestrowanego prawa w sądzie, wzmianka o sprzeciwie zostaną anulowane. W takim przypadku ponowne wpisanie wzmianki o sprzeciwie określonej osoby jest niedozwolone.

WYCIĄGI Z ARTYKUŁU

Utworzenie w Rosji ujednoliconego systemu państwowej rejestracji praw do nieruchomość a transakcje z nim wprowadzają istotne zmiany we wdrażaniu norm prawnych dotyczących nieruchomości oraz zasad panujących na rynku nieruchomości. Definicję rejestracji państwowej określa ustawa federalna z dnia 21 lipca 1997 r. Nr 122-FZ „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” (zwana dalej ustawą o rejestracji państwowej).

Rejestracja państwowa jest aktem prawnym uznania i potwierdzenia przez stan wystąpienia, ograniczenia (obciążenia), przeniesienia lub wygaśnięcia praw do nieruchomości zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej.

Różne praktyki organów ścigania, które pojawiają się w regionach, obfitość i złożoność norm prawa cywilnego, które mają być stosowane podczas rejestracji państwowej, decydują o znaczeniu publikacji na ten temat.

Podstawową cechą państwowego systemu rejestracji jest to, że rejestracja nie podlega właścicielom praw autorskich, a nie samej nieruchomości, a nie dokumentom do niej, a stosunki obywatelskie o nieruchomościach, a mianowicie:

a) prawa do nieruchomości.

b) transakcje z nim;

c) ograniczenia (obciążenia) praw.

Rejestracja takich stosunków prawnych w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z nim odbywa się w inny sposób i pociąga za sobą różne konsekwencje prawne.

Celem niniejszego artykułu jest opisanie problemów rejestracji państwowej związanych z momentem powstania prawa, specyfiką nabywania i rejestrowania prawa do wspólnej własności nieruchomości, rejestracją praw spadkowych obywateli.

Publikacja ta powinna pomóc uczestnikom rynku nieruchomości określić, jakie konsekwencje prawne pociąga za sobą akt rejestracji państwowej lub jej brak, oraz wybrać odpowiednią opcję zachowania w konkretnej sytuacji. Artykuł może być również przydatny dla notariuszy i państwowych rejestratorów praw.

Prawa do nieruchomości podlegają rejestracji państwowej

Zgodnie z ust. 2 art. 8 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej prawa podlegające rejestracji państwowej powstają z chwilą państwowej rejestracji praw, chyba że prawo stanowi inaczej. Powstanie prawa do nieruchomości, nabycie tytułu, jest główną konsekwencją prawną rejestracji państwowej.

Następujące prawa do nieruchomości, określone jako nieruchomość w ust. 1 art. 131 i art. 216 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej:
1) własność;
2) prawo do gospodarczego zarządu majątkiem;
3) prawo do operacyjnego zarządzania majątkiem;
4) prawo do dożywotniego dziedzicznego posiadania działki;
5) prawo do stałego (nieograniczonego) użytkowania działki;
6) służebność.

System praw rzeczowych krajowego ustawodawstwa cywilnego jest taki, że rodzaj prawa rzeczywistego jest powiązany z przedmiotem i podmiotem prawa. Na przykład wł. grunt może istnieć tylko prawo do własności, prawo do posiadania odziedziczonego przez całe życie, prawo do stałego (nieokreślonego) użytkowania i służebności, a prawo do posiadania odziedziczonego przez całe życie może istnieć tylko u osób fizycznych. Powstanie prawa majątkowego do zarządzania gospodarczego lub operacyjnego zarządzania działką nie jest przewidziane przepisami prawa.

Są też takie prawa własności osoby fizyczne, jako prawo do korzystania z mieszkania przez członków rodziny właściciela mieszkającego w nim (klauzula 1 artykułu 292 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), prawo do mieszkania w mieszkaniu na podstawie odmowy testamentowej (artykuł 538 Kodeksu Cywilnego RSFSR 1964). Wymóg rejestracji państwowej uzależniałby jednak realizację praw tych osób, regulowanych przez ustawodawstwo mieszkaniowe, rodzinne i spadkowe, od aktu rejestracji państwowej wprowadzonego przez kodeks cywilny. W przypadku konieczności ich zarejestrowania, instytucje wymiaru sprawiedliwości nieuchronnie staną przed problemem ustalenia podmiotów tych praw oraz podstaw rejestracji. Zgodnie z art. 53 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej członkowie rodziny obejmują nie tylko małżonków i dzieci, rodziców, ale także innych krewnych, osoby niepełnosprawne pozostające na utrzymaniu. W wyjątkowych przypadkach za członków rodziny mogą zostać uznane również inne osoby mieszkające razem i prowadzące wspólne gospodarstwo domowe. O powstanie praw do korzystania z lokalu mieszkalnego niewłaściciele nie jest wymagana rejestracja stanowa. Przede wszystkim dlatego, że prawa te nie uczestniczą w obrocie cywilnym i nie mogą być swobodnie alienowane. Ustawodawca przewiduje inny sposób ochrony takich praw, inny niż rejestracja państwowa. Prawa te zostają zachowane po przejściu. własność mieszkania innemu właścicielowi (klauzula 2 art. 292 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), a lista osób zachowujących prawo do korzystania z lokali mieszkalnych jest podstawowym warunkiem umów sprzedaży i wymiany mieszkań (klauzula 2 art. 558 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej). Dlatego obowiązkowym dokumentem do poświadczenia notarialnego lub rejestracji transakcji z lokalami mieszkalnymi są wyciągi z ksiąg domowych, zaświadczenia z urzędów paszportowych. Rejestracja praw do korzystania z lokali mieszkalnych, która nie jest przewidziana prawem, prowadziłaby do realizacji administracyjnej funkcji paszportowo-wizowej Ministerstwa Spraw Wewnętrznych Federacji Rosyjskiej, co jest nietypowe dla instytucji wymiaru sprawiedliwości.

