Базовым аспектом управления имущественными комплексами предприятий (нефинансовыми активами), безусловно, является достоверный учет, на основе которого реализуются иные аспекты управления (контроль, планирование, мотивация, финансирование). Одного бухгалтерского учета для целей управления недостаточно, так как он не только не отражает правовых и технических аспектов основных фондов, но порой даже само наименование объекта противоречит правовым документам и технической документации. Опыт приобретения дорогих автоматизированных систем управления (АИС) показал, что ее основой также является учет, а если он недостоверен, то и вся система управления будет выдавать сбой или ошибочные данные, которые использовать для целей управления опасно.

Чтобы навести порядок в учете, необходимо знать основные принципы всех видов учета объектов недвижимости (табл. 1) и классификационные признаки (табл. 2), отражающие особенности и характер использования активов, а также требования различных Общероссийских классификаторов (основных фондов, видов экономической деятельности, видов разрешенного использования). Важным аспектом учета является также разделение на группы по применяемости (в эксплуатации, в резерве, на стадии утилизации), полезности (используемые, неиспользуемые) и по месту использования. Для целей создания достоверной системы учета необходимо организовать специальную рабочую группу с привлечением специалистов по бухучету, технических (эксплуатация, обслуживание, ремонт) и правовых служб.

Таблица 1

Виды учета объектов недвижимости

Таблица 2

Классификация имущественных объектов

Учет имущества по отношению к бухгалтерскому учету имеет вспомогательное значение и является составной частью учетной политики предприятия и его документооборота. Учитывая типичные недостатки в учете и управлении имуществом, связанные с отсутствием системы учета и управления (табл. 3), можно сделать вывод, что существующий бухгалтерский учет недостаточен для организации эффективного управления имущественным комплексом. Дополнение бухгалтерского учета учетом имущества позволяет повысить оперативность, достоверность и правовую обоснованность существующего бухучета, задачами которого являются правильное и своевременное отражение операций с основными средствами предприятия, достоверное определение доходов от продажи и выбытия, затрат на содержание и контроль за сохранностью основных средств.

Таблица 3

Состояние учета имущества

Помимо возможных ошибок в бухгалтерском учете, отражающихся на финансовых результатах деятельности предприятия, несовершенство учетных технологий увеличивает уровень инвестиционных и управленческих рисков, снижает эффективность реструктуризации и кредитный рейтинг предприятия, препятствует выстраиванию корректных отношений с органами государственного и муниципального управления.

Основой создания системы учета и управления имуществом и ее первым этапом является проведение системной инвентаризации всего имущественного комплекса (земли, недвижимого и движимого имущества), результаты которой подлежат отражению в бухгалтерском учете. С этой целью в соответствии с инструкциями создаются специальные комиссии приказом руководства предприятия, но здесь особенно важен неформальный подход к проведению инвентаризации и принятию решений. При проведении инвентаризации важным аспектом является соблюдение признаков инвентарного объекта:

Объект со всеми приспособлениями и принадлежностями;

Отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций;

Обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенных для выполнения определенной работы (которые не могут существовать самостоятельно, а только в составе комплекса).

При наличии у одного объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования, каждая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.

В свою очередь, бухгалтерские документы различаются по назначению и характеру отражения операций:

Единственным подтверждением факта совершения хозяйственных операций и основанием отражения операций на счетах бухгалтерского учета для целей налогообложения являются первичные учетные документы. Неполное заполнение всех предусмотренных первичной формой документа реквизитов может привести к следующим ошибкам при отражении в учете хозяйственных операций:

Отражение не по тем счетам бухгалтерского учета (при неправильном указании содержания операции, характера операций и наименования объекта материального учета);

Неправильное отражение стоимостной оценки хозяйственной операции (отсутствие или ошибка в отражении стоимостных показателей);

Нарушение принципа временной определенности фактов (при отсутствии или неправильном отражении в первичном документе даты);

Отсутствие порядкового номера документа (что создает условия для его повторного оформления и отражения в бухучете).

Следствие ошибок бухгалтерского учета - искажение показателей финансовых результатов деятельности, бухгалтерской отчетности и налоговых расчетов. Грубые нарушения правил учета доходов и расходов объектов налогообложения, нарушения, выявленные в течение более одного налогового периода, а также нарушения, повлекшие занижение дохода, влекут штрафные санкции в соответствии со ст. 120 НК РФ. К подобным нарушениям относятся:

Отсутствие документов;

Признание документов недействительными как оправдательные (составлены с нарушением);

Систематическое несвоевременное отражение на счетах бухучета и отчетности;

Систематическое неправильное отражение на счетах бухучета и отчетности.

Все выявленные ошибки и нарушения подлежат устранению (табл. 4). Наилучшим способом минимизации ошибок в будущем является создание действенной системы контроля как за поступающей в организацию первичной документацией, так и за оформляемой самой организацией. С этой целью также приказом руководителя создается постоянно действующая комиссия, которая оформляет операции, связанные с движением основных средств.

Таблица 4

Устранение нарушений бухучета

Таким образом, создание достоверной системы учета имущества (нефинансовых активов) под силу любому предприятию с учетом поэтапной реализации следующих мероприятий:

Проведение системной инвентаризации недвижимого и движимого имущества и внесение по ее результатам необходимых исправлений в первичную документацию;

Создание совместимых с бухгалтерским учетом реестров недвижимого и движимого имущества и назначение ответственных лиц по их ведению;

Создание постоянно действующей комиссии по движению основных средств.

