Zalegalizuj prywatny dom przez sąd. Normy i zasady zagospodarowania i rejestracji nieruchomości

Właściciel działki wiejskiej, który planuje dziś na niej budowę domu, ma przed sobą dwie możliwości. Można zacząć od uzyskania pozwolenia na budowę lub budować bez zezwoleń, powołując się na ustawę o amnestii daczy. Jeszcze nie obowiązujące prawo pozwala na uznanie nieuprawnionego budynku za własność, jeśli zbierze się dokumenty potwierdzające prawo jego właściciela do gruntu i fakt pobudowania na nim domu.

Czekać czy nie czekać

Zatem działka została zakupiona, jej własność została zarejestrowana zgodnie ze wszystkimi wymogami prawa, ale zanim zacznie się kopać dół i dzwonić do firm w poszukiwaniu materiałów budowlanych, trzeba uzyskać kolejne pozwolenie - a właściwie na rozwój działki. A nawet wcześniej zbierz wiele dokumentów od organów zatwierdzających. Wygląd domu na działce musi zostać zatwierdzony przez „Centrum Higieny i Epidemiologii” (dawniej SES), a strażacy, energetycy i Vodokanal, a fachowcy przygotują dla niego projekt. Ta metoda jest powolna i trudna. O ile prawnik pomoże właścicielowi w zbieraniu dokumentów, na rozpoczęcie budowy będzie musiał poczekać co najmniej rok, a jeśli właściciel gruntu będzie chciał samodzielnie uzyskać pozwolenie, proces może potrwać dwa lata. Ale jest inne wyjście.

Wiedząc doskonale, ile czasu może zająć uzyskanie pozwolenia, niektórzy właściciele gruntów rozpoczynają budowę jeszcze przed zebraniem wszystkich dokumentów. Wtedy pojawiający się na działce budynek, na którego budowę nie uzyskano zgody, będzie musiał zostać zalegalizowany administracyjnie, bez udziału sądu. Dopóki prawo nie uzna jej istnienia, budowę uważa się za nieuprawnioną. Zgodnie z prawem nie istnieje i dlatego nie może być własnością. Oznacza to, że wszelkie operacje, które zwykle wykonuje się na majątku, są dla niego niemożliwe. Po prostu bez zmiany statusu domu nie będzie można go sprzedać, oddać w darze ani wynająć, dopóki nie zostaną sporządzone dokumenty w sposób przewidziany przez prawo.

Wcześniej w tym przypadku dom trzeba było najpierw wykończyć, potem oddać do użytku, a dopiero potem trzeba było dochodzić prawnego uznania faktu jego istnienia. Dziś, nawet jeśli właścicielowi nie starcza środków na wybudowanie od razu domku letniskowego, a jego ukończenie odsuwa się na lepsze czasy, budynek można zgodnie z prawem zarejestrować. Wystarczy cokół na działce, aby rozpocząć gromadzenie dokumentów nadających budynkowi status prawny. Życie właścicieli domków zbudowanych bez pozwolenia zostało znacznie ułatwione prawo federalne Nr 93 „W sprawie zmiany niektórych aktów prawnych Federacja Rosyjska w sprawie rejestracji w sposób uproszczony praw obywateli do niektórych przedmiotów nieruchomość”, co często nazywa się ustawą o „amnestii daczy”.

„Jeśli nieautoryzowana konstrukcja dotyczy indywidualnego budynku mieszkalnego, kraju lub domek ogrodowy, stojąc na działce, której własność lub dzierżawa jest odpowiednio zarejestrowana przez właściciela „dewelopera”, wówczas zalegalizowanie takiego budynku jest dość proste” – mówi prawnik firmy „ Arevera-Nieruchomości„Walentina Dalczenko. „Teraz nie trzeba na to szukać zgody organów kontroli przeciwpożarowej czy służby sanitarnej, nie trzeba też ubiegać się o zgodę wydziału architektury i innych władz. Wystarczy otrzymać jeden dokument – paszport katastralny dla domu, potwierdzające fakt jego budowy i zgodę na przydzielenie adresu pocztowego. Po czym można zarejestrować własność domu. Inaczej wygląda sytuacja, jeśli budynek został wzniesiony bez rejestracji praw do terenu. Właściciel takiego budynku może zostać bez nieruchomości.”