Dekret rządu moskiewskiego z dnia 6 października 1998 r. nr 767 zatwierdził procedurę rejestracji praw do użytkowania lokali mieszkalnych przez członków rodziny właściciela zgodnie z art. 292 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, który jest dokonywany na podstawie wspólnego wniosku właściciela mieszkania i członków jego rodziny. Ten akt podmiotu Federacji Rosyjskiej jest sprzeczny z art. 3, 11 ustawy o rejestracji państwowej, zgodnie z którym podmioty Federacji Rosyjskiej mają prawo do podejmowania aktów tylko w zakresie tworzenia organów rejestracyjnych i ustalania opłat rejestracyjnych, a także klauzula „O” art. 71 Konstytucji Federacji Rosyjskiej, który odsyła ustawodawstwo cywilne do wyłącznej jurysdykcji Federacji Rosyjskiej.

Klauzula 1 art. 2 ustawy o rejestracji państwowej ustalono, że w tekście ustawy państwowa rejestracja praw oznacza państwową rejestrację praw do nieruchomości i transakcji z nią jako aktu prawnego uznania i potwierdzenia przez państwo powstanie, ograniczenie (obciążenie), przeniesienie lub wygaśnięcie praw do nieruchomości zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej. Oznacza to, że pojęcie państwowej rejestracji praw w tym prawie obejmuje całą procedurę rejestracji, podczas gdy przedmiot rejestracji jest określony w kodeksie cywilnym.

Tylko Kodeks może konkretnie określić, co podlega rejestracji: prawo, transakcja lub obciążenie (ograniczenie) prawa .

Moment powstania praw do nieruchomości

Zgodnie z zasadą ustanowioną w klauzuli 2 art. 8 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej prawo do nieruchomości powstaje z chwilą rejestracji państwowej, chyba że prawo stanowi inaczej. Tak więc konsekwencją prawną aktu państwowej rejestracji praw jest pojawienie się rzeczywistego prawa do nieruchomości.

Należy wyróżnić rejestracja praw z rejestracja transakcji z nieruchomościami ... Ustanawiając obowiązkową państwową rejestrację niektórych umów w odniesieniu do nieruchomości, ustawodawca określił moment ich rejestracji jako moment zawarcia (klauzula 3 art. 433 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Zatem, konsekwencją prawną aktu państwowej rejestracji transakcji jest uznanie umowy za zawartą .

Jeśli rejestracja jest przedmiotem przeniesienie nieruchomości , na przykład umowa sprzedaży i zakupu lokali mieszkalnych (klauzula 2 art. 558 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), wówczas umowę tę uważa się za zawartą od momentu jej rejestracji państwowej.

Od tego momentu pojawiły się pewne (art. 454 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) wzajemne zobowiązania stron: sprzedający - do przeniesienia własności, kupujący - do jej przyjęcia i zapłaty.

Zobowiązania to jednak tylko wzajemne obietnice, których strony nie mogą spełnić.

Aby kupujący stał się właścicielem nieruchomości, konieczne jest przeprowadzenie drugiej czynności rejestracyjnej - rejestracji jego praw .

Dopiero od momentu dokonania drugiego wpisu rejestracyjnego w Jednolitym Rejestrze Państwowym zgodnie z ust. 2 art. 8 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej powstanie własność kupującego.

Zatem, rejestracja transakcji i rejestracja praw to różne czynności rejestracyjne o różnych skutkach prawnych.

Łącząc jednak moment powstania praw rzeczowych do nieruchomości z momentem państwowej rejestracji prawa, Kodeks Cywilny dopuszcza wyjątki od tej zasady ustanowione prawem.

Dopiero od momentu państwowej rejestracji praw powstają prawa rzeczowe do nowo utworzonych (art. 219 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) i nieruchomości nabytych na podstawie umowy (art. 223 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) co do własności przedawnienia (klauzula 1 art. 234 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jeśli do główna zasada państwowa rejestracja praw ma znaczenie prawne, to w przypadkach wymienionych poniżej potwierdza jedynie istnienie prawa, czyli ma znaczenie prawne.