По результатам проделанной работы достаточно внести изменения в учетную политику и документооборот. Создание достоверной системы учета нефинансовых активов предприятия обеспечивает следующие результаты:

1) приведение в соответствие правовой, технической и бухгалтерской документации, создание реестров имущества;

2) полное взаимодействие с бухгалтерским учетом, что позволяет оптимизировать платежи и ускорить операции с имуществом, минимизировать ошибки бухучета;

3) возможность на основе самостоятельного мониторинга создать эффективную систему управления имуществом на предприятии.

Создание достоверной системы учета в полной мере соответствует интересам собственников и является обязательным условием формирования эффективной системы управления имуществом на предприятии.

Лекция 1 Основные положения формирования системы учета и регистрации объектов недвижимости

Понятие кадастра и регистрации, цели и принципы, объект и субъекты. Содержание кадастра.

Признание и подтверждение со стороны государства факта возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимость дает также дополнительные гарантии по защите интересов граждан, юридических лиц, особенно в условиях переходной экономики. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней способствует становлению нормального цивилизованного гражданского оборота недвижимых вещей.

Первые работы по учету земель начали проводить в IX-XI веках. В «Русской Правде» Ярослава Мудрого (1016 г.) есть упоминание о подразделении земель по видам угодий и упоминание о межевых знаках. Первые переписи земель по их количеству и качеству относятся к XII веку.

Старейшие дошедшие до нас кадастровые документы - описания земель татаро-монгольского ига (XIII - XV в.) - которые и после освобождение долгое время служили московским князьям земельно-учетными данными.

С царствованием Ивана III (1462-1505 гг.) вводится поместная система землевладения (предоставление поместий на срок службы государству), что стало причиной частых переписей и развития межевания, так что к середине XVI века были описаны почти все земли России.

Но к середине XVI века землевладение и земельные отношения были сильно запутаны, не были описаны земли, вновь присоединенные к России. В 1566 г. Для описания земель был создан Поместный приказ, объединивший в себе все кадастровые и межевые работы. В нем велись земельные книги, регистрировался переход земель, решались земельные споры.

В период правления Петра I специальным указом была упорядочена передача прав на недвижимое имущество при наследовании, в то же время в связи с введением подушной подати описание и оценка земель практически прекратились.

В 1765 г. (при Екатерине II) было проведено Генеральное межевание, которое способствовало укреплению прав собственности на землю.

В 1837 г. вновь образованное Министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра, а в 1859 г. издало Инструкцию по оценке казенных земель, появилось понятие сервитута. В 1881 г. была введена ипотечная система (через Крестьянский поземельный банк).

После Октябрьской революции земельные отношения резко изменились. Земельный кодекс 1922 г. Четко обозначил исключительную государственную собственность на землю, закрепив права граждан на трудовое пользование крестьянских земель. Государственная земельная регистрация, находящаяся в ведении Наркомзема, разделялась на основную и текущую. Участникам землеустройства выдавались заверенные документы.

В 1954 г. была установлена единая система учета земельного фонда СССР и регистрации землепользователей. В 1956 г. Вводятся новые земельно-кадастровые документы: акт на право пользования землей и Государственную книгу регистрации землепользователей. В 1961 г. постановление Совета Министров СССР «Об улучшении государственного учета земель и использовании их в сельском хозяйстве» наметило разработку земельного кадастра, предусматривающего государственную регистрацию землепользований, учет количества и качества земель.

В 1970 г. был принят Земельный кодекс РСФСР, просуществовавший до 1990 г., где были продублированы нормы регистрации землепользований. Земельно-регистрационные данные имели юридическую силу, регистрацию осуществляли по срокам пользования землей: бессрочное и временное. Государственную регистрацию осуществляли в райисполкоме и горисполкоме по категориям земель.

Исчезновение монопольного права государственной собственности на землю повлекло расширение земельных прав граждан и юридических лиц. Возникла необходимость в пересмотре основ учета и регистрации земельных участков. За короткий срок было принято более 50 нормативных документов для реализации земельной реформы.

27 октября 1993 г. вышел Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», утверждавший право граждан и юридических лиц распоряжаться земельными участками, находящимися у них в собственности, в том числе продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог и аренду, обменивать и др.

Этим указом была введена новая система регистрации прав на земельные участки, согласно которой собственнику должно было выдаваться Свидетельство о праве собственности на землю, подлежащее регистрации в Регистрационной (поземельной) книге. Такие Свидетельства (как в случае первичного предоставления земельного участка при приватизации, так и в случае перехода прав при купле-продаже или иным способом) выдавал Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем).

В 1993 г. был подписан Указ Президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость». Исходя из его положений, на Роскомзем и его территориальные органы возлагались:

• Организация ведения многофункционального Государственного земельного кадастра;
• Регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с землей недвижимость.
• Ведение Поземельной книги.

Во исполнение данного Указа, специалисты Роскомзема разработали ряд нормативных документов для ведения регистрации и учета земель, в частности, было оговорено присвоение каждому участку уникального кадастрового номера.

До 2000 г. Земельный кадастр состоял из следующих частей:

• Регистрация землевладений и землепользований - это запись в документы установленного образца сведение о земельных участках, позволяющих однозначно закрепить их правовое положение, качественные, количественные, стоимостные характеристики, географические параметры;
• Количественный и качественный учет земельного фонда - государственное мероприятие по получению, систематизации, накоплению и обновлению сведений о количестве, хозяйственном использовании, состоянии и качестве земельных ресурсов.
• Бонитировка почв - сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия.
• Экономическая оценка земель - характеризует производительную способность земли как средства производства с помощью системы натуральных и стоимостных оценочных показателей.

Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" определил иное содержание ГЗК: «Государственный земельный кадастр ‑ систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов».

Изменилась цель ведения ГЗК: до принятия закона главной целью было обеспечение органов государственной власти сведениями о землях для принятия решений по управлению земельными ресурсами, после принятия закона - основной целью стало информационное обеспечение:

• государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
• государственного контроля за использованием и охраной земель;
• мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
• государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• землеустройства;
• экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных
• ресурсов;
• установления обоснованной платы за землю;
• иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

В 2000 году для реализации исполнительных функций по оказанию государственных услуг в сфере учёта земельных участков были созданы ФГУ «Земельно-кадастровая палата», входившие в систему Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике (Госкомзема).

В 2001 г. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике был преобразован в Федеральнуюслужбу земельного кадастра России (Росземкадастр).

Изменилось и законодательство в области государственной регистрации прав на земельные участки с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г. Согласно данному закону, государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав в соответствии с Гражданским кодексом. Именно государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, подтвержденное ею право на землю и другое недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как было рассмотрено выше, фактически государственная регистрация существовала и до 31 января 1998 года (когда вступил в силу выше упомянутый закон). Регистрация прав на объекты недвижимого осуществлялась, но разными органами: в отношении земельных участков - земельными комитетами, в отношении зданий, помещений - бюро технической инвентаризации, другими органами. Об этом упоминается в 6-й статье Закона о регистрации, согласно которой все ранее возникшие права на объекты недвижимости признаются государством и никакой перерегистрации не требуют. Регистрация ранее возникших прав может быть осуществлена, но только по желанию правообладателя. И наоборот, права, которые возникали у граждан с 31 января 1998 года, подлежат обязательной регистрации в органах государственной регистрации.

Что касается органов, обеспечивающих выполнение этой функции, то за прошедшее десятилетие они претерпели неоднократные изменения.

Первоначально в период с 1998 по 2004 годы государственную регистрацию осуществляли образованные в субъектах Российской Федерации учреждения юстиции по государственной регистрации прав на территориях субъектов и филиалы учреждений на территориях городов и районов, совпадающих с границами муниципальных образований. Эти учреждения, по сути, являлись органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

С 1 января 2005 года в силу больших изменений в законодательстве, в том числе в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произошла реорганизация системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость на всей территории Российской Федерации. Все ранее созданные учреждения юстиции перешли в федеральную собственность.

Была образована единая федеральная вертикаль органов регистрации. В городах, районах и административных округах действуют регистрационные отделы. На территории республики, края, области вместо учреждения юстиции существует Управление Федеральной регистрационной службы по соответствующему субъекту РФ. Федеральным уполномоченным органом в системе регистрации прав на недвижимость является Федеральная регистрационная служба.

Однако все, что регистрировали учреждения юстиции в период с 1998 по 2004 гг., никакой перерегистрации не требует, так как и правила ведения реестра, и выдаваемые свидетельства, были едины для всей Российской Федерации.

Согласно подписанному президентом России 9 марта 2004 г. указу «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Федеральная служба земельного кадастра России преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Ее функции по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности переданы Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации, а функции по ведению градостроительного кадастра и инвентаризации объектов недвижимости преобразуемого Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу - указанному агентству.

Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04.07.2007 г. №221-ФЗ регламентировал переход к учету земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости.

Согласно данному закону, государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества ‑ действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.

В мае 2008 года произошло переподчинение Федеральной регистрационной службы от Министерства юстиции к Министерству экономического развития Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вступившим в силу 1 марта 2009 г.), Федеральная регистрационная службапереименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. При этом Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднены, а их функции переданы образованной службе.

На Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложеныфункции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Проблемы реализации данного решения:

На сегодняшний день осуществление функций по кадастровому учету объектов недвижимости и государственной регистрация прав на недвижимое имущество регулируется самостоятельными федеральными законами.

Прежде всего, это: Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04.07.2007 г. №221-ФЗ и Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.

Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи документов от заявителя к другим организациям для целей, не связанных с выполнением основной функции. И это не зависит от того идет ли речь о кадастровом учете или о регистрации прав.

Вторым проблемным моментом является объединение баз данных.

На сегодняшний день регистрационная служба и агентство кадастра объектов недвижимости обладают самостоятельными информационными ресурсами. Это - государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С принятием Федерального закона «О государственном кадастре объектов недвижимости» вопрос объединения информационных ресурсов нашел законодательное урегулирование.

Так, согласно части 4 статьи 4 Закона, государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях являются частью единой федеральной информационной системы, созданной в установленном порядке. Часть 4 статьи 4 Закона вступает в силу с 1 января 2012 года.

До дня вступления в силу этого положения на Росрегистрацию и Роснедвижимость возлагается задача - обеспечить создание данной информационной системы в целях ведения государственного кадастра недвижимости на электронных носителях и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. Создание единой информационной системы между Кадастром недвижимости и Единым реестром прав потребует существенных изменений существующего программного продукта.

В качестве информационно-справочного ресурса, предоставляющего данные об объектах недвижимости (кадастровые сведения), с указанием их характеристик, определен Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Федеральным законодательнымактом, регулирующим, помимо прочего, принципиальную основу ведения ГКН является Федеральный закон от 24.07.2007 года № 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости»(Закон).