Przed wejściem w życie ustawy o procedurze uproszczonej własność nieautoryzowanej budowy uznawana była wyłącznie na drodze sądu. Co więcej, można było uzyskać prawa do samej działki, po prostu budując na niej dom. Oczywiście pod warunkiem, że miasto nie miało innych planów wobec tego terenu. Dawno minęły te czasy.

Rejestracja nieruchomości jest jeszcze łatwiejsza

O ile przed 2006 rokiem rejestracja nielegalnie wybudowanych nieruchomości odbywała się wyłącznie za pośrednictwem sądu, teraz kwestię przeniesienia własności można rozwiązać administracyjnie, po prostu pobierając Wymagane dokumenty i uzyskania zgody właściwych władz. Ale uproszczona procedura ma zastosowanie tylko wtedy, gdy osoba, która zbudowała dom na działce, posiada dokumenty potwierdzające jego prawa do gruntu. Dowodem tego prawa będzie świadectwo własności lub umowa dzierżawy, w której wskaże się przeznaczenie działki.

Więc z czego zrobić dom nieautoryzowaną budowę stał się legalnym posiadaniem, właściciel musi mieć w rękach dokumenty tytułowe gruntu - paszport katastralny działki, dokument tytułowy działki (umowa kupna-sprzedaży, umowa darowizny, świadectwo dziedziczenia itp.) , zaświadczenie o rejestracji własności. A dla najemcy będzie to umowa dzierżawy działki, paszport katastralny działki oraz akt, na podstawie którego zawarta została umowa dzierżawy. Posiadając te dokumenty, właściciel gruntu ma prawo zamówić paszport katastralny dla domu, otrzymać od wydziału architektury miasta lub dzielnicy, w której znajduje się budynek, zaświadczenie o nadaniu adresu i wraz z tymi dokumentami udać się do do Izby Rejestracyjnej o zarejestrowanie własności.

Administracyjne uznanie własności budynku będzie wymagało od właściciela wydania 10 tysięcy rubli i odczekania dwóch miesięcy. Obejmuje to koszt wytworzenia paszportu katastralnego. Pozostaje tylko dodać, że ta uproszczona procedura uzyskania własności nieuprawnionego budynku będzie obowiązywać do 1 marca 2010 r., kiedy to ustawa wygaśnie. Czy zostanie on przedłużony i jak będzie przebiegać legalizacja budynków po 2010 roku, nikt nie jest w stanie teraz powiedzieć. Dlatego ci, którzy planują zalegalizować budowę zgodnie z wciąż obowiązującymi przepisami, mają obowiązek szybko budować.

Jeśli mamy do czynienia z ukończonym domkiem, powstały paszport katastralny wskaże dom mieszkalny lub wiejski (w zależności od przeznaczenia witryny). Jeżeli jest to niedokończony projekt budowlany, wydawany jest dla niego również paszport katastralny i uzyskiwane jest pozwolenie na budowę. Pomimo tego, że w uproszczeniu samowolną budowę uznaje się za własność, niezależnie od tego, czy sam teren jest własnością właściciela, czy jest dzierżawiony, nadal pożądane jest, aby grunt był własnością właściciela, należał do niego przez prawo wieczystego stałego użytkowania lub dożywotniego posiadania dziedzicznego.

Uwaga: wynajem!

Nie ma przeszkód w uznaniu prawnym nieuprawnionego budynku stojącego na dzierżawionej działce, pod warunkiem, że jego właściciel posiada do niego wszystkie niezbędne dokumenty. Dom zbudowany bez uprzedniego pozwolenia zostanie w każdym przypadku uznany za własność; problemy mogą pojawić się podczas późniejszego przeniesienia własności gruntu, na którym stoi. Faktem jest, że uznanie nieautoryzowanej budowy na budowie nie wymaga wizyty przedstawicieli organizacji regulacyjnych na budowie. Nikt nie przyszedł sprawdzić, w jakim stopniu podczas budowy domu przestrzegano norm.