Cechy państwowej rejestracji prawa do własności wspólnej

Prawo własności akcji zwykłych jest prawem pojedynczym, którego cechą charakterystyczną jest to, że przysługuje jednocześnie kilku osobom.

Udział we współwłasności nie oznacza własności określonej nieruchomości.

Rejestracja państwowa prawa do współwłasności odbywa się poprzez dokonanie jednego wpisu na prawie wskazującym wszystkich współwłaścicieli jako podmioty prawa.

Rejestracja państwowa prawa do współwłasności odbywa się poprzez dokonanie wpisu na temat prawa każdego współwłaściciela, wskazującego jego udział w prawie.

Ważną cechą wspólnej własności jest to, że powstaje ona jednocześnie, gdy jedna rzecz staje się własnością kilku osób (klauzula 4 art. 244 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Powstaje pytanie o potrzebę jednoczesnej państwowej rejestracji praw wszystkich współwłaścicieli. Ponieważ rejestracja współwłasności wymaga złożenia wniosku przez każdego uprawnionego z załączeniem dokumentu płatności, stwarza to trudności, jeśli jeden ze współwłaścicieli nie chce zarejestrować swojego prawa.

ale procedura rejestracji współwłasności zależy również od podstawy i momentu powstania prawa .

Na podstawie umów o nabycie nieruchomości wspólnej, prawo do nieruchomości powstaje z chwilą dokonania przez nabywców państwowej rejestracji prawa, która dokonywana jest jednocześnie na wniosek wszystkich współwłaścicieli poprzez dokonanie wpisów po prawej stronie każdego uczestnika wskazując swój udział.

V W takim przypadku państwowej rejestracji praw tylko jednego ze współwłaścicieli nie można dokonać bez rejestracji praw reszty. Na przykład, jeśli nieruchomość kupuje trzech nabywców, ale jeden z nich uchyla się od rejestracji przeniesienia praw, nie można zarejestrować praw tylko dwóch współwłaścicieli wskazując 2/3 udziału w prawie. Jednocześnie nie można powiedzieć, że przeniesienie praw do 1/3 udziału nie nastąpiło, a pozostawał on we własności sprzedającego. Sprzedający nie przekazał każdemu kupującemu 1/3 udziału, jedną rzecz przeniósł na własność trzech osób, a własność nieruchomości może powstać tylko jednocześnie. Nabywcy, którzy podpisali wspólnie jedną umowę, są zobowiązani do jednoczesnego składania wniosków i dokumentów wymaganych do rejestracji państwowej. W przeciwnym razie ich działania można uznać za uchylanie się od rejestracji państwowej, której przypadki określa paragraf 3 art. 165 i ust. 3 art. 551 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli zbywa swój udział w prawie, wówczas prawo do nieruchomości powstanie od nabywcy udziału od momentu rejestracji państwowej prawa zgodnie z wymogami art. 251 i ust. 2 art. 223 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. W takim przypadku rejestracji dokonuje się na wniosek nabywcy poprzez dokonanie wpisu do rejestru o przysługującym mu prawie ze wskazaniem wielkości udziału. Rejestrator nie może żądać rejestracji praw pozostałych współwłaścicieli, ponieważ ich prawo powstało wcześniej i jest uznawane za prawomocne.

W przypadku prywatyzacji mieszkania komunalnego wszyscy uczestnicy muszą podpisać jedną nieodpłatną umowę przeniesienia. Jeśli mieszkanie zostanie przeniesione na współwłasność, liczba oryginałów umowy musi odpowiadać liczbie uczestników. Umowa prywatyzacyjna, na przykład „25/86 udziałów w mieszkaniu komunalnym”, jest nielegalna, ponieważ przedmiotem prywatyzacji mogą być lokale mieszkalne: mieszkanie komunalne jako całość lub część mieszkania składającego się z jednego lub kilku pokoje lub inne pomieszczenia mieszkalne. W przypadku prywatyzacji mieszkania komunalnego, prawo do współwłasności mieszkania jako całości powstaje jako przedmiot nieruchomości. Jak wspomniano wyżej, dane prawo powstaje nie od momentu rejestracji państwowej w instytucji wymiaru sprawiedliwości, ale od momentu zarejestrowania umowy z samorządem lokalnym. W takiej sytuacji każdy z uczestników prywatyzacji może niezależnie od pozostałych ubiegać się o państwową rejestrację praw majątkowych.

Rejestracja prawa do własności akcji na podstawie orzeczenia sądu musi być również dokonana bez rejestracji praw innych współwłaścicieli, ponieważ zgodnie z ust. 1 art. 28 ustawy o rejestracji państwowej rejestrator nie ma prawa odmówić rejestracji prawa ustanowionego na mocy orzeczenia sądu, które weszło w życie.