ГКН определяется как единый ресурс, представляющий из себя свод данных об учтенном недвижимом имуществе, структурированном в единой информационной системе. Данные о сделках с недвижимостью, вводимых в эксплуатацию вновь созданных объектах, о переходах прав на недвижимость актуализируются в ГКН по мере предоставления документов в уполномоченные органы. Содержание кадастра относится к государственным полномочиям, поэтому процесс и принципы функционирования ГКН четко регламентирован в подзаконных актах, Административных регламентах и основано на определенных базовых принципах.

Принципы ведения ГКН

Ст. 4 Закона содержит исчерпывающий перечень, в соответствие с которым для ведения ГКН установлены три основополагающих принципа:

1. 1) требование к единству технологии ведения ГКН вне зависимости от места совершения юридически значимого действия;
2. 2) требование к обеспечению общедоступности и непрерывности актуализации данных ГКН;
3. 3) требование к сопоставимости сведений ГКН с данными, содержащимися в других государственных информационно-справочных ресурсах.

Соблюдение указанных трех принципов позволят систематизировать единый процесс учета данных об объектах недвижимости, вести его параллельно и в совокупности с другими государственными кадастрами, в том числе земельным, водным, лесным и другими, а также различными государственными реестрами и регистрами.

Принцип единства технологии ведения ГКН

Этот базовый принцип заключается в соблюдении единых методов, способов и технологий сбора, передачи и учета сведений об объектах недвижимости для включения их в ГКН. Территориальные органы, уполномоченные на сбор и внесение этих сведений в кадастр, осуществляют свою деятельность по единому стандарту, который предусмотрен соответствующим Административным регламентом.

Содержание этого принципа позволяет использовать единую технологию работы со сведениями, содержащихся в кадастре, вне зависимости от территориального расположения и вида объекта недвижимости, а также иных факторов. Ведение ГКН осуществляется параллельно в электронном и бумажном виде, а в случае несовпадения сведений в этих источниках, приоритет отдается письменным материалам.

Основанием для внесения данных в ГКН является факт предоставления субъектами правоотношений документов при совершении сделки с объектом недвижимости.

Принцип обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в ГКН сведений

Данный принцип подразумевает возможность заинтересованных лиц получать информацию из ГКН по любому объекту недвижимости, прошедшему государственный учет. На практике эта информация подразумевает, что субъекты правоотношений могут получать необходимую информацию в отношении недвижимости, которая выступает или может выступать в качестве объекта сделок. Также кадастровые сведения, находящиеся в открытом публичном доступе, позволяют обеспечить прозрачность сделок с недвижимым имуществом, в том числе и в целях контроля.

Получение сведений из ГКН осуществляется в бумажной или электронной форме по запросам любых лиц. Для получения выписки по объекту недвижимости заинтересованное лицо обращается в территориальный орган Росреестра, либо заполняет соответствующую форму на портале госуслуг для получения электронной выписки. Сведения о кадастровой стоимости объекта предоставляются бесплатно, за предоставление прочих сведений заинтересованное лицо должно уплатить госпошлину.

В публичном доступе находятся сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровый план территории, копии документов, на основании которого сведения об объекте внесены в ГКН.

Принцип общедоступности реализуется путем получения сведений, содержащихся в кадастре, как в виде письменных выписок, так и с помощью специализированных электронных сервисов. Федеральным законодательством могут устанавливаться ограничения на открытость доступа к сведениям, содержащимся в ГКН.

Непрерывность актуализации сведений, содержащихся в ГКН, заключается в едином процессе внесения информации о совершенных юридически значимых действиях в отношении объектов недвижимого имущества. Административным регламентом установлены точные сроки, в течение которых сведения должны быть размещены в ГКН. Актуализация сведений в ГКН происходит в ежедневном режиме.

При получении субъектами сведений из ГКН предоставленная выписка содержит данные о том, по состоянию на какую дату данная информация актуальна.

Сопоставимость сведений ГКН со сведениями, содержащимися в других государственных информационно-справочных ресурсах

Данный принцип позволяет реализовать взаимосвязь официальных государственных информационно-справочных ресурсов между собой с целью создания единой базы объектов, подлежащих учету. ГКН является неотъемлемой частью единой государственной системы информации, которая включает в себя все государственные реестры и кадастры. Сведения, содержащиеся в каждом из реестров и кадастров должна полностью соответствовать друг другу.

Для целей ведения ГКН важное значение имеет сопоставимость сведений, содержащихся в ГКН, с данными земельного кадастра, так как объекты недвижимости неразрывно связаны с земельными участками. Основанием для внесения сведений в ГКН и земельный кадастр являются документы, предоставляемые физическими и юридическими лицами в уполномоченный орган.

Получение и сопоставление сведений из различных государственных ресурсов (кадастров) осуществляется путем межведомственного информационного обмена. Эта процедура позволяет реализовать на практике принцип «единого окна», который упрощает для физических и юридических лиц совершение сделок с объектами недвижимости.

Развитие ГКН по настоящее время продолжается в соответствие с соответствующей федеральной программой, предусматривающей поэтапный переход исключительно на электронную систему работы с кадастровыми сведениями.

Одним из условий нормального функционирования рынка недвижимости является гласность, публичность прав на недвижимое имущество. Поэтому для всех сделок с недвижимым имущест­вом необходим особый правовой режим. Прежде всего, государственная регистрация прав на не­движимое имущество и сделок с ним.