Jeżeli jednak właściciel domu będzie chciał teraz zabezpieczyć sobie własność gruntu, który dzierżawi, spełnienie tego pragnienia będzie zależeć od tego, jak dom został zbudowany. Na przykład podczas kontroli (która jest w tym przypadku obowiązkowa) odkryje się na przykład, że budowa przekroczyła granice terenu, w wyniku czego dotknięci sąsiedzi, których nieruchomości straciły na wielkości. Naturalnie nie da się już naprawić błędu popełnionego, gdy dom już stoi. Oczywiście nikt nie będzie zmuszał do wyburzenia takiego domu, ale też nie zabezpieczy własności gruntu.

„Dzierżawę gruntu można przedłużać na czas nieokreślony” – wyjaśnia Valentina Dalchenko. — Jeżeli zaistnieje potrzeba przekazania działki innemu właścicielowi, można to zrobić za zgodą Wydziału Gospodarki Majątkowej i Gospodarki Gruntowej. Ale w tym przypadku zostanie przyznane prawo dzierżawy, dopóki na terenie znajduje się domek zbudowany z naruszeniem normy, nie będzie można przenieść gruntu na własność. Dlatego jeśli zamierzasz budować dom działka pod budowę, mając prawo do jej dzierżawy, bezpieczniej jest wybrać dłuższą trasę i uzyskać wstępne pozwolenie na budowę. Opracuj projekt spełniający normy i zasady planowania przestrzennego, a dopiero potem rozpocznij budowę. Wtedy będzie można uniknąć problemów z zakupem działki w przyszłości.”

Dołącz, jak chcesz

Oprócz domku prawo klasyfikuje jako budynki niedozwolone każdy budynek mieszkalny i inne konstrukcje powstałe na działce, która nie jest przeznaczona na te cele przez ustawę lub inne akty prawne. Dotyczy to również budynków powstałych bez uprzednich zezwoleń lub podczas budowy których naruszono normy i zasady urbanistyczne.

Na przykład dom na działce już stoi i jest własnością, ale jego właściciel chciał powiększyć powierzchnię mieszkalną, co zrobił, dodając do domu kolejne pomieszczenie. Jeżeli budowa nie została wcześniej zatwierdzona, wszelkie zmiany zwiększające powierzchnię domu zostaną uznane za samowolną budowę.

W tym przypadku jego uznanie nie sprowadza się do prostego zebrania dokumentów, właściciel będzie musiał udowodnić przed sądem, że zmiana powierzchni domu lub dobudowa nie narusza praw i interesów innych osób oraz nie nie stwarzać zagrożenia dla ich życia i zdrowia.
W sytuacji konieczności zalegalizowania nieautoryzowanego przedłużenia nikt nie da właścicielom pewności co do pozytywnego zakończenia sprawy. Równie dobrze prawo do samowolnej budowy może nie zostać uznane. Przykładowo, jeżeli organy zatwierdzające stwierdzą, że budynek narusza część obowiązujących norm lub godzi w czyjeś interesy, np. stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia sąsiadów, wówczas odmówią uznania go za własność, a budynek samo będzie zmuszone do wyburzenia.

Oprócz tego, że wynik takiego procesu stanowi całkowitą niepewność, właściciel będzie musiał także ponieść znaczne wydatki. Nie licząc kosztów uzyskania zgód służby sanitarno-epidemiologicznej, strażaków, Vodokanal, energetyków, architektów, z których każdy wyniesie około 15 tysięcy rubli, będzie musiał zapłacić za usługi prawników, które prawie na pewno przekroczą ta ilość. W tej sytuacji taniej okazuje się zgromadzenie wszystkich pozwoleń wstępnych, niż późniejsze dochodzenie uznania nielegalnej budowy na drodze sądowej. Valentina Dalchenko radzi działać tym, którzy zamierzają powiększyć swój dom o dodatkową przestrzeń życiową ustanowione przez prawo OK.