Gdy uczestnicy majątku wspólnego zawierają umowę o ustanowieniu (zmianie) udziałów, wpisy o prawach wskazujące na nowe udziały muszą być jednocześnie wpisane do Jednolitego Rejestru Państwowego na wniosek wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli wspólna nieruchomość została wcześniej zarejestrowana w instytucji wymiaru sprawiedliwości, rejestracja państwowa nie jest przeprowadzana, ale wprowadzane są zmiany w istniejącym rejestrze rejestracyjnym.

Zgodnie z art. 251 i 233 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej udział we własności nieruchomości powstaje z chwilą rejestracji państwowej w przypadku przeniesienia udziału przez współwłaściciela.

Ale, udziały w istniejącym prawie własności są określone przez prawo lub umowę między współwłaścicielami, podczas gdy prawo nie stanowi, że udziały powstają od momentu rejestracji państwowej.

W przypadku majątku wspólnego prawo do udziału nie jest zarejestrowane w Jednolitym Rejestrze Państwowym, oraz własność ze wskazaniem lub bez wskazania wielkości udziałów, ponieważ współwłasność i współwłasność to tylko rodzaje jednego prawa majątkowego .

Błędem byłoby stwierdzenie, że np. przy ustalaniu udziałów znika współwłasność i powstaje współwłasność. Jak wspomniano powyżej, od momentu rejestracji państwowej współwłaściciele mają jedno prawo do jednej nieruchomości, ale ustalenie udziałów w obowiązującym prawie nie jest związane z momentem rejestracji państwowej.

Jeżeli obywatele nabyli mieszkanie we współwłasności i zarejestrowali prawo do współwłasności w instytucji wymiaru sprawiedliwości, a następnie ustanowili udziały w drodze umowy, zamieniając współwłasność na współwłasność, wówczas nie powinni ubiegać się o rejestrację współwłasności, ale za wprowadzanie zmian. W takim przypadku każdemu z akcjonariuszy należy wystawić Świadectwo Rejestracji wskazujące na jego udział w prawie. Jako podstawę wskazano dokument tytułowy, na podstawie którego wcześniej powstała współwłasność, a także umowa o ustanowieniu (zmianie) udziałów . Jeśli weźmiemy pod uwagę, że umowa o ustanowienie (zmianę) udziałów nie jest transakcją podlegającą państwowej rejestracji i nie wymaga obowiązkowego poświadczenia notarialnego, to koszty zmiany współwłasności na udział lub zmiany wielkości udziałów będą minimalne .

Zgoda uczestników współwłasności na rejestrację państwową

Zgodnie z ust. 1 art. 24 ustawy o rejestracji państwowej w przypadku rejestracji udziału w prawie własności wspólnej do wniosku o rejestrację państwową należy dołączyć zgodę innych współwłaścicieli, sporządzoną w państwowym urzędzie rejestracyjnym lub poświadczoną notarialnie. Wymóg ten stwarza trudności w państwowej rejestracji praw. Ale ten wymóg musi być zgodny z przepisami Kodeksu cywilnego (zgodnie z art. 131 ust. 6 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) dotyczącymi majątku wspólnego. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej ustanowił tylko jedno ograniczenie w wykonywaniu uprawnień do zbywania udziałów prawnych - poszanowanie prawa pozostałych uczestników współwłasności do pierwokupu w przypadku odpłatnego zbycia udział (klauzula 2 art. 246, art. 250). Jeżeli norma materialna nie przewiduje zgody na zbycie udziału, to norma proceduralna nie może przyznać żadnych nowych praw pozostałym współwłaścicielom ze szkodą dla właściciela udziału. Konieczność zgody uczestników wspólnej własności na państwową rejestrację udziału określa sposób nabycia prawa zgodnie z Kodeksem cywilnym.