Система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является необходимым элементом функционирования рынка недвижимости, обеспечения идентификации объекта недвижимости и субъекта права на него и позволяет:

· создать систему налогообложения недвижимости;

· обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;

· зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит, выгод и рисков, связанных с обладанием прав на недвижимость.

Становление современных систем государственной регистрации прошло весьма длительный путь развития и несет на себе ясный отпечаток особенностей исторического процесса в той или иной стране или группе стран.

История возникновения и развития системы регистрации недвижимого имущества

Первоначально, при низкой динамике движения населения и редкости сделок с недвижимо­стью, для признания прав на землю достаточным основанием были свидетельства соседей, ува­жаемых в той или иной местности людей.

С расширением оборота недвижимости возникла потребность в особом правовом режиме этих прав. В Древней Греции на земельном участке должника, передавшего свою землю в залог в обес­печение долга, ставился столб (ипотека).

Позже появились специальные ипотечные книги. Первая система поземельных книг сущест­вовала уже в 1 в. до н.э. в Египте (римская провинция).

В ипотечной книге имелась вся необходимая информация о недвижимом имуществе и его собственниках. Они содержали в себе описание экономического и юридического положения каж­дого имения, находящегося в данном округе. Благодаря этому кредитор при заключении кредит­ной сделки мог установить стоимость закладываемой вещи и степень вещной ответственности за­емщика. Таким образом, кредитор обеспечивал для себя прочное ипотечное обеспечение выдан­ных им денежных обязательств.

Важное различие между законодательствами заключалось в способе ведения записей - либо по именам собственников, либо по названиям недвижимости.

При первой системе, принятой во Франции, каждому собственнику выделялся особый лист. Недостаток этой системы заключался в том, что приобретатели недвижимости или залогополуча­тели были заинтересованы в состоянии и принадлежности данного имения или дома, а не в со­стоянии собственника.

Поэтому германская система выделяла в книгах лист каждому имению или дому. Лист разде­лялся на графы, в которых обозначались название и местонахождение имения, хозяйственный со­став, имя собственника, все вещные права на эту недвижимость, принадлежащие другим лицам; долги, обеспеченные залогом этой недвижимости.

Ипотечные книги должны были иметь характер и достоверность официальных актов. Поэтому вели их официальные учреждения. Например, суды, гражданские палаты в губернских городах или специально созданные в столичных городах ипотечные конторы. Записи в ипотечных книгах имели доказательную силу во всех спорах по имуществу. Однако указанные учреждения отвечали только за правильность ведения ипотечных книг, а не за правильность акта, на основании которого было совершено внесение соответствующих записей. Внесение ипотеки в ипотечные книги со­вершалось либо по просьбе лица, записанного в книге собственником, либо по судебному приго­вору, вошедшему в законную силу.

Юридическое значение ипотечных книг состояло в том, что право собственности на недвижимое имущество возникало у экономического субъекта с момента внесения специальных записей в ипотечные книги. Это имело значение для разрешения споров, при столкновении прав на недвижимые имущества со стороны нескольких кредиторов.

В силу принципа гласности просмотр ипотечных книг и получение выписки из них были доступны каждому заинтересованному в этом лицу.

Все местные ипотечные хранилища предоставляли сведения о состоянии каждого имущества и относящихся к нему долгов в Центральное ипотечное хранилище для составления общих поместных листов по стране в целом.

Следующим этапом стало создание системы регистрации недвижимого имущества.

Двадцать девятого октября 1830 г. был принят Гессенский закон, согласно которому описание недвижимой собственности производилось на основании топографических карт.

Тридцать первого марта 1834 г. Прусским законом было ведено соединение ипотечной системы с кадастровой.

Особого внимания заслуживает решение этого вопроса в Голландии. Территория страны делилась на 32 округа. В каждом их них существовали камера хранения ипотек и земельный кадастр, составленный министерством финансов. Внесение изменений в кадастр было возложено на Управление ипотеками. Каждому поместному описанию соответствовал свой реестр по именам собственников, – с указанием звания, ремесла или занятия, места жительства собственника земли. Под этими данными ставились номера участков кадастра. В реестре также указывались:

· свойство акта приобретения недвижимости;

· стоимость имущества;

· дата и номер реестра;

· дата предъявленных к собственнику имущества требований, суммы и сроки их уплаты.

На другом листе перечислялись вещественные права, касающиеся земель и строений, сумма долга с указанием задействованных лиц, дата и номер предъявления этих прав, количество уплат, погашение обозначенных вещественных прав и ограничений права собственности.

Двадцать шестого марта 1855 г. во Франции и Пруссии одновременно была проведена ипотечная реформа, которая ввела в действие новое положение, по которому в местных ипотечных книгах стали отражаться не только всякий переход недвижимого имущества от одного владельца к другому, но и все ограничения в правах его использования. В противном же случае приобретенные права на недвижимость считались недействительными.

В полной мере система регистрации прав на недвижимое имущество выполняет роль гаранта лишь в том случае, если она способна гарантировать права на недвижимость для ее добросовестного приоб­ретателя. Для этого она должна устанавливать и подтверждать:

· достоверность, чистоту и полноту сведений об объекте недвижимости;

· правомочия продавца;

· чистоту и полную определенность передаваемых прав.

В мировой практике на сегодняшний день существуют три способа обеспечения таких гарантий, на основе которых были созданы три различные системы регистрации прав на недвижимое имущество:

1. Система юридического кадастра.

2. Регистрация титула собственности (земельного титула) - система Торренса (имя создателя).