Najpierw uzyskaj pozwolenie na przebudowę domu, a następnie, aby opracować projekt, zaangażuj organizację projektową z licencją, która musi określić materiały do ​​przyszłej budowy. Decyduje także o tym, w jaki sposób budynek będzie zaopatrzony w prąd i wodę. Kolejnym etapem jest uzyskanie zgód organów nadzorczych. Wydział architektury miejskiej musi wydać pozwolenie na budowę. I dopiero potem licencjonowana organizacja budowlana wykonuje prace na budowie, które kończą się kontrolą organów nadzorczych. Jeżeli podczas kontroli inspektorzy wykryją niespójności, należy je skorygować. I dopiero gdy okaże się, że wszystko spełnia normy, właściciel otrzymuje pozytywną opinię i świadectwo uruchomienia. Można przejść do ostatniego etapu – rejestracji własności rozszerzenia w Companies House.

Tatiana Krupko

Aby zarejestrować ukończony dom za pośrednictwem sądu, musisz dostarczyć pakiet dokumentów. Obejmuje: odmowa wydania pozwolenia na budowę, odmowa oddania domu do użytku, odmowa rejestracji w sposób uproszczony, potwierdzenie, że dom położony jest w granicach działki, zawarcie niezbędnych wydziałów w sprawie braku naruszeń przepisów sanitarnych, przeciwpożarowych , norm i przepisów budowlanych i projektowych. Wniosek jest taki, że dom nie stwarza zagrożenia dla zdrowia i życia ludzi. Wszystkie wnioski można uzyskać od organizacji projektującej, która posiada certyfikat SRO (organizacja samoregulacyjna). Jeśli dom jest zbudowany na daczy lub działka ogrodowa, wówczas nie ma konieczności rejestracji w rejestrze katastralnym. W takim przypadku wystarczy wypełnić deklarację, której informacje można znaleźć w dokumentacji projektowej. Jeśli dom jest zbudowany na terenie pod prywatne działki domowe lub indywidualne budownictwo mieszkaniowe, do rejestracji potrzebny będzie paszport katastralny. W takim przypadku będziesz musiał rozpocząć rejestrację domu od rejestracji katastralnej samego domu.

Osoba będzie musiała dostarczyć:

• odmowa władz lokalnych wydania pozwolenia na budowę i oddania domu do użytku;
• odmowa Rosreestr zarejestrowania niedokończonego projektu budowlanego w procedurze uproszczonej;
• dowód, że budynek znajduje się w granicach działki;
• wnioski odpowiednich służb dotyczące braku naruszeń norm i przepisów przeciwpożarowych, sanitarnych, projektowych i budowlanych, a także wniosek, że dom nie stwarza zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi. Ponadto wszystkie wnioski związane z budową można uzyskać od dowolnej organizacji projektowej posiadającej certyfikat SRO (organizacja samoregulacyjna).

Procedura rejestracji własności domu

Dla rejestracja państwowa praw do domu, nieruchomość musi zostać poddana rejestracji technicznej (kadastralnej). Aby to zrobić, należy sprawdzić, jaki rodzaj dozwolonego użytkowania jest wskazany w dokumentach dotyczących działki.

Jeśli dom jest zbudowany na ogrodzie lub domek letni, to aby zarejestrować własność, dom nie musi być zarejestrowany w księdze katastralnej. W takim przypadku zamiast paszportu katastralnego wypełniasz oświadczenie, którego informacje można pobrać z projektu.

Jeśli wybudowałeś dom na działce przeznaczonej pod osobistą działkę pomocniczą (LPH) z prawem do budowy domu lub do indywidualnego budownictwa mieszkaniowego (IHC), to do zarejestrowania własności będziesz musiał przedstawić paszport katastralny domu . W takim przypadku należy zacząć od zarejestrowania domu w rejestrze katastralnym.

Dokumenty do rejestracji własności domu

Musisz podać:

• właściwy dokument ustanawiający działkę;
• dokument potwierdzający fakt powstania domu i zawierający jego opis.
• oświadczenie;
• dokument potwierdzający zapłatę cła państwowego;
• paszport (w razie potrzeby pełnomocnictwo dla wnioskodawcy).