Możliwe są następujące przypadki nabycia i rejestracji prawa własności akcji.
1. Kiedy powstaje współwłasność na podstawie umów podpisanych przez wszystkich udziałowców (np. nabycie nieruchomości we współwłasności, zawarcie umowy o założenie, zamiana udziałów), umowy te wyrażają zgodę wszystkich współwłaścicieli, w związku z tym na rejestrację swoich udziałów w prawie do złożenia odrębnego oświadczenia o wyrażeniu zgody, każde z nich nie jest wymagane.
2. Jeżeli płatna umowa przeniesienia własności przez jednego z uczestników udziału w prawie jest poświadczona notarialnie, wówczas notariusz musi upewnić się, że prawo pierwokupu akcji jest przestrzegane. Dowodem mogą być: oświadczenia innych współwłaścicieli o zrzeczeniu się prawa pierwokupu, zaświadczenia notarialne o przekazaniu zawiadomienia zbywcy o zbyciu udziału na rzecz współwłaścicieli, jeżeli minął więcej niż miesiąc od moment powiadomienia wszystkich współwłaścicieli o poświadczeniu umowy. W przypadku przestrzegania prawa pierwokupu w przypadku odpłatnego zbycia, poświadczone notarialnie kopie takich dowodów mogą zastąpić zgodę innych współwłaścicieli i zapobiec zawieszeniu rejestracji.
3. W przypadku, gdy udział w prawie powstaje na podstawie transakcji kompensowanej zawartej w prostej formie pisemnej, do wniosku o rejestrację państwową umowy i prawa należy dołączyć pisemną zgodę innych współwłaścicieli. ... Zgody obywateli mogą być podpisane przez nich osobiście lub przez ich przedstawicieli (najlepiej w formie pełnomocnictwa notarialnego) bezpośrednio w instytucji wymiaru sprawiedliwości lub poświadczone notarialnie. W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli rejestracja państwowa zostaje zawieszona na dwa miesiące, o czym wnioskodawca i współwłaściciele, którzy nie wyrazili zgody, są powiadamiani w ciągu trzech dni. Biorąc pod uwagę miesięczny okres rejestracji państwowej, całkowity okres w tym przypadku może wynosić trzy miesiące. Jest to czas przewidziany dla współwłaścicieli na złożenie w sądzie wymagań dotyczących przeniesienia na siebie praw i obowiązków wynikających z umowy przeniesienia własności udziałów (klauzula 3 art. 250 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
4. Jeżeli udział w prawie zostaje sprzedany innemu uczestnikowi we współwłasności, wówczas zgoda pozostałych również nie jest wymagana. , ponieważ prawo pierwokupu jest przestrzegane w przypadku sprzedaży akcji osobie postronnej.
5. W przypadku zbycia udziału w prawie na podstawie transakcji nieodpłatnej nie jest również wymagana zgoda pozostałych współwłaścicieli, ponieważ prawo pierwokupu należy zachować tylko w przypadku transakcji kompensowanej ... Uprawnienie to powstaje w takim przypadku na podstawie umowy zawartej zgodnie z Kodeksem Cywilnym, ustawa o rejestracji państwowej nie określa dodatkowych wymagań do zawarcia umowy. Ale ponieważ darowizna udziału we własności np. mieszkania komunalnego jest często ukrytą sprzedażą pokoju, tj. transakcja pozorna, sekretarz stanu ma prawo wymagać zgody pozostałych współwłaścicieli zgodnie z art. 24 ustawy.

7. Nie jest również wymagane dołączenie zgody innych współwłaścicieli przy rejestracji na podstawie notarialnego zaświadczenia o prawie do dziedziczenia. Zaświadczenie takie jest dokumentem potwierdzającym bezsporne prawo i jest wskazane jako jedna z podstaw rejestracji prawa w art. 17 ustawy o rejestracji państwowej. To samo można powiedzieć o zaświadczeniu o udziale we wspólnym majątku małżonków, wystawionym zgodnie z art. 75 Podstawy ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej na zlecenie notariuszy.

8. Zgoda nie jest wymagana od pozostałych uczestników współwłasności przy rejestracji udziału w prawie na podstawie orzeczenia sądu. W przypadku braku takiej zgody, ale w obecności osąd rejestrator nie ma prawa odmówić rejestracji przez państwo prawa ustalonego w toku postępowania sądowego (art. 28 ustawy o rejestracji państwowej).

Tym samym każdy ze współwłaścicieli może wystąpić, niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, z wnioskiem o zarejestrowanie swojego udziału w prawie na podstawie:
- umowa nieodpłatnego nabycia akcji;
- zaświadczenia o prawie do dziedziczenia z mocy prawa, testamenty wystawione przez notariusza;
- zaświadczenia o prawie do udziału w majątku wspólnym małżonków wystawione przez notariusza;
- orzeczenie sądu o uznaniu udziału w prawach majątkowych;
- umowa nabycia udziału w majątku wspólnym od innego uczestnika.

Obowiązek rejestracji państwowej

Rejestracja państwowa jako czynność organów ścigania jest nierozerwalnie związana z zasadą dyspozytywności wynikającą z: ogólna zasada prawo cywilne- autonomia woli uczestników obrotu cywilnego w ustalaniu ich praw i obowiązków. Dyspozytywność (lub deklaratywny charakter procesu rejestracji państwowej) znajduje odzwierciedlenie w klauzuli 3 art. 131 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którym poświadczenie rejestracji jest dokonywane na wniosek właściciela praw autorskich. Artykuł 16 ustawy o rejestracji państwowej również umieszcza wniosek podmiotu praw autorskich na początku procesu rejestracji. Obowiązek rejestracji państwowej, ustanowiony w klauzuli 1 art. 131 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej i art. 4 ustawy o rejestracji państwowej oznacza, że ​​ich brak pociąga za sobą nieuznawanie prawa do nieruchomości, a także nieważność transakcji dotyczącej nieruchomości (klauzula 1 art. 165 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) . Ale tylko od właściciela praw autorskich do nieruchomości zależy, czy będzie żądał rejestracji powstałego prawa, czy pozostanie właścicielem bez tytułu, ponieważ głównym początkiem ustawodawstwa cywilnego jest nabycie praw obywatelskich przez osoby z własnej woli i z własnej woli. odsetki (klauzula 2, art. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Stabilność obrotu nieruchomościami zapewniają przepisy prawa, które: przed rejestracją przeniesienia praw relacje sprzedających i kupujących ze stronami trzecimi nie ulegają zmianie (klauzula 2 art. 551 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Ustawodawstwo nie przewiduje żadnych specjalnych sankcji ze strony państwa za brak rejestracji praw i transakcji, właściciele praw autorskich i uczestnicy transakcji muszą niezależnie wykonać niezbędne działania w celu rejestracji państwowej w celu ochrony i uznania ich praw do nieruchomości lub zrekompensowania drugiej stronie strat w przypadku uchylania się od rejestracji ... Niemożliwe jest uznanie braku państwowej rejestracji prawa właściciela nieruchomości za przestępstwo i pociągnięcie go do odpowiedzialności administracyjnej za to, na przykład, jak przewidziano w art. 6 „Odpowiedzialność za naruszenie zasad rachunkowości i rejestracji obiektów niemieszkalnych” Ustawy miasta Moskwy z dnia 2 kwietnia 1997 r. N 7 „O kontroli państwa nad księgowością, rejestracją i użytkowaniem obiektów niemieszkalnych w miasto Moskwa”. Możesz odwołać się do stanowiska Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego, które zauważyło, że po przeniesieniu nieruchomości na kupującego, ale przed państwową rejestracją przeniesienia własności, prawo własności pozostaje przy sprzedającym, oraz kupujący jest prawnym właścicielem nieruchomości (Uchwała Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego z dnia 25 lutego 1998 r. Nr 8, paragraf 14).

Deklaratywny charakter rejestracji państwowej jako procedury egzekwowania prawa w żaden sposób nie przeczy imperatywnemu charakterowi rejestracji państwowej jako materialnej normy prawa cywilnego. W przeciwieństwie do notarialnej formy umowy, strony nie mają prawa do ustanowienia rejestracji państwowej za ich zgodą, a także do jej anulowania. Jeżeli umowa podlega rejestracji państwowej, to uważa się ją za zawartą od momentu rejestracji, a jeśli nie, to od momentu zawarcia porozumienia na wszystkich istotnych warunkach w formie określonej prawem lub umową (art. 432, 433, 434 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej). Tak więc umowę sprzedaży i zakupu lokalu mieszkalnego uważa się za zawartą od momentu państwowej rejestracji transakcji (klauzula 2 art. 558 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) oraz kupna i sprzedaży nieruchomości niemieszkalnych spadkowe – od momentu podpisania umowy przez strony (lub notarialnego, jeśli strony zdecydują się na ubiór transakcji w formie kwalifikowanej). Zgodnie z ust. 1 art. 20, biorąc pod uwagę ust. 1 art. 2 Prawo federalne należy odmówić rejestracji praw i transakcji, które nie podlegają rejestracji zgodnie z prawem. Na przykład należy odmówić rejestracji umów najmu lokalu mieszkalnego, umów sprzedaży i zakupu nieruchomości niemieszkalnych, ponieważ umowy te uważa się za zawarte, a wynikające z nich prawa do zobowiązań uważa się za powstałe bez akt rejestracji państwowej.

Zgodnie z ogólnymi przepisami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczącymi obowiązkowej państwowej rejestracji praw i transakcji, ustawa o rejestracji państwowej określa przypadki konieczności rejestracji. Według niego Obowiązkowi rejestracji podlegają następujące prawa: a) do nieruchomości, których dokumenty własności zostały sporządzone po 31 stycznia 1998 r. (art. 4 ust. 2); b) prawa powstałe wcześniej przed rejestracją transakcji lub innym ograniczeniem (obciążeniem) prawa (klauzula 2 artykułu 6 i klauzula 2 artykułu 13).

Drugi przypadek jest bezpośrednio związany z tematem tego artykułu. Jeżeli prawo do nieruchomości powstało bez aktu rejestracji państwowej, właściciel ma prawo do użytkowania i posiadania nieruchomości. Na przykład obywatel, który odziedziczył mieszkanie lub domek letni, może w nich mieszkać bez wydawania zaświadczeń o prawie do dziedziczenia i bez rejestrowania swoich praw w instytucji wymiaru sprawiedliwości (jednak w tym przypadku jest pozbawiony dowodu istnienie jego prawa). Jednocześnie jest również zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z realizacją praw majątkowych, opłacania rachunków za media i podatków oraz naprawy mieszkania. Ale jeśli jako właściciel zdecyduje się zbyć nieruchomość (sprzedać, wymienić, przekazać itp.), jego prawo musi zostać zarejestrowane w Jednolitym Rejestrze Państwowym. Podobnie, jeżeli osoba prawna nabyła prawo do budynku po reorganizacji w drodze sukcesji, jest uprawniona do wykonywania swoich praw użytkowania i własności, a także jest zobowiązana do uiszczania niezbędnych opłat i podatków. Należy zauważyć, że ustawodawstwo administracyjne i podatkowe nie wiąże obowiązków właścicieli z rejestracją praw do nieruchomości zgodnie z prawo cywilne... Tym samym podatek od nieruchomości w postaci budynku należy uiszczać od momentu wpisania go do bilansu, niezależnie od przyczyn nabycia. Jednak organizacja będzie mogła wykonywać swoje uprawnienia do rozporządzania nieruchomością (sprzedaż, dzierżawa lub hipoteka itp.) dopiero po zarejestrowaniu przez państwo istniejącego prawa.