З. Регистрация актов.

Система юридического кадастра действует в большинстве европейских стран (Германия, Австрия, Швейцария, Франция и т.д.). Она обеспечивает высокую степень надежности и безопас­ности сделок с недвижимостью за счет длительного существования налаженной системы сбора и обновления данных:

· о земельных участках (их топографических признаках, характере их использования, площади, расположенных на них строениях);

· о переходе прав на них;

· о владельцах земельных участков.

Для создания этой системы необходимо многолетнее и даже многовековое (если иметь в виду, что объекты недвижимости не так часто поступают в рыночный оборот, как другие товары) накопление информации.

Регистрация титула собственности предполагает тщательное изучение и описание объекта (его юридическую историю, топографические и другие физические характеристики) и формирова­ние на этой основе юридически действительного титула собственности. В этом слу­чае государство гарантирует законность титула (право на собственность) и оформляет его при пе­редаче прав на нового собственника. Эта система распространена в Канаде, Австралии, Новой Зе­ландии. Были попытки ее введения в США. Однако они осуществлялись на добровольной основе.

Данная система предполагает существенные затраты на топографические исследования и опи­сания, на изучение истории переходов прав и наличия обременений, а также создание страхового фонда, обеспечивающего дополнительные гарантии для добросовестных приобретателей при до­пущении государственными органами ошибок при проверке титула. Именно это обстоятельство положило основу еще одной системе регистрации, характерной для большинства штатов США.

Регистрация актов . Документы, предъявляемые в органы государственной регистрации, не проверяются. Регистрация означает, что передаваемый титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи юридически действителен. Государство при этом не берет на себя от­ветственность за "чистоту титула". Гарантии при такой системе регистрации достигаются за счет дополнения ее страхованием дефектов титула специализированными страховыми компаниями.

Такие "титульные" страховые компании ведут собственный учет и обследование земельных участков, изучают процессы перехода прав на недвижимость, что дает им основание для страхования прав на недвижимость. Эта система регистрации обходится государству гораздо дешевле, чем рассмотренные ранее, но покупателям недвижимости она обходится дороже. В конечном итоге такой вариант более дорог и для общества, так как накопленные страховыми компаниями информационные базы изолированы друг от друга и, естественно, недоступны для третьих лиц.

История развития системы государственной регистрации недвижимости в России

В России история государственной регистрации прав на недвижимость начинается с ХVI в.

1. В XVI в. введен порядок, предписывающий предъявления купчих грамот (договоров купли-продажи земли) в приказы.

2. В XVII в. введена практика выдачи справок приобретателю земли, в которых фиксировались величина приобретаемого имения и прежний владелец. При этом акты продажи, мены, дарения земли фиксировались в Поместном приказе, а сделки с дворами, зданиями – в Земском. Получение справки было не обязательным, но ее отсутствие имело свои отрицательные последствия. Согласно Уложению 1649 г. в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам права собственности признавались не за тем, чья купчая была совершена раньше, а за тем, кто ранее "справил" имение. Таким образом, получение справки являлось подтверждением перехода прав на недвижимость.

3. Во времена Петра I введен новый, "крепостной" порядок регистрации прав на недвижимое имущество и создан специальный орган – Палата крепостных дел, где должны были совершаться все сделки с недвижимостью, при заключении которых каждый акт вносился в особые "крепостные книги".

4. В 1775 г. принято Уложение о губерниях (времена Екатерины II). Совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты в губерниях и уездные суды, при которых образовывались учреждения крепостных дел.

5. В 1866 г. принято Положение о нотариальной части, согласно которому обязанность удостоверения и регистрации сделок с недвижимостью была возложена на нотариусов. Сделки стали совершаться нотариусом по месту проведения и утверждаться старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Только после этого подтверждения приобретались права на недвижимость. Старший нотариус округа (уезда, уездного или губернского города) обязан был вести:

· "крепостную книгу", которая содержала утвержденные им документы о сделках с недвижи­мостью;

· реестр крепостных дел, содержащий сведения о характеристиках недвижимости, собственнике, ограничениях права собственности, залоге и т.д.

До 1891 г. реестр велся по собственникам, а после 1891 г. – по объектам недвижимости. Таким образом, сделка, предметом которой являлась недвижимость, могла быть совершена в любом месте, но права по ней переходили только при утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. При этом перед утверждением сделки старший нотариус обязан был проверить:

· подлинность представленной ему выписки о совершении сделки нотариусом по месту нахождения;

· соответствие сделки действующему законодательству;

· права лица, отчуждающего недвижимость;

· отсутствие препятствий к отчуждению недвижимости вследствие запретов и т.д.

Становление системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации

Задача ее формирования была впервые поставлена в принятом в 1994 г. Гражданском кодексе Российской Федерации. Он установил следующие положения:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняю­щаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В развитие положений Гражданского кодекса РФ в 1997 г. принят Закон "O государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (вступил в силу в 1998 г.) В нем было:

1. Дано определение государственной регистрации (юридический акт признания и подтвер­ждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество).

2. Отмечено, что государственной регистрации подлежат:

· права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество;

· все сделки с недвижимым имуществом, в том числе купля-продажа, дарение, мена, залог (ипотека), аренда, доверительное управление и пр.

3. Предусмотрено ведение по всей территории РФ Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Указан порядок государственной регистрации (по месту нахождения недвижимого имуще­ства).

5. Описана процедура получения информации о правах на недвижимое имущество заинтере­сованными организациями и лицами.

6. Предусмотрено создание кадастровой системы регистрации прав на недвижимое имуще­ство.

В настоящее время ведется кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недви­жимости. С этой целью проводится описание и индивидуализация каждого объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения).

В результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выде­лить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества со­провождается присвоением ему кадастрового номера.

Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного уча­стка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооруже­ния.

Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый учет ведется по каждому регистрационному округу. Регистрационный округ – территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

ВВЕДЕНИЕ З

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УЧЕТА ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ 11

Понятие, характер и сущность недвижимого имущества 11

Роль технического учета в управлении недвижимостью 27

1.3. Концептуальные аспекты управления недвижимым

имуществом и техническим учетом 43

Глава П. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ СИСТЕМЫ УЧЕТА
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 57

Историческая ретроспектива формирования и развития системы технического учета объектов недвижимости 57

Становление и развитие системы технического учета недвижимости на базе информационно - аналитических систем 72

Зарубежный опыт формирования учета и регистрации

объектов недвижимого имущества 84

Глава III. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УЧЕТА
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЭКСПЕРИМЕНТА 97

Эксперимент в системе учета как элемент инновационной деятельности

Методические подходы формирования технического учета

в рамках единого объекта недвижимости 127

3.3. Основные направления совершенствования учета объектов
недвижимости 144

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 161

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 168

ПРИЛОЖЕНИЯ 184

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Важнейшее значение технического учета как одной из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости. Это объясняется тем, что именно в ходе технического учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений. Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Иными словами, действенная система технического учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта (различные характеристики) с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления.

Трансформация производственных отношений, смещение политического вектора в сторону рыночных отношений с разнообразными формами собственности и конкуренцией коренным образом изменили основу формирования и развития управления системой технического учета и технической инвентаризации. Современные преобразования в системе БТИ определили своеобразный характер развития этого процесса и поставили во главу угла новое видение данной проблемы. В связи с этим сложилась ситуация, когда отдельные теоретические наработки, касающиеся учета объектов недвижимости, не соответствуют нынешним реалиям, а новые подходы к этим проблемам еще окончательно не сложились.

4 Объективный анализ трансформации процесса учета недвижимости в условиях изменения социальной структуры общества предполагает не только отказ от не подтвердившихся практикой отдельных положений, но и удержание в качестве исходных принципов исследования тех несомненных достижений, с которыми связано развитие теории в этом направлении. Поэтому разработка данной проблемы в предметном поле современной экономической науки направлена на то, чтобы определить совершенствование системы учета объектов недвижимости.

Состояние изученности проблемы. В современных условиях проблематика технического учета объектов недвижимости в комплексе узловых вопросов приобретает особое значение и является одним из перспективных исследовательских направлений экономической науки. Выяснение места и роли технического учета в системе управления объектами недвижимости служит основой для всестороннего исследования важнейших механизмов в решении данной проблемы, которая в современных условиях является одна из самых сложных и наименее разработанных. Несмотря на то, что к ее решению подключились отдельные ученые, данный вопрос в силу различных обстоятельств не получил должного решения в теоретическом и практическом плане. Это обусловлено тем, что взгляд на сущность технического учета объектов недвижимости только в условиях реформенных преобразований стал приобретать контуры конструктивного характера.

В последние годы отечественными авторами опубликованы работы, в которых в той или иной степени рассматриваются теоретические и практические вопросы технического учета объектов недвижимости, а также проблемы управления недвижимостью. Наиболее известны труды Горемыкина В.А., Гришаева СП., Григорьева В.В, Задонского Г.И., Лаерухина ОТ., Маслова КВ., Остржой И.А., Разу М.Л., Руднева А.В., Самойлова А.Г, Серова В.М., Суханова Е.В., Талонова А.В., Тарасевича Е.И., Трутнева Э.К. и др. Несмотря на существенное внимание, которое уделяется отдельным вопросам рассматриваемой проблемы, теоретический и

5 методический уровень ее разработок не отвечает требованиям комплексного и системного отражения объективных процессов в рыночных условиях хозяйствования. При этом следует назвать, по крайней мере, ряд важных аспектов изучаемой проблемы, которые не получили должного внимания в системе научных исследований и не нашли отражения в печати. Во -первых, из поля зрения выпал вопрос, связанный с формированием системы управления государственным техническим учетом на основе технической инвентаризацией, который требует соответствующих теоретических и практических проработок. Во - вторых, в современных условиях не освещено направление, отражающее становление и развитие автоматизированной информационной системы по ведению Единого реестра объектов градостроительной деятельности в условиях эксперимента. В -третьих, в средствах научной информации не нашли отражение результаты экспериментальной проверки новых условий по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, имеющие не только научное, но и практическое значение. В четвертых, не учитывается стратегическая направленность исследований в области управления учетом недвижимого имущества.

Особая значимость проблемы, недостаточная ее разработанность применительно к современным условиям, а также целесообразность системного и комплексного подхода к исследованию предопределили выбор данной темы диссертационной работы и рассматриваемых в ней вопросов.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических подходов и научно обоснованных положений, направленных на совершенствование системы технического учета.

Реализация поставленной цели обусловила необходимость решения следующих задач:

раскрыть теоретические положения учета объектов недвижимости;

изучить тенденции и исторический путь формирования и развития системы учета объектов недвижимости на основе технической инвентаризации;

обобщить отечественную практику и зарубежный опыт технического учета объектов недвижимости;

обосновать экспериментальные условия учета объектов недвижимости и доказать их результативность;

разработать методические подходы и конструктивные положения, направленные на совершенствование системы учета на основе технической инвентаризации объектов недвижимости.

Предметом исследования является совокупность проблем, связанных с формированием и развитием системы государственного технического учета на основе инвентаризации на современном этапе.

Объектом исследования послужила система технического учета объектов недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам управления недвижимостью, а также законодательные и нормативные акты, регламентирующие деятельность организаций, занятых в этой сфере.

Эмпирической базой исследования, обеспечившей доказательность защищаемых положений, являются результаты экспериментальных условий по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности и формированием Федеральной автоматизированной информационной системы.

Методы исследования. Методологической основой диссертации послужила комплексная система научных методов, включающая в себя общенаучные (анализ, синтез, индукция, дедукция и наблюдение) и специальные научные методы исследования такие, как экспериментальный, монографический, аналитический и социологический. В

7 работе также использовались методы анализа правовых документов, системный анализ тактических задач и метод интервьюирования.

Научная новизна исследования. В диссертации обосновывается и выдвигается ряд положений, содержащих научную новизну, определяемых характером постановки и способом разрешения поставленных диссертантом задач в системе управления техническим учетом объектов недвижимости. Основными составляющими научной новизны являются направления, которые разработаны впервые или получили дальнейшее развитие, содержащие элементы реального приращения научного знания:

Обоснованы теоретические положения, раскрывающие понятийный аппарат, смысловое содержание и сущность недвижимого имущества, а также выявлена роль технического учета в системе управления недвижимостью. Определена тенденция развития этого процесса, установлены мотивы его зарождения и объяснены причины, способствующие его устойчивому развитию в условиях переходного периода.

Раскрыты концептуальные положения, показывающие, какое место занимает технический учет в управлении недвижимостью, каким образом вписывается в существующий механизм и как его изменяет. Обоснована концептуальная логическая модель, базирующаяся на синтезе научных подходов и теоретических решений, направленных на познание природы технического учета, обоснование его стратегии и тактики в управлении недвижимостью. Аргументирован тезис о том, что технический учет отличается многогранностью, многоаспектностыо и многоцелевой направленностью, включающей в себя значительное количество разнокачественных компонентов, и характеризуется системностью, выступающей как сложное развивающее явление.

3. Изучен процесс становления учета на основе технической
инвентаризации объектов недвижимости, раскрыта периодизация этапов
развития данного явления, проявляющихся в хронологической
последовательности, где каждый новый этап является адекватным

8 продолжением предыдущего на более высоком уровне развития и отражает модель государственного технического учета объектов недвижимости в определенный период реформенных преобразований экономики. Определено, в какой мере этот процесс ориентируется на развитие социальных событий, экономической политики и научных достижений, выражающиеся в форме конкретных концепций, направленных на совершенствование механизма управления недвижимостью.

Доказано, что эксперимент по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (проводимого в системе БТИ и представляющего собой упорядоченную систему записей, содержащих в них сведения об объектах недвижимости, служащих доказательством существования учетного объекта в фиксированном составе, границах и т.д.) является элементом инновационной деятельности. Инновационная направленность характера экспериментирования позволяет констатировать возможности управления техническим учетом на основе сочетания технико-технологических, организационных изменений и качественных преобразований, что обеспечивает новый тип рыночного поведения. Эксперимент выступает как инновация в ограниченном масштабе. В случае успеха «перерастает» в нововведение, представляющего собой комплексный процесс создания и широкого применения соответствующего новшества в системе БТИ.

Обоснованы методические подходы по учету единых объектов недвижимости, раскрывающие характер формирования «дела единого объекта» с обязательным присвоением единого идентификатора объекта недвижимости на основе кадастрового номера земельного участка, который дополняется номером здания (сооружения), находящимся на этом участке. Это позволяет сформировать более эффективную и гибкую систему управления имущественно-земельным комплексом, способную оперативно и комплексно решать проблемы, связанные с организацией и контролем оборота земель в составе единого объекта недвижимости. А также дает

9 возможность перейти к целостной системе учета, которая наглядно представит пространственное положение объектов в городской среде, а также его полное описание с использованием геоинформационной системы.

Разработаны конструктивные положения, направленные на совершенствование системы технического учета.

Практическое и научное значение работы. Внедрение и апробация результатов исследования. Практическое значение полученных результатов исследования заключается в том, что сформулированные в диссертации научно - практические положения и выводы прошли экспериментальную проверку, доведены до практического использования в различных регионах РФ. Научная значимость диссертационное исследование состоит в том, что впервые не только предпринята попытка конструктивно - критического осмысления этой проблемы в современных условиях, но и разработаны научные положения, способствующие совершенствованию технического учета недвижимого имущества в рыночных условиях хозяйствования. Результаты исследования прошли апробацию в 187 филиалах и более чем 600 подразделениях системы БТИ.

Основные положения диссертационной работы докладывались на международных, всероссийских и региональных научных и научно -производственных конференциях. Теоретические положения, развитые автором, а также результаты экспериментальной проверки, представляющие определенный научный и практический интерес, могут быть использованы государственными органами при решении проблемы совершенствования системы технического учета и тематических учебных курсах по управлению недвижимостью.

Структура диссертационного исследования определяется поставленными задачами, соответствует логике их изложения и состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы, включающего 171 источник отечественных и зарубежных авторов. Работа изложена на 167

10 страницах основного текста и иллюстрирована таблицами, рисунками и приложениями.