Nieuprawnione budynki, praktyka sądowa, stopień gotowości 18. Uznanie praw i legalizacja nieuprawnionych budynków. Praktyka sądowa, porady ekspertów, instrukcje krok po kroku

Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej opublikował drugi w tym roku przegląd praktyki sądowej. Zawierało najwięcej istotne decyzje w sprawach karnych, cywilnych, administracyjnych i arbitrażowych. Teraz sądy muszą kierować się stanowiskami wyrażonymi w tych orzeczeniach. Siły Zbrojne FR przywiązywały znaczącą rolę do sporów związanych z nieruchomościami i budownictwem, w szczególności kwestii niedozwolonej budowy, trybu i warunków jej legalizacji, a także sporów wynikających ze stosunków zobowiązaniowych, społecznych i prawno-pracowniczych. Znawcy tematu analizowali stanowiska najwyższej władzy.
Pytania o status nieuprawnionego budynku w obrocie cywilnym, tryb i warunki jego legalizacji, a także podstawy decyzji sądu o jego rozbiórce były wielokrotnie rozpatrywane i wyjaśniane przez najwyższe władze sądownicze. Oraz w najnowszym Przeglądzie praktyki orzeczniczej Sądu Najwyższego Federacja Rosyjska z dnia 07.06.2016 N 2, kwestie te nie zostały zignorowane.

Do ponownego rozważenia

Jak wynika z materiałów sprawy sądowej, współwłaściciele udziałów we własności trzykondygnacyjnego budynku mieszkalnego wybudowali dodatkowe trzy kondygnacje, a także parter na działce należącej do nich na mocy prawa współwłasności, a następnie złożył pozew przeciwko jednemu ze współwłaścicieli, który uchylał się od zawarcia umowy o wygaśnięciu współwłasności tego domu, z żądaniem przydział udziałów rzeczywistych w postaci wydzielonych części domu (mieszkań i lokali niemieszkalnych) każdemu ze współwłaścicieli.
Sądy pierwszej i apelacyjnej instancji, rozpatrując ten spór, przychyliły się do żądań powodów, uznając każdego z nich za posiadającego własność lokalu w tym domu. Jednak administracja miasto nie zgodził się z tą decyzją i wniósł skargę kasacyjną do Kolegium Sądowego ds. Cywilnych Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej, w wyniku czego sprawa została skierowana do ponownego rozpatrzenia przez sąd apelacyjny.
Co więc doprowadziło Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej do wniosku, że akty przyjęte przez władze niższe w tej sprawie były bezpodstawne i jakie okoliczności muszą wykazać powodowie, aby rozstrzygnąć kwestię możliwości uznania własności lokali w sześciopiętrowy budynek, który wznieśli?

Rozbiórka czy legalizacja?

Przede wszystkim wskazać należy, że dokonane przez powodów przekształcenia trzypiętrowego budynku mieszkalnego zostały uznane przez sądy za przebudowę, w wyniku której pojawiła się samowolna budowa, co jest zgodne z ustalonymi ustaleniami. ostatnie lata praktyka sądowa.
Tym samym w paragrafie 28 Uchwały Plenum Sił Zbrojnych Federacji Rosyjskiej i Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 29 kwietnia 2010 r. N 10/22 stwierdzono, że przepisy art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ma zastosowanie nieautoryzowaną rekonstrukcję nieruchomość w wyniku czego powstał nowy obiekt. Jednocześnie w paragrafie 29 tej uchwały wskazano, że przepisy art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie stosuje się do przebudowy, przebudowy (ponownego wyposażenia) nieruchomości, w wyniku której nie powstaje nowa nieruchomość.
Jak wynika z Przeglądu Praktyki Sądowej Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 19 marca 2014 r., sądom trudno jest rozróżnić pojęcia przebudowy i przebudowy (przebudowy) lokali mieszkalnych. W Postanowieniu z dnia 23 czerwca 2015 r. N 24-KG15-6 Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej wyjaśnił, że utworzenie nowego obiektu oznacza zmianę cech indywidualizujących nieruchomość (wysokość, powierzchnia, liczba kondygnacji itp.) .), natomiast przebudowa lokalu mieszkalnego to zmiana jego konfiguracji, taka jak przeniesienie i demontaż przegród, montaż dodatkowych kuchni i łazienek, powiększenie przestrzeni mieszkalnej o pomieszczenia pomocnicze itp.
Z obecnej sytuacji ten moment Z praktyki sądowej jasno wynika, że podstawą uznania budynku, budowli lub innej budowli za konstrukcję nieuprawnioną jest obecność któregokolwiek z poniższych znaków, a mianowicie:
1) budowę nieruchomości na działce nieprzeznaczonej na te cele, w trybie określonym przez ustawę lub inne akty prawne. W rozpatrywanej w tym artykule sprawie sądy nie dokonały oceny faktu, że działka, na której postawiono sporną budowlę, ma wyznaczone przeznaczenie pod indywidualną działalność gospodarczą. budownictwo mieszkaniowe, a w wyniku przebudowy przeprowadzonej przez współwłaściciela trzypiętrowego domu, na działce pojawił się sześciopiętrowy budynek apartament.
Jak stwierdzono wcześniej w Przeglądzie praktyki sądowej Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 19 marca 2014 r., nieuprawniona zmiana dozwolonego użytku działka niedozwolony. W przypadku gdy użytkowanie działki zajętej przez nieuprawnioną budowlę nie odpowiada użytkowaniu dozwolonemu, a właściwy organ odmawia jej zmiany, sąd nie może spełnić wymogu uznania własności nieuprawnionego obiektu wzniesionego z naruszeniem przepisów prawa. przeznaczenie działki;
2) budowę nieruchomości bez uzyskania niezbędnych pozwoleń. Jak wynika z Dekretu Sił Zbrojnych Federacji Rosyjskiej z dnia 23 czerwca 2015 r. N 24-KG15-6, zachowanie nieuprawnionego zrekonstruowanego mienia i uznanie praw własności do niego jest możliwe, jeżeli jedynymi oznakami samowolnej budowy nieuprawnioną odtworzoną nieruchomością jest brak pozwolenia na budowę i (lub) brak aktu oddania obiektu do użytku, w celu uzyskania którego osoba przeprowadzająca nieautoryzowaną przebudowę podjęła kroki. Jednocześnie zachowanie obiektu w stanie odtworzonym nie powinno naruszać praw i prawnie chronionych interesów innych osób oraz stwarzać zagrożenia dla życia i zdrowia obywateli;
3) budowę nieruchomości ze znacznym naruszeniem przepisów i zasad urbanistyki i budownictwa. Niejednoznaczność pojęcia istotności naruszenia ww. norm i zasad stwarza dodatkowe trudności dla osób pragnących zalegalizować nieautoryzowaną konstrukcję, a także dla sądów przy podejmowaniu decyzji o uznaniu danego naruszenia za istotne, zwłaszcza że kwestie istotność naruszeń norm i zasad popełnionych podczas budowy nieautoryzowanego budynku budynki nie mogą być wznoszone za zgodą biegłego, jak stwierdzono w Przeglądzie Praktyki Sądowniczej Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 19 marca 2014 r.
Oznakę znaczenia naruszenia norm i zasad ustalają sądy na podstawie całości materiału dowodowego w odniesieniu do specyfiki konkretnej sprawy oraz, między innymi, zgodności z wymogami sanitarnymi, przeciwpożarowymi, i przepisy dotyczące ochrony środowiska są oceniane w zależności od przeznaczenia i lokalizacji obiektu. Do sądów zaliczają się na przykład takie nieodwracalne naruszenia, jak istotne naruszenia, które mogą doprowadzić do zniszczenia budynku, uszczerbku na życiu lub zdrowiu ludzkim, uszkodzenia lub zniszczenia mienia innych osób.
Tym samym osoba chcąca nabyć na własność nieuprawniony budynek musi przekonać sąd, że obiekt ten nie zagraża życiu i zdrowiu obywateli; nie narusza praw osób trzecich, a osoba ta sama podjęła próby zalegalizowania nieautoryzowanej budowli w formie, w jakiej została wzniesiona.
Jak zauważył Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej w Przeglądzie Praktyki Sądowej z dnia 6 lipca 2016 roku, powyższe okoliczności nie zostały ustalone przez sądy niższej instancji, co było przyczyną przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Jak zdobyć swój udział