Wniosek

Nie wszystkie prawa do nieruchomości podlegają rejestracji państwowej, a jedynie prawa majątkowe, które można swobodnie zbyć w obiegu cywilnym. Obligatoryjne prawa do nieruchomości nie są rejestrowane, lecz powstają na podstawie należycie zawartych umów. Jeśli umowa podlega rejestracji państwowej, jest rejestrowana jako transakcja. Od momentu państwowej rejestracji transakcji umowę uznaje się za zawartą, a wynikające z niej prawo zobowiązań nie wymaga dodatkowej rejestracji.

Główną cechą nabywania praw do nieruchomości jest zasada, zgodnie z którą moment powstania prawa wiąże się z momentem państwowej rejestracji prawa. Lista wyjątków przytoczona w tym artykule potwierdza jednak, że dla większości podstaw nabycia praw majątkowych ustawodawca ustalił inny moment zaistnienia. Podstawy i moment powstania prawa określają cechy rejestracji państwowej. Dopiero od momentu rejestracji państwowej powstaje prawo do nabytej i nowo utworzonej nieruchomości. W przypadku nabycia praw do nieruchomości na innych podstawach (dziedziczenie, reorganizacja, prywatyzacja itp.) moment powstania prawa nie jest związany z aktem rejestracji państwowej. Ale jednocześnie rejestracja powstałego prawa jest konieczna, aby właściciel mógł wykonywać uprawnienia do rozporządzania nieruchomością poprzez zawieranie transakcji. Można zatem stwierdzić, że rejestracja państwowa ma na celu zapewnienie legalności obrotu cywilnego i to jest właśnie jego wartość stabilizująca dla rynku nieruchomości.

Następujące prawa majątkowe do nieruchomości określone w ust. 1 art. 131 i art. 216 kc: własność; prawo do gospodarczego zarządzania majątkiem; prawo do operacyjnego zarządzania majątkiem; prawo do dożywotniego dziedziczenia własności działki; prawo do stałego (nieograniczonego) użytkowania działki; prywatna służebność. System praw rzeczowych w ustawodawstwie krajowym jest taki, że rodzaj prawa rzeczowego jest powiązany z przedmiotem i przedmiotem prawa. Na przykład do działek może istnieć tylko prawo własności, prawo do dziedziczenia na całe życie, prawo do stałego (nieokreślonego) użytkowania i służebności, a prawo do dziedziczenia na całe życie przysługuje tylko osobom fizycznym. Powstanie prawa do zarządzania gospodarczego lub operacyjnego zarządzania działką nie jest przewidziane przez ustawodawstwo. Od 30 października 2001 r. (od daty wejścia w życie Kp) działki mogą być udostępniane na stałe (bezterminowo) tylko instytucjom państwowym i komunalnym, przedsiębiorstwom rządu federalnego, a także władzom stanowym i lokalnym ( art. 20 kp). Zgodnie z art. 21 k.p. zachowane zostaje prawo do dożywotniej odziedziczonej własności działki nabytej przez obywatela przed wejściem w życie kp. Po 30 października 2001 r. działki gruntu nie mogą być udostępniane obywatelom z tego prawa, ale dozwolone jest przeniesienie praw w drodze dziedziczenia. Komercyjne i organizacje non-profit, z wyjątkiem przedsiębiorstw państwowych i komunalnych, a także instytucji finansowanych przez właściciela, - właściciele mienia przekazanego im jako wkłady (wkłady) przez ich założycieli (uczestników, członków), a także mienia nabytego przez nich na innych podstawach ( ust. 3 art. 213 Kodeksu Cywilnego). Prawa inne niż prawa majątkowe nazywane są ograniczonymi prawami majątkowymi. W przypadku konieczności zachowania prawa własności państwowej (komunalnej) nieruchomość może być zabezpieczona na podstawie prawa do gospodarowania lub zarządzania operacyjnego, a działki mogą być udostępniane na podstawie prawa stałego (nieograniczonego) użytkowania lub odziedziczona przez całe życie własność. Służebnością może być obciążona każda nieruchomość będąca własnością prywatną, państwową lub komunalną. Zatem dla jednego przedmiotu nieruchomości mogą jednocześnie istnieć trzy prawa rzeczowe, na przykład prawo własności państwowej (komunalnej) i prawo do zarządzania gospodarczego, obciążone służebnością. Przedsiębiorstwa państwowe i komunalne nie posiadają własności na podstawie prawa własności, ale na podstawie prawa do zarządzania gospodarczego. Właścicielem tej nieruchomości jest Federacja Rosyjska, jej przedmiot (republika, terytorium, region, region autonomiczny, miasta Moskwy i Petersburga) lub miasto... W żadnym wypadku nie może powstać własność przedsiębiorstwa państwowego lub komunalnego. Niezależnie od tego, czy przedsiębiorstwo zbudowało sam obiekt, czy nabyło nieruchomość kosztem zysku netto, nieruchomość nadal będzie własnością państwową (komunalną) pod jurysdykcją gospodarczą (klauzula 3 art. 213, klauzula 2 art. 299 kodeksu cywilnego). Kod). Prawo do gospodarczego zarządu w stosunku do nieruchomości oznacza, że ​​przedsiębiorca może swobodnie z niej korzystać, posiadać (art. 294 kc), ale rozporządzać (sprzedać, hipotecznie, wydzierżawić) tylko za zgodą właściciela nieruchomości, który jest zwykle reprezentowany przez organy zarządzające majątkiem państwowym lub komunalnym (klauzula 2 art. 295 kodeksu cywilnego). Jeżeli jednak przedsiębiorstwo zostało utworzone specjalnie w celu budowy i sprzedaży mieszkań, garaży, innych nieruchomości (jest to ustalone statutem przedsiębiorstwa jako osoby prawnej), to takie transakcje nie wymagają zgody właściciela, ponieważ wyraża to statut zatwierdzony przez założyciela tego przedsiębiorstwa. W związku działki przedsiębiorstwa unitarne mogą mieć jedynie prawo stałego (wieczystego) użytkowania powstałe przed 30 października 2001 r. (lub przeniesione w drodze sukcesji w trakcie reorganizacji). Prawo to nie pozwala na zbycie serwisu. Obecnie działki mogą być udostępniane przedsiębiorstwom państwowym i komunalnym wyłącznie na podstawie prawa dzierżawy. Instytucje mogą być nie tylko państwowe lub miejskie (kliniki, szpitale, szkoły, instytuty, inspekcje, wydziały itp.), ale także prywatne. Mienie należy do instytucji na podstawie prawa zarządzania operacyjnego. Instytucja nie jest uprawniona do zbywania lub w inny sposób rozporządzania przydzielonym jej mieniem oraz mieniem nabytym kosztem przyznanych jej środków zgodnie z szacunkami właściciela (klauzula 1 art. 298 Kodeksu Cywilnego). Działki mogą być udostępniane instytucjom państwowym lub komunalnym na podstawie prawa do stałego (nieograniczonego) użytkowania. Istnieje również prawo majątkowe do korzystania z lokalu przez zamieszkujących w nim członków rodziny właściciela (klauzula 1 art. 292 kc). Zgodnie z art. 53 Członkowie rodziny ZhK to nie tylko małżonkowie i dzieci, rodzice, ale także inni krewni, niepełnosprawni pozostający na utrzymaniu. W wyjątkowych przypadkach za członków rodziny mogą zostać uznane również inne osoby mieszkające razem i prowadzące wspólne gospodarstwo domowe. Obecnie prawo to nie podlega rejestracji państwowej. Ustawodawca przewiduje inny sposób ochrony takich praw, inny niż rejestracja państwowa. Prawa te zostają zachowane z chwilą przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na innego właściciela (klauzula 2 art. 292 kc), a wykaz osób zachowujących prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego jest niezbędnym warunkiem umów kupna-sprzedaży oraz wymiana obudowy (klauzula 2 art. 558 GK). Dlatego obowiązkowym dokumentem do poświadczenia notarialnego lub rejestracji transakcji z lokalami mieszkalnymi są dokumenty dotyczące osób zarejestrowanych (zarejestrowanych) - wyciągi z ksiąg domowych, zaświadczenia z urzędów paszportowych. Obywatele mogą więc posiadać następujące prawa majątkowe do nieruchomości: własność nieruchomości, w tym działek; prawo do dożywotniego dziedziczenia własności działki; prawo do stałego (nieograniczonego) użytkowania działki; służebność (dla gruntów i innych nieruchomości). Organizacje ( osoby prawne) mogą przysługiwać: prawo do gospodarczego zarządzania majątkiem (przedsiębiorstwa państwowe i komunalne); prawo do operacyjnego zarządzania majątkiem (instytucje, przedsiębiorstwa państwowe); prawo do stałego (nieograniczonego) użytkowania działki; własność nieruchomości i gruntów (z wyjątkiem przedsiębiorstw i instytucji); służebność (dla działek i innych nieruchomości).