Współwłaściciele trzypiętrowego budynku mieszkalnego, występując z wnioskiem o przydzielenie każdemu z nich odrębnych lokali w przebudowanym przez nich budynku, a także sądy pierwszej i apelacyjnej instancji, które uwzględniły to żądanie, nie przyjęły pod uwagę fakt, że samowolna konstrukcja nie jest przedmiotem obrotu cywilnego i nie można z nią nic zrobić, lub czynności prawnie istotne, transakcje cywilne przed jej wprowadzeniem do obrotu cywilnego.
Podobne stanowisko wyraziło Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej w uchwale nr 2404/10 z dnia 15 czerwca 2010 roku, w której stwierdzono, że transakcja sprzedaży przez spółkę Ralbek International LTD nieautoryzowanego budynku na rzecz Spółka Phlomis Trading Limited nie pociąga za sobą nabycia własności tego przedmiotu, niezależnie od tego, czy przeprowadzono państwową rejestrację prawa, czy nie, gdyż nieautoryzowana konstrukcja nie mogła stać się przedmiotem obrotu cywilnego.
W Przeglądzie Praktyki Sądowej z dnia 6 lipca 2016 roku Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej podkreślił, że pozwanym w pozwie o przydzielenie udziału w nieruchomości może być jedynie właściciel nieruchomości, natomiast osoba, która dokonała samowolna budowa, na mocy klauzuli 2 art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie nabywa do niej praw własności, nie ma prawa rozporządzać budowlą ani dokonywać jakichkolwiek transakcji do czasu uznania takiego prawa przez sąd. Nie można też podnosić roszczeń wobec niego jako właściciela.
Jak wynika z praktyki sądowej, powód, który wystąpił z pozwem o przydział udziału w niedozwolonym budynku, musi przedłożyć sądowi dowód potwierdzający możliwość uznania własności odpowiedniego nieuprawnionego budynku, który ustali, że:
- nieautoryzowana konstrukcja nie zagraża życiu i zdrowiu obywateli oraz nie narusza praw osób trzecich;
- na działce, do której powód posiada uprawnienia umożliwiające budowę takiego obiektu, wzniesiono samowolną budowę;
- konstrukcja spełnia parametry określone w dokumentacji zagospodarowania przestrzennego, zasadach zagospodarowania przestrzennego lub obowiązkowych wymaganiach dotyczących parametrów budowlanych zawartych w innych dokumentach;
- powód podejmował próby legalizacji nieautoryzowanej konstrukcji.
O braku zagrożenia życia i zdrowia obywateli można świadczyć pozytywnym wnioskiem Egzamin państwowy dokumentacja projektu(klauzula 2 Opinia Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 6 lipca 2016 r.), zgodnie z którą przeprowadzono budowę lub przebudowę obiektu. Jednocześnie dowodem próby zalegalizowania nielegalnej budowy zgodnie z Dekretem Sił Zbrojnych Federacji Rosyjskiej z dnia 23 czerwca 2015 r. N 24-KG15-6 są działania podejmowane przez osobę w celu uzyskania pozwolenia na budowę oraz (lub) akt oddania obiektu do użytku.
Dopiero po ustaleniu przez sąd, że nieuprawniony budynek spełnia wskazane powyżej przesłanki uznania prawa własności do niego, sąd może rozważyć kwestię przydziału udziału w takim budynku i uznania prawa własności do tego udziału.

25.08.2012 14:03:56 72154

Dziś liczba osób, które są właścicielami gruntów i mają domy wiejskie, szopy, łaźnie, kabiny i inne budynki. Mają problemy z legalizacją i rejestracją tych budynków, które powstały bez pozwolenia, ponieważ po zarejestrowaniu własności budynków wiejskich ich właściciele mają w każdej chwili możliwość całkowitego zbycia nieruchomości, czyli przekazania jej w formie darowizny, sprzedaży lub zastawienia hipoteki .

Podstawy, koncepcje i cechy reżimu prawnego dotyczącego nielegalnej budowy są określone w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej. Normy Kodeksu cywilnego Rosji, które dotyczą nielegalnej budowy, nie stały się zasadniczo nowe dla ustawodawstwa ojczyzny, ponieważ nieautoryzowane budownictwo kwitło nawet w czasach ZSRR. W Uchwale Rady Komisarzy Ludowych RSFSR z dnia 22 maja 1940 r. Nr 390 „W sprawie środków zwalczania nieautoryzowaną budowę w miastach, robotnikach, kurortach i wioskach letniskowych” wspomniano o pierwszych prawnych aspektach nielegalnej budowy. Później przepisy dotyczące nieautoryzowanej budowy zostały zapisane w Kodeksie cywilnym RFSRR z 1964 r. Następnie Plenum Sądu Najwyższego RSFSR podkreśliło negatywny charakter nielegalnej budowy i zauważono, że takie przestępstwa naruszają zarówno interesy obywateli, jak i państwa jako całości, ponieważ zakłócają ochronę środowiska, racjonalne wykorzystanie gruntów, zagospodarowanie i ulepszanie obszarów zaludnionych, a także stwarza zagrożenie sanitarne i pożarowe. Wskazano na to w art. 109 Kodeksu cywilnego RSFSR z 19 marca 1975 r. „W sprawie nieuzasadnionego zajęcia nieuprawnionego domu” Uchwały Plenum Sądu Najwyższego RSFSR.

Artykuł 222 ust. 1 rosyjskiego kodeksu cywilnego stanowi, że budynek mieszkalny, budynek, inne budowle lub inna nieruchomość jest budową nieuprawnioną, jeżeli jest wzniesiona na działce nie przeznaczonej na te cele w sposób określony przez ustawy i inne akty prawne. Także wtedy, gdy budynki te powstały bez uzyskania niezbędnych pozwoleń lub z naruszeniem przepisów budowlanych i urbanistycznych.

Zgodnie z powyższymi definicjami prawnymi budynki uważa się za wzniesione bez pozwolenia, jeżeli występuje co najmniej jeden z poniższych znaków (warunków):

- w przypadku budowy budynku na działce nieprzeznaczonej na ten cel;
- w przypadku braku niezbędnego pozwolenia na przebudowę lub budowę;
- w przypadku naruszenia specjalnie ustalonych zasad i przepisów podczas budowy obiektu;

Jednocześnie, jeśli zbudowany obiekt zostanie uznany za konstrukcję nieautoryzowaną, konsekwencje są dość znaczące:

1) prawo własności do nieautoryzowanej budowy nie nabywa osoba, która ją przeprowadziła;

2) transakcje dotyczące zbycia tych budynków są nieważne;

3) rozbiórki obiektu nieuprawnionego dokona osoba, która przeprowadziła budowę, lub na jego koszt;

4) pociągnąć do odpowiedzialności administracyjnej na podstawie 9.5 artykuł Kodeksu wykroczeń administracyjnych RF „Naruszenie ustalonej procedury budowy, przebudowy, wyremontować obiekt budowa kapitału, oddaniu go do użytku” podstawą może być uznanie obiektu za konstrukcję nieautoryzowaną. Artykuł ten przewiduje administracyjne zawieszenie działalności na okres do 90 dni i karę pieniężną do 1 miliona rubli.

W tej chwili taka definicja, jak „samowolna budowa”, jest uważana za negatywną. Wynika to głównie z faktu, że jeśli budynek jest wznoszony w obecności oznak nieuprawnionego użytku, określonych w art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, osoba, która wzniosła nieautoryzowaną konstrukcję, nie może mieć praw własności do tego obiektu . Osoba taka nie ma prawa rozporządzać budynkiem, gdyż nie nabywa do niego prawa.

Jednakże państwo przewidziało możliwość powstania praw własności do niedozwolonych budynków, pod warunkiem legalizacji takich budynków. Tym samym w ramach programu „amnestii daczy”, zgodnie z ustawą federalną „W sprawie zmian w niektórych aktach prawnych Federacji Rosyjskiej w sprawie rejestracji w uproszczonej procedurze praw obywateli do niektórych obiektów nieruchomościowych” z czerwca br. 30.2006 nr 93-FZ, w 2006 roku wprowadzono zmiany do Kodeksu cywilnego Rosji i ustawy federalnej z dnia 21 lipca 1997 r. nr 122-FZ „W sprawie rejestracja państwowa praw do nieruchomości i transakcji z nimi”, co znacznie uprościło procedurę rejestracji praw obywatelskich do szeregu obiektów nieruchomościowych.

Własność budynków i budynków mieszkalnych, garaży i innych budynki gospodarcze, od 1 września tego samego roku stała się możliwa rejestracja na podstawie dokumentów tytułowych odpowiedniej działki oraz dokumentów potwierdzających fakt budowy obiektów.

Organ rejestracyjny może przeprowadzić państwową rejestrację własności działki na podstawie następujących dokumentów:

- ustawę o udostępnieniu działki, wydaną przez władze samorządowe lub państwowe w zakresie właściwości tego organu, a także w sposób określony przez ustawę obowiązującą w chwili jej ogłoszenia oraz w miejscu jej wydania publikacja tego aktu;
- zaświadczenie (akt) własności działki, które zostało wydane w trybie określonym przez prawo, obowiązujące w chwili publikacji takiego aktu i w miejscu jego publikacji, przez uprawniony organ rządowy ;
- wyciąg z księgi wieczystej stwierdzający, że obywatelowi przysługuje prawo własności tej działki do osobistego utrzymania rolnictwo zależne, który jest wydawany przez samorząd lokalny;
- inne dokumenty potwierdzające własność działki przez obywatela;

Oprócz powyższych dokumentów, w celu państwowej rejestracji własności działki przez obywatela, podstawą mogą być następujące dokumenty:

- powyższe dokumenty ustalające uprawnienia osoby - każdego poprzedniego właściciela budowli, budynku, budowli znajdującej się na działce;
- akt dziedziczenia lub inne dokumenty stwierdzające prawo danej osoby do posiadania budynków, budowli, budowli znajdujących się na danej działce.

Jednak nie każdy dokument dotyczący działki może stanowić podstawę do państwowej rejestracji własności działki. Taki dokument z pewnością musi zawierać informację, że odpowiednia działka, położona pod określonym adresem, została przyznana określonej osobie.

Oprócz powyższych dokumentów, które mogą stanowić podstawę do państwowej rejestracji własności działki przez obywatela, paszport katastralny tej działki należy zgłosić do organu rejestrowego.

Po wprowadzeniu zmian do Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej oraz ustawy „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” procedura państwowej rejestracji praw własności do działek została znacznie uproszczona. Osoby fizyczne, dzięki zmianom wprowadzonym w przepisach prawa, którym przysługuje dożywotnie dziedziczne prawo własności, stałe (wieczyste) użytkowanie, własność, zyskały możliwość zalegalizowania wszelkich wzniesionych przez siebie budynków bez zezwolenia. Wcześniej, przed wprowadzeniem zmian w przepisach, osoby fizyczne i prawne musiały występować do sądu o legitymizację nieautoryzowanych budowli, a najtrudniejszą kwestią, jaka pojawiła się w sądzie, była kwestia praw dewelopera do działki, ale teraz konieczność udać się do sądu zniknął. Artykuł 222 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że prawo własności obiektu wzniesionego bez zezwolenia przysługuje osobie, która go zbudowała na nienależącej do niego działce, z zastrzeżeniem udostępnienia tej działki tej osobie w sposób przewidziany dla wznoszonej konstrukcji. O legalizacji obiektu w dużej mierze przesądziła perspektywa zasadniczego rozwiązania kwestii udostępnienia działki. Ale pojawia się pytanie: co jest ustawowy zamówienie?

Zgodnie z rosyjskim kodeksem lądowym procedura zapewniania działki na budowę polega na tym, że budowa nieruchomości jest dopiero zaplanowana, jej lokalizacja, a także możliwość wybudowania tego budynku zostały uzgodnione z zainteresowanymi stronami oraz agencjami miejskimi i rządowymi. Było jednak całkowicie jasne, że ze względu na istnienie przedmiotu nieuprawnionego stosowanie tej procedury było co najmniej nielogiczne. Ponadto pojawiła się sprzeczność w art. 1 ust. 1 akapit 1 rosyjskiego kodeksu gruntów, który ustanawia zasadę pierwszeństwa gruntu w stosunku do innych nieruchomości, chyba że prawo stanowi inaczej.

Stosując analogicznie przepisy art. 36 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej i art. 271 Kodeksu cywilnego Rosji, które ustanawiają prawo właściciela budynku do użytkowania i posiadania działki w granicach zajmowanych przez obiektu, i to w wysokości niezbędnej do funkcjonowania obiektu, ze względu na reżim prawny budynku w sposób nieuprawniony również budziło wątpliwości.

W tym czasie nie istniała żadna specjalna, specjalnie ustanowiona procedura na szczeblu federalnym w związku z przepisami art. 222 ust. 3 rosyjskiego kodeksu cywilnego. W praktyce brak precyzyjnie uregulowanej procedury udostępniania działek pod zabudowę nieuprawnioną poważnie utrudniał możliwość uznania dewelopera za nieautoryzowaną budowę.

Nie było jasnej kwestii terminu, nie określono dokładnie, kiedy dokładnie deweloperowi przekazano działkę pod wznoszony budynek: zanim sąd podjął decyzję o uznaniu prawa własności (w rozumieniu art. warunek konieczny jej oddanie na rzecz dewelopera) lub po podjęciu decyzji, z przedstawieniem sądowi potwierdzenia gotowości osoby uprawnionej do udostępnienia takiej działki (np. pismo samorządu o gotowości udostępnienia działki, jeżeli sąd uzna własność budynku).

Artykuł 222 ust. 3 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej od 1 września 2006 r. Stracił moc i rozwiązano kwestię terminu, kiedy dokładnie należy udostępnić działkę pod niedozwolony budynek. Obecnie za uprawnionego do tej samowolnej budowy uważa się jedynie osobę, w której posiadaniu, w użytkowaniu wieczystym, w dziedzicznym dożywotnim posiadaniu znajduje się działka, na której znajduje się obiekt zbudowany bez zezwolenia. Jednocześnie wyłączenie wskazanego ustępu z art. 222 ust. 3 rosyjskiego kodeksu cywilnego stworzyło warunki do pojawienia się kolejnego pytania o możliwość stosowania zasady wyłączonego paragrafu po 1 września 2006 r. w sprawie jeżeli podstawy do uznania budynku za nieuprawniony powstały przed określonym terminem. Powodem było to, że zgodnie z art. 4 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej działa ustawodawstwo cywilne nie działają wstecz i mają zastosowanie wyłącznie do stosunków, które powstały po ich wejściu w życie, przy czym ustawę stosuje się także do stosunków, które powstały przed wejściem w życie tej ustawy, jedynie w przypadkach, gdy prawo to wprost przewiduje. Wpływ ustawy „O zmianie niektórych aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej w sprawie rejestracji w uproszczonej procedurze praw obywateli do niektórych obiektów nieruchomości” z dnia 30 czerwca 2006 r. Nr 93-FZ nie obejmował tych stosunków powstałych przed wejściem w życie tej ustawy. Problem ten nie został jednak jeszcze rozwiązany i pozostaje otwarty.

Dziś należy zauważyć, że osoba, która wynajęła działkę i bezprawnie zbudowała na niej obiekt, nie nabywając tej działki od właściciela, nie może formalnie domagać się uznania prawa własności. Uznanie własności nieautoryzowanego obiektu dla organizacji, jak poprzednio, jest możliwe tylko w sądzie.

W oparciu o powyższe wskazane jest sformułowanie ogólnych warunków, w jakich możliwe jest zaspokojenie roszczenia o uznanie własności nieautoryzowanej budowy. Obecność w ustawodawstwie prawa do legalizacji samowolnej budowy, a także fakt samowolnej budowy obiektów, z pewnością nie jest wystarczającą podstawą do zaspokojenia odpowiedniego roszczenia. Eliminacja, obok pozwolenia na budowę, znaków charakteryzujących budowę jako nieuprawnioną, jest kluczem do „pozytywnego” decyzja sądu.

Zatem zgodnie z art. 222 rosyjskiego kodeksu cywilnego głównymi warunkami uznania własności nieautoryzowanego budynku są:

- powód musi mieć prawa rzeczowe (prawo własności i użytkowania wieczystego) do odpowiedniej działki, o których mowa w art. 222 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej;
- cel funkcjonalny budynku musi odpowiadać zamierzonemu przeznaczeniu, a także dozwolonemu użytkowaniu tej działki;
- przy konserwacji nieuprawnionej zabudowy nie wolno naruszać praw i interesów osób trzecich (przede wszystkim właściciela i użytkowników działek przyległych), które są prawnie chronione;
- samowolna budowa musi być bezpieczna i nie stwarzać zagrożenia dla życia i zdrowia obywateli.

Powód, zgodnie z art. 65 i 66 rosyjskiego kodeksu postępowania arbitrażowego, jest zobowiązany, występując do sądu, przedstawić dowód istnienia powyższych warunków.

Dokumenty tytułowe potwierdzają własność działki. Prawa powstałe po wejściu w życie ustawy o rejestracji państwowej muszą być zarejestrowane w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z nim.

Zgodność funkcji użytkowej niedozwolonego obiektu z przeznaczeniem, a także dozwolone użytkowanie odpowiedniej działki można potwierdzić dokumentacją urbanistyczną ( Ogólny plan osada, zasady zagospodarowania i zagospodarowania przestrzennego), a także wypisy z państwowego katastru nieruchomości.

To, że w wyniku nieautoryzowanej budowy nie zostały naruszone chronione prawem prawa i interesy osób trzecich, można potwierdzić stosownymi pismami i oświadczeniami, a w przypadku włączenia zainteresowanych stron do postępowania sądowego , odpowiedzi na pozew.

Fakt, że samowolna budowa jest bezpieczna i nie stwarza zagrożenia dla życia i zdrowia obywateli, a także spełnia szczególne normy i zasady, może zostać potwierdzony przez powoda, przedstawiając pozytywne wnioski uprawnionych organów państwowych do spraw przeciwpożarowych, sanitarnych, nadzór architektoniczny i budowlany. Ponadto zgodnie z Uchwałą XVII Arbitrażowego Sądu Apelacyjnego z dnia 26 maja 2008 roku nr 17AP-3228/2008-GK w sprawie nr A60-34237/2007 wymienione dokumenty muszą bezpośrednio odzwierciedlać bezpieczeństwo budynku, a wnioski i same dokumenty muszą zostać podpisane przez upoważnionych urzędników. Zgodnie z tą samą uchwałą, z uwagi na fakt, że wyłącznym sposobem ochrony prawa jest uznanie przed sądem własności nieautoryzowanej budowy, powód powinien w miarę możliwości przedstawić sądowi dowód, że działania dewelopera miały na celu uzyskanie niezbędnych zgód i pozwoleń na budowę spornego obiektu lub otrzymania przez dewelopera bezzasadnej odmowy ze strony organów uprawnionych do wydawania takich dokumentów.

Upadłość dewelopera to nie wyrok śmierci. Jak mogę odzyskać swoje pieniądze?
Chargeback to mechanizm zwrotu płatności kartami bankowymi. Uzyskanie zwrotu pieniędzy za dowolny produkt lub usługę opłaconą kartą bankową jest łatwe.
Upadłość osoby fizycznej: subtelności, niuanse i porady.
Czy bankowi cofnięto licencję? Jak odzyskać pieniądze: instrukcje dla osób fizycznych i prawnych.
Co zrobić po wypadku? Kiedy i jakie dokumenty muszę zgromadzić?
Procedura podziału kont osobistych w mieszkaniach komunalnych i sprywatyzowanych.
Co zrobić w przypadku upadłości touroperatora lub biura podróży? Skarga. Prawo Wszystko o odszkodowaniach ubezpieczeniowych.

Niedawno Sąd Najwyższy podsumował swoją praktykę w zakresie sporów związanych z samowolą budowlaną. Ogólne punkty tego dokumentu są następujące.

Możliwe opcje rejestracji nieautoryzowanej budowy jako nieruchomości

Jeżeli działka jest własnością dewelopera, wówczas dom można zarejestrować na dwa sposoby – bez sądu lub na drodze sądowej.

Opcja bez procesu - w uproszczeniu, w ramach tzw. amnestii daczy (art. 25 ust. 3 ustawy federalnej z dnia 21 lipca 1997 r. nr 122-FZ „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią”, zwanej dalej zgodnie z ustawą nr 122-FZ). Wersja uproszczona dotyczy nie tylko przypadków, gdy dom jest budowany na terenie przeznaczonym pod uprawę daczy lub ogrodnictwo (na terenie daczy lub spółki ogrodniczej, spółdzielni budowlanej daczy), ale także wtedy, gdy dom jest budowany na terenie przeznaczonym dla daczy indywidualne budownictwo mieszkaniowe lub prowadzenie indywidualnych gospodarstw rolnych ( osobista fabuła). W zależności od rodzaju budynku (na przykład budynek mieszkalny lub Chatka) i rodzaj dozwolonego użytkowania terenu (rolnictwo daczy lub budownictwo mieszkaniowe itp.) istnieje różnica w niektórych niuansach, ale ogólnie procedura polega na skontaktowaniu się z wydziałem terytorialnym Rosreestr z określonymi dokumentami, wśród których głównym jest dokumentem własności działki. W tym przypadku nie jest wymagane pozwolenie na budowę.

Jeśli procedura pozasądowa nie przyniosła rezultatów, to znaczy, gdy organ Rosreestr odmówił rejestracji prawa lub nie można było zebrać niektórych dokumentów (na przykład czasami potrzebne jest zaświadczenie od spółdzielni daczy stwierdzające, że podczas podczas budowy nie doszło do przekroczenia granic terenu, ale z powodu jakiegoś konfliktu ten certyfikat nie został wydany), wówczas pozostaje tylko druga opcja - postępowanie sądowe.

Jeżeli dom jest projektem budowlanym, a nie jakimś panelowym blokiem gospodarczym, to jest to obiekt, na którego budowę wymagane było pozwolenie na budowę i nie podlegał wyjątkom wymienionym w części 17 art. 51 Kodeks urbanistyczny, to fakt jego budowy bez pozwolenia oznacza, że dom jest budową nieautoryzowaną. Możesz to zalegalizować, to znaczy uzyskać uznanie własności takiego budynku przez sąd (klauzula 3 art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), a następnie na podstawie orzeczenia sądu zarejestrować własność w Rosreestr.

Warunki legalizacji nielegalnej budowy przez sąd

Istnieją cztery przesłanki legalizacji samowolnej budowy. Jeżeli chociaż jeden z nich nie zostanie spełniony, wówczas roszczenie o uznanie własności nieautoryzowanej budowy zostanie odrzucone. Pierwsze trzy warunki wymienione są w paragrafie 26 uchwały Plenum Sąd Najwyższy oraz Naczelny Sąd Arbitrażowy z dnia 29.04.10 nr 10/22 „W niektórych kwestiach pojawiających się w praktyce sądowej przy rozstrzyganiu sporów związanych z ochroną praw własności, a także w przeglądzie praktyki sądowej w sprawach związanych z samowolą budowlaną zatwierdzony przez Sąd Najwyższy w dniu 19.03.2014 r.

W pierwszej kolejności sąd sprawdza, czy doszło do istotnych naruszeń norm i zasad urbanistyki i budownictwa oraz czy kontrowersyjny budynek stwarza zagrożenie dla życia i zdrowia obywateli. Oznacza to, że aby zalegalizować budynek, trzeba wykazać, że został on wybudowany zgodnie ze wszystkimi przepisami, a jedynym problemem jest brak formalnego pozwolenia na budowę. Aby to jednak potwierdzić, konieczne jest albo zebranie opinii wszystkich właściwych organów, albo przeprowadzenie kompleksowego kryminalistycznego badania technicznego w ramach procesu (klauzula 26 uchwały nr 10/22, opinia z dnia 19.03.14).

Drugim warunkiem jest to, że powód musi przed skierowaniem sprawy do sądu podjąć ewentualne działania w celu pozasądowej sformalizowania budowy (spróbować uzyskać pozwolenie na budowę, przeprowadzić niezbędne pozwolenia lub wydać amnestię daczy). Jeżeli nie było takich prób, reklamacja zostanie odrzucona. Oznacza to, że przyjmuje się, że legalizacja sądowa nielegalnej budowy jest środkiem ostatecznym po wyczerpaniu wszystkich możliwych środków administracyjnych (uprawnione organy odmówiły zalegalizowania budowy).

Trzeci warunek jest taki, że kontrowersyjny budynek nie może naruszać praw i prawnie chronionych interesów osób trzecich (przede wszystkim sąsiadów).

Czwartym warunkiem jest to, że budowa budynku nie może być sprzeczna z przeznaczeniem działki lub zasadami zagospodarowania przestrzennego ustalonymi dla danego terytorium.

W praktyce ludzie mają konflikty z sąsiadami, którzy bezprawnie wznoszą na swoich działkach jakiekolwiek konstrukcje, które stwarzają zagrożenie pożarowe, zasłaniają światło słoneczne, naruszają granice działki itp. Co można zrobić w takich sytuacjach?

W takiej sytuacji należy złożyć wniosek o uznanie wznoszonego obiektu za konstrukcję samowolną i nakazanie sąsiadom jego rozbiórki. Z takim roszczeniem może wystąpić każdy, kto uważa, że konserwacja nieuprawnionego budynku narusza jego prawa i uzasadnione interesy (klauzula 22 uchwały nr 10/22).

Oprócz kwestii zgodności z przepisami i przepisami urbanistyczno-budowlanymi, sądy badają, czy przy budowie kontrowersyjnego budynku wzięto pod uwagę wymagania przepisów sanitarnych, przeciwpożarowych, środowiskowych itp. (opinia z 19.03). /14). Dlatego musisz udowodnić, że budowa łaźni narusza bezpieczeństwo przeciwpożarowe lub inne normy lub z innych powodów stwarza zagrożenie dla twojego życia i zdrowia. Oznacza to, że lepiej zacząć od zaproszenia inspektora Państwowej Straży Pożarnej, aby mógł ustalić i udokumentować fakt naruszeń. Nawiasem mówiąc, udając się do sądu, możesz od razu poprosić go o zakazanie realizacji Roboty budowlane(przegląd z dnia 19.03.14). Istnieje wówczas ryzyko, że budowa zostanie zamrożona jeszcze przed rozstrzygnięciem sporu prawnego.

Czy można zalegalizować samowolną budowę wzniesioną na cudzej działce w drodze zasiedzenia?

Jeżeli na części sąsiedniej pustej działki bez niezbędnych pozwoleń wzniesiono kiedyś budynek mieszkalny, wówczas kwestię legalizacji budowy rozstrzygnąć może jedynie sąd.

W przypadku niestawienia się właścicieli sąsiedniej działki nie zgłaszają oni żadnych roszczeń w stosunku do wznoszonego budynku, tj. ta strona jest praktycznie opuszczona, wówczas nie będzie możliwe zalegalizowanie domu, ponieważ zgodnie z postanowieniami art. 222 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej możliwe jest zalegalizowanie jedynie nieautoryzowanego budynku, który został wzniesiony na działka będąca własnością dewelopera na mocy prawa własności, dożywotniego posiadania dziedzicznego lub stałego (wieczystego) użytkowania. Oznacza to, że jeden z obowiązkowych warunków legalizacji nielegalnej budowy nie jest spełniony. Choć kodeks cywilny daje podstawę do uznania prawa własności za zasiedzenie, to w tym przypadku nie pomoże długi okres faktycznego posiadania domu.

Przez zasiedzenie uznanie własności nieruchomości może nastąpić tylko w przypadku, gdy osoba, która wybudowała budynek, posiadała ją w dobrej wierze, jawnie i nieprzerwanie przez 15 lat jako swoją. Jednak zdaniem Sądu Najwyższego zasiedzenie nie dotyczy nieuprawnionych budynków znajdujących się na nielegalnie zajętej działce. Co więcej, samowolnej budowy nie można zalegalizować recepta nabytkowa, nawet jeśli budynek ten został wzniesiony na własnym miejscu. Uważa się, że w tym przypadku nie jest spełniony obowiązkowy warunek dobrej wiary własności (podejmując budowę bez pozwolenia deweloper wie, że działa niezgodnie z prawem).

Konflikt z sąsiadami w sprawie nielegalnej budowy

Często obywatele wznoszą na swoich działkach budynki pomocnicze bez odpowiedniego pozwolenia. Dowiaduje się o tym sąsiad, z którym ma od dawna konfliktowy związek, i zaczyna grozić, że wymusi na drodze sądowej wyburzenie budynku.

W takich przypadkach sąsiad będzie mógł doprowadzić do rozbiórki nieuprawnionego obiektu tylko wtedy, gdy udowodni, że budynek ten w jakiś sposób istotnie narusza jego prawa. Sam fakt nieuprawnionej budowy obiektu nie stanowi bezwarunkowej podstawy do jego rozbiórki. Nawet jeśli zostanie ustalone, że podczas budowy garażu doszło do naruszeń prawa i przepisów urbanistycznych oraz budowlanych, nie będzie to automatycznie oznaczać konieczności jego rozbiórki. Podstawą zaspokojenia żądania rozbiórki nieuprawnionego budynku jest jedynie waga i nienaprawialność popełnionych naruszeń (opinia z dnia 19.03.14).

Sądy obejmują na przykład takie nieodwracalne naruszenia, jak istotne naruszenia przepisów i przepisów budowlanych, które mogą prowadzić do zniszczenia budynku, uszczerbku dla życia lub zdrowia ludzkiego, uszkodzenia lub zniszczenia mienia innych osób. Innymi słowy, jeśli samowolna budowa nie powoduje poważnych niedogodności dla sąsiadów i innych osób, nie zagraża ich bezpieczeństwu oraz bezpieczeństwu sąsiadujących budynków, to sąd nie może nakazać jej rozbiórki tylko dlatego, że została wybudowana bez pozwolenia.

Ponadto Sąd Najwyższy wyjaśnił, że sądy muszą brać pod uwagę art. 10 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, który nie zezwala na działania obywateli i osoby prawne dokonane wyłącznie w celu wyrządzenia krzywdy innej osobie lub nadużycia prawa w innej formie. A jeśli Twój sąsiad będzie próbował wystąpić z roszczeniem o rozbiórkę nielegalnego budynku, nie mając ku temu obiektywnych powodów, to będzie to właśnie nadużycie prawa.

Jak zalegalizować mieszkanie w apartamentowcu zakupionym od dewelopera

Wielu mieszkańców kupuje mieszkania od dewelopera apartamentowiec, który nie sformalizował jeszcze swoich praw do działki. Później okazuje się, że deweloper nie otrzymał pozwolenia na budowę na tej działce budynku mieszkalnego, przy budowie apartamentowca naruszono zasady urbanistyczne i inne normy.

W takiej sytuacji nie będzie możliwości zarejestrowania własności mieszkań nawet drogą sądową. Sytuacja ta różni się od sytuacji, gdy deweloper otrzymał pozwolenie na budowę, a jedynie opóźnia termin oddania domu do użytkowania (w tym przypadku rzeczywiście istnieje możliwość zarejestrowania mieszkań przez sąd).

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy (opinia z 19 marca 2014 r.), obowiązujące przepisy nie przewidują możliwości uznania własności części nieuprawnionego placu budowy. W Twoim przypadku cały apartamentowiec jako całość uznawany jest za budowlę nieautoryzowaną, co oznacza, że nie ma możliwości uznania przed sądem własności poszczególnych znajdujących się w nim lokali (mieszkań). Ponadto nabywca mieszkania nie ma prawa dochodzić takiego roszczenia również dlatego, że działka pod spornym przedmiotem nie należy do niego, a jest to jeden z warunków legalizacji samowolnej budowy.

Tylko sam deweloper, jeżeli posiada prawo własności do gruntu, na którym wybudował dom oraz z zastrzeżeniem innych bezwzględnie obowiązujących przesłanek legalizacji samowolnej budowy, może starać się o uznanie przez sąd jego własności domu. Jest to możliwe jedynie pod warunkiem, że naruszenia prawa i przepisów urbanistyczno-budowlanych, w związku z którymi odmówiono mu pozwolenia na budowę i oddania domu do użytkowania, nie będą miały istotnego charakteru i będą miały charakter usuwalny (patrz przegląd z dn. 19.03.14). Dopiero po zarejestrowaniu przez dewelopera własności wybudowanego domu osoby, które kupiły od niego mieszkania, mogą próbować bronić swoich praw do mieszkań.

Jeżeli deweloper nawet nie będzie próbował zalegalizować domu lub wystąpi w tej sprawie do sądu, a sąd odmówi, to nabywcy mieszkania mogą jedynie żądać od dewelopera zwrotu pieniędzy.

W takich przypadkach umowa sprzedaży mieszkania jest początkowo nielegalna, gdyż deweloper, który wzniósł nieautoryzowany budynek, nie staje się jego właścicielem i nie może nim rozporządzać, w związku z czym deweloper nie miał prawa sprzedawać mieszkań w ogóle w tym budynku.

Ustawa federalna z dnia 31 grudnia 2004 r. Nr 214-FZ „O udziale we wspólnej budowie budynki mieszkalne i innych obiektów nieruchomości” nie ma zastosowania do stosunków powstałych podczas samowolnej budowy (klauzula 12 Przeglądu praktyki rozstrzygania przez sądy sporów powstałych w związku z udziałem obywateli we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych obiektów nieruchomościowych, zatwierdzony przez Prezydium Sądu Najwyższego w dniu 12.04.13).

Od 1 września 2015 r. procedura uznania własności nieautoryzowanej budowy stanie się jeszcze bardziej skomplikowana ze względu na zmiany w art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Od tego dnia powód będzie musiał udowodnić, że spełnił jeszcze dwa warunki:

Prawo powoda do działki pozwala mu na wznoszenie na niej budynków;
Budynek musi spełniać wymagania określone w zasadach zagospodarowania przestrzennego. Zatem obecnie konserwacja nieuprawnionego budynku jest możliwa, jeśli zostaną spełnione trzy obowiązkowe warunki: 1. budynek został wzniesiony na działce, na której dozwolona jest budowa budynków. 2. Budynek w chwili wniesienia sprawy do sądu spełnia wymagania określone w dokumentacji zagospodarowania przestrzennego, zasadach zagospodarowania przestrzennego lub obowiązkowych wymaganiach dotyczących parametrów budynku zawartych w innych dokumentach. 3.konserwacja obiektu nie narusza praw i uzasadnionych interesów innych osób oraz nie stwarza zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi.

Z dniem 1 września 2015 roku wchodzą w życie zmiany w przepisach dot nieautoryzowane budynki 1. Nowe normy doprecyzowują definicję pojęcia niedozwolonej budowy – z ust. 1 art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej usunięto powiązanie między samowolną budową a nieruchomością. Ponadto obecnie w art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej określa warunki, na jakich można zalegalizować samowolną budowę, a gminom przyznaje się prawo do decydowania o rozbiórce niedozwolonych budynków poza sądem. O konkretnych zmianach w przepisach - w tym artykule.

Zgodnie z nowym wydaniem ust. 1 art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej za samowolną budowę uważa się budynek, budowlę lub inną budowlę wzniesioną, powstałą na działce, która nie została udostępniona w przewidziany sposób lub na działce, której dozwolone użytkowanie nie zezwolić na postawienie na nim danego obiektu lub wzniesionego, powstałego bez uzyskania na to pozwolenia niezbędnych pozwoleń lub z naruszeniem przepisów i przepisów urbanistycznych i budowlanych.

Przede wszystkim zmiany dotyczyły zakresu obiektów, które można uznać za samowolne. Jeżeli poprzednia wersja ust. 1 art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej pozwolił na uznanie takich obiektów jak budynek mieszkalny, inna konstrukcja, konstrukcja lub inna nieruchomość za konstrukcje niedozwolone, w nowym wydaniu tej normy nie kładzie się już nacisku na fakt, że samowolna budowa jest wyłącznie nieruchomość. Nowe brzmienie powinno rozwiązać szereg problemów, które pojawiły się w praktyce sądowej w wyniku powiązania pojęcia „samowolnej budowy” z pojęciem „nieruchomości” (w poprzednim wydaniu art. 222 ust. 1 k.c. Federacji Rosyjskiej). Faktem jest, że w zależności od tego, czy samowolna budowa nosiła znamiona nieruchomości, różnił się także sposób ochrony naruszonego prawa.

Jeżeli nieuprawniony budynek miał cechy nieruchomości, właściciel działki musiał wystąpić do sądu z pozwem o rozbiórkę obiektu na podstawie art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jeżeli budynek nie posiadał takich oznaczeń, to właściciel działki powinien był wystąpić do sądu z pozwem negatywnym na podstawie art. 304 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (klauzula 29 uchwały Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 10, Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej Nr 22 z dnia 29.04.2010„W sprawie niektórych kwestii pojawiających się w praktyce sądowej przy rozstrzyganiu sporów związanych z ochroną praw majątkowych i innych praw rzeczowych”, Orzeczenie Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 21 lipca 2015 r. nr 304-ES15-7659 w sprawie sygn. A46-7540/2014). W efekcie właściciel działki często znajdował się w trudnej sytuacji, gdyż nie zawsze potrafił jednoznacznie określić, czy przedmiot należy do nieruchomości, czy też nie.

Na przykład częstym przypadkiem była sytuacja, gdy łatwo wzniesiona konstrukcja, będąca w istocie majątkiem ruchomym, była udawana jako nieruchomość. Często takie przedmioty mają również podstawę prawną do istnienia jako nieruchomości. Są zarejestrowane w rejestrze katastralnym jako nieruchomości, w odniesieniu do nich istnieją zapisy praw zarejestrowanych w Jednolitym Rejestrze Państwowym i odpowiednio wydano świadectwa własności zarejestrowanej (patrz na przykład uchwała Sądu Arbitrażowego Moskwy Obwód z dnia 20 stycznia 2015 r. nr F05-14330/2014 w sprawie nr A40-94349/2013-9-923). Zgodnie z art. 130 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej do nieruchomości zalicza się działki, działki podziemne oraz wszystko, co jest trwale związane z gruntem, czyli przedmioty, których przemieszczanie bez nieproporcjonalnej szkody dla ich przeznaczenia jest niemożliwe, w tym budynki, budowle i surowce obiekty budowlane. Jeśli z działkami nie może być problemów, choćby ze względu na ich naturalne właściwości, to z obiektami powstałymi w wyniku działalności człowieka nie wszystko jest tak przejrzyste.

Praktyka sądowa dostarcza odpowiedzi na niektóre kontrowersyjne kwestie. Przykładowo, przy rozstrzyganiu kwestii uznania obiektu prawnie w budowie za rzecz nieruchomą, konieczne jest ustalenie, że zakończono na nim co najmniej budowę fundamentów lub podobne prace (art. 130 ust. 1 kodeksu cywilnego). Federacji Rosyjskiej), a nawierzchnia działki nie odpowiada cechom budowli, jest jej częścią i nie może być uznana za samodzielną nieruchomość (art. 133 klauzula 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ) 2. Jednak nawet te podejmowane przez sądy próby wyjaśnienia różnic między nieruchomością a ruchomością nadal nie wystarczały, aby właściciele gruntów stanęli przed problemem ustalenia, w jaki sposób chronić naruszone prawo.

Nawiasem mówiąc, istnieje niewielka, ale znacząca różnica między roszczeniem o rozbiórkę nieuprawnionego budynku a roszczeniem negatywnym. W przypadku roszczenia negatywnego, a także roszczenia właściciela będącego właścicielem działki, termin wynosi okres przedawnienia nie ma zastosowania (art. 208 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ust. 6 pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 9 grudnia 2010 r. nr 143). Jednocześnie, jeżeli teren nie jest własnością właściciela, roszczenie o rozbiórkę nieuprawnionego budynku należy złożyć w ogólnym terminie przedawnienia (art. 196, 200 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Zatem zastosowanie art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej do wszelkich roszczeń z tytułu rozbiórki niedozwolonych budynków, niezależnie od tego, czy są to nieruchomości, czy nie, ograniczy właścicieli działki w terminach zgłaszania odpowiednich roszczeń.

Znaki nielegalnej budowy w nowym wydaniu art. 222 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej

Za budowlę nieuprawnioną uważa się budowlę, której powstanie wiązało się z określonymi wadami. W porównaniu do poprzedniego wydania ust. 1 art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nowa norma zmodyfikowała te wady i częściowo je doprecyzowała.

Pierwszą oznaką nieautoryzowanej budowy jest jej utworzenie na działce, która nie została zapewniona w określony sposób. Z treści art. 263 i 264 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wynika, że albo właściciel takiej działki, albo osoba, która otrzymała pozwolenie właściciela, sformalizowane odpowiednią transakcją cywilnoprawną, może wznosić budynki na działce. Zatem właściciel nieautoryzowanego budynku może wyeliminować tę wadę: w tym celu wystarczy zawrzeć odpowiednią umowę z właścicielem działki.

Drugą oznaką niedozwolonej budowy jest jej utworzenie na działce, której dozwolone użytkowanie nie pozwala na budowę na niej tego obiektu. Artykuł 263 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że właściciel działki musi przestrzegać norm i zasad urbanistyki i budownictwa, a także wymagań dotyczących użytkowania działki zgodnie z jej przeznaczeniem.

Według sub. 2 s. 1 szt. 40 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej właściciel działki ma prawo wznosić budynki, budowle, konstrukcje mieszkalne, przemysłowe, kulturalne i inne zgodnie z przeznaczeniem działki i jej dozwolonym użytkowaniem zgodnie z wymagania przepisy urbanistyczne, budowlanym, środowiskowym, sanitarno-higienicznym, przeciwpożarowym i innymi przepisami. Zgodnie z ust. 2 art. 7 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej reżim prawny gruntów ustala się na podstawie ich przynależności do określonej kategorii i dozwolonego użytkowania zgodnie z podziałem na strefy terytoriów, ogólne zasady oraz procedurę, dla której określają ustawy federalne i wymagania specjalnych ustaw federalnych. Odpowiednio, jeżeli budynek został wzniesiony z naruszeniem specyfiki ustalony typ dozwolone użytkowanie działki, które jest ustalane indywidualnie dla każdej działki zgodnie z zasadami zagospodarowania przestrzennego (art. 7 kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej), z naruszeniem zasad zagospodarowania przestrzennego (art. 35 -40 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 85 Kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej), wówczas zostanie uznane za nieuprawnione. Informacje o dopuszczalnym użytkowaniu działki można uzyskać zwracając się o wypis katastralny 3.

Nie ma możliwości samodzielnej zmiany rodzaju dozwolonego użytkowania działki. Można tego dokonać jedynie na podstawie decyzji właściwego organu – kierownika jednostki samorządu terytorialnego, z uwzględnieniem wysłuchań publicznych.

Właścicielowi nieautoryzowanego budynku usunięcie tej wady nie będzie łatwe, dlatego istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie uda się jej zalegalizować. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na stanowisko Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej przedstawione w Przeglądzie praktyki sądowej w sprawach związanych z samowolną budową 5 .

Kwestie zmiany jednego rodzaju dozwolonego sposobu użytkowania działki na inny sposób takiego użytkowania, wydania pozwolenia na warunkowo dopuszczalny sposób użytkowania działki, odchyleń od maksymalnych parametrów dopuszczalnej zabudowy rozstrzyga się w sposób określony w art. 37, 39, 40 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej, a decyzje właściwych organów mogą podlegać kontroli sądu zarówno w trybie określonym w przepisach rozdziału 25 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej oraz w sposobie postępowania reklamacyjnego (w przypadku zgłaszania takich roszczeń). Niedopuszczalne jest rozpatrywanie tych kwestii przez sąd w toku postępowania w sprawie związanej z legalizacją obiektu nieuprawnionego, bez ustalenia faktów wskazujących, że zainteresowany wystąpił o odpowiednie zezwolenie w trybie administracyjnym. Zatem, aby w takiej sytuacji zalegalizować budynek, jego właściciel będzie musiał najpierw wystąpić co najmniej z wnioskiem o zmianę zezwolenia na użytkowanie działki, na której powstaje budynek. Wtedy, nawet jeśli właściwy organ odmówi zmiany rodzaju dozwolonego użytku, właściciel niedozwolonej budowy będzie mógł zaskarżyć tę odmowę przed sądem, a następnie, jeśli sprawa zakończy się pomyślnie, zalegalizować nieautoryzowaną budowę.

Trzeci znak to powstanie budynku bez uzyskania niezbędnych pozwoleń. Podobnie jak poprzednia, wada ta może się utrzymywać, gdy zainteresowany złoży do sądu wniosek o uznanie prawa własności nieuprawnionego budynku. W takim przypadku właściciel niedozwolonej budowli musi przedstawić przed sądem dowód, że podjął działania w celu uzyskania niezbędnych pozwoleń na budowę i oddanie obiektu do użytku 6 .

Czwartym przejawem nielegalnej budowy jest jej powstanie z naruszeniem norm i zasad urbanistycznych. Jeżeli budynek wzniesiono z naruszeniem norm i przepisów urbanistycznych ze zmianami obowiązującymi w chwili wzniesienia, stanowi to podstawę zarówno do rozbiórki budynku, jak i odmowy zaspokojenia roszczenia o uznanie własności nieuprawnionego obiektu . Sądy z reguły zlecają badania budowlane i techniczne, które stwierdzają obecność lub brak naruszeń norm i zasad urbanistycznych. Oczywiście mówimy o naruszeniach, które są istotne i ostatecznie prowadzą do naruszenia praw i prawnie chronionych interesów innych osób lub stanowią zagrożenie dla życia i zdrowia obywateli. Drobne naruszenia nie mogą być oznaką niedozwolonej budowy, a możliwe do naprawienia naruszenia mogą zostać skorygowane przez zainteresowaną stronę w celu zalegalizowania nieautoryzowanej budowy.

Czego się spodziewać po właścicielu budynku uznanego za nieuprawniony

Główną konsekwencją budowy nielegalnego budynku oraz w nowej wersji art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w dalszym ciągu obowiązuje zasada, że osoba, która wykonała samowolną budowę, nie nabywa jej na własność. Nie ma prawa zbywać budowy - sprzedawać, darować, wynajmować ani dokonywać innych transakcji. Nieautoryzowana konstrukcja podlega rozbiórce przez osobę, która ją przeprowadziła lub na jego koszt. Tym samym nieautoryzowana konstrukcja jest wyłączona z obiegu cywilnego. Należy pamiętać, że nie będzie możliwości nabycia własności nieautoryzowanej konstrukcji na skutek zasiedzenia, gdyż w rozumieniu art. 225, 234 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, prawo własności na mocy zasiedzenia może zostać nabyte w przypadku majątku będącego własnością innej osoby, a także majątku bez właściciela. Ustawodawstwo rozróżnia podstawy powstania praw majątkowych na skutek zasiedzenia oraz w związku z realizacją samowolnej budowy. Wniosek ten został potwierdzony w Przeglądzie praktyki sądowej Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej w sprawach związanych z samowolną budową z dnia 19 marca 2014 r.

Jeśli chodzi o możliwość zalegalizowania nieuprawnionego budynku i nabycia do niego prawa własności, ust. 3 art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej zachowuje tę możliwość, zachowując jednocześnie warunki przewidziane w artykule, co zostanie omówione poniżej.

Nabycie prawa własności do nieuprawnionej budowli jest dopuszczalne przez osobę, która jest właścicielem, ma dożywotnie dziedziczne posiadanie i ma stałe (wieczyste) użytkowanie działki, na której obiekt został wybudowany. Lista praw wymienionych w ust. 3 art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, na podstawie którego właściciel nieuprawnionego budynku będzie mógł go zalegalizować, nie jest zamknięty – tak uważa Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej w Przeglądzie praktyki sądowej w sprawy związane z nieuprawnioną budową z dnia 19 marca 2014 roku. Przykładowo, zgodnie z wzajemnie powiązanymi postanowieniami podpunktu. 2 s. 1 szt. 40 i ust. 1 art. 41 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej dzierżawca działki ma prawo wznosić budynki, budowle, konstrukcje mieszkalne, przemysłowe, kulturalne i inne zgodnie z przeznaczeniem działki i jej dozwolonym użytkowaniem zgodnie z wymagania przepisów urbanistycznych, budowlanych, środowiskowych, sanitarno-higienicznych, przeciwpożarowych i innych przepisów. Możliwość udostępniania w dzierżawę gruntów będących własnością państwa lub gminy pod budownictwo mieszkaniowe przewiduje art. 30.1 Kodeks gruntowy Federacji Rosyjskiej. Na mocy ust. 1 art. 615 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej korzystanie z dzierżawionej nieruchomości, w tym działki, jest obowiązkiem najemcy zgodnie z warunkami umowy najmu, a jeżeli takie warunki nie są określone w umowie, w zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości. W ten sposób możliwe jest uznanie własności nieuprawnionej konstrukcji wzniesionej przez osobę bez niezbędnych pozwoleń na działce, która została jej przekazana na podstawie umowy dzierżawy na budowę odpowiedniej nieruchomości. Oprócz wymagań określonych w ust. 3 art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, należy również wziąć pod uwagę warunki umowy najmu. Zawierając umowę najmu, właściciel musi wyraźnie wyrazić wolę wydzierżawienia działki pod budowę budynków określonego typu.

Pierwszy warunek nowego brzmienia ust. 3 art. odpowiada temu stanowi prawnemu. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że nabycie własności nieautoryzowanej budowy jest dopuszczalne, jeżeli w stosunku do działki osoba, która przeprowadziła budowę, posiada uprawnienia umożliwiające postawienie na niej tego obiektu. Mówimy o braku lub wyeliminowaniu przez osobę pierwszej oznaki nieautoryzowanej budowy, o której wspomniano powyżej.

Drugim warunkiem legalizacji samowolnej budowy, przewidzianym w nowym wydaniu ust. 3 art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, czy w dniu wniesienia sprawy do sądu zgodność budowy z parametrami określonymi w dokumentacji zagospodarowania przestrzennego, zasadach zagospodarowania i zagospodarowania przestrzennego lub obowiązkowych wymaganiach dotyczących parametrów budowlanych zawartych w innych dokumenty. Mówimy nie tylko o braku lub wyeliminowaniu przez osobę drugiego znaku nieautoryzowanej budowy, ale także o zgodności budynku z innymi wymaganiami, na przykład plan urbanistyczny działka.

Trzecim warunkiem nabycia na własność obiektu nieuprawnionego jest to, aby zachowanie obiektu nie naruszało praw i prawnie chronionych interesów innych osób oraz nie stwarzało zagrożenia dla życia i zdrowia obywateli. Mówimy tu o nieobecności obowiązkowej czwarty znak samowolną budowę, o czym była mowa powyżej.

Nielegalny budynek można teraz rozebrać poza sądem

Osobno należy zwrócić uwagę na nowy przepis ust. 4 art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w sprawie uprawnień organów samorządu terytorialnego okręgu miejskiego ( dzielnica miejska w przypadku, gdy na obszarze międzysiedlowym znajduje się niedozwolony budynek) podjąć decyzję o rozbiórce niedozwolonego budynku, jeżeli jest on tworzony lub wznoszony na działce nieudostępnionej w ustalony sposób na te cele, jeżeli działka ta jest położona w strefie o specjalnych warunkach korzystania z terytoriów (poza strefą ochrony obiektu). dziedzictwo kulturowe(zabytki historii i kultury) narodów Federacji Rosyjskiej) lub na terytorium powszechne zastosowanie lub w pasie drogowym sieci użyteczności publicznej o znaczeniu federalnym, regionalnym lub lokalnym. Interpretowane łącznie z innymi przepisami ust. 4 art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej możemy dojść do wniosku, że mówimy o pozasądowym postępowaniu w sprawie rozbiórki nielegalnego budynku. Oczywiście od decyzji organu samorządu terytorialnego o rozbiórce nieuprawnionego budynku zainteresowany może odwołać się do sądu zgodnie z art. 197 Kodeks postępowania arbitrażowego Federacji Rosyjskiej lub art. 254 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej, w zależności od składu przedmiotowego osób zaangażowanych w sprawę.

Nowy przepis przewiduje dwa przypadki wykonania decyzji organu samorządu terytorialnego o rozbiórce nieuprawnionego budynku. W pierwszym przypadku zakłada się, że znana jest osoba, która przeprowadziła nieautoryzowaną budowę. W terminie siedmiu dni od dnia wydania decyzji o rozbiórce niedozwolonego obiektu organ samorządu terytorialnego, który podjął taką decyzję, przesyła osobie, która przeprowadziła niedozwoloną budowę, kopię tej decyzji zawierającą termin rozbiórki niedozwolonego obiektu, który ustala się, biorąc pod uwagę charakter niedozwolonej budowy, nie dłuższy jednak niż 12 miesięcy. Ustawa nie odpowiada na pytanie, jakie uprawnienia przysługują organowi samorządu terytorialnego po upływie tego terminu i czy powinna kierować się do sądu z roszczeniem o rozbiórkę nieuprawnionego budynku. Jednak z logiki nadbudowy tej normy ponad Postanowienia ogólne Sztuka. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wynika, że specjalnie uproszczona procedura wydania decyzji o rozbiórce niedozwolonego budynku w tych przypadkach nie będzie wymagała od władz lokalnych zwracania się do sądu. Prawdopodobnie w najbliższej przyszłości zostaną wydane wyjaśnienia dotyczące egzekwowania tej klauzuli.

W drugim przypadku przyjmuje się, że nie da się zidentyfikować osoby, która przeprowadziła samowolną budowę. W takim przypadku organ samorządu terytorialnego, który podjął decyzję o rozbiórce niedozwolonego budynku, w terminie siedmiu dni od dnia podjęcia takiej decyzji, jest obowiązany zapewnić publikację decyzji oraz komunikatu o planowanej rozbiórce niedozwolonego budynku , zamieszczając go w Internecie oraz na tablicy informacyjnej w granicach działki, na której powstała nieautoryzowana konstrukcja. Po upływie dwóch miesięcy od dnia wejścia w życie tych wymogów prawa rozbiórka niedozwolonego budynku może zostać zorganizowana bezpośrednio przez organ, który wydał odpowiednią decyzję.

Zatem normy art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej uległ zmianom w zakresie doprecyzowania niektórych brzmień pojęcia samowolnej budowy, jego cech i warunków legalizacji. Jednocześnie w art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wprowadzono istotne uzupełnienia, które w niektórych przypadkach rozszerzają uprawnienia samorządów lokalnych w stosunku do niedozwolonych budynków i umożliwiają ich rozbiórkę poza sądem.

1 Ustawa federalna z dnia 13 lipca 2015 r. nr 258-FZ„W sprawie zmiany art. 222 części pierwszej Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i ustawy federalnej „W sprawie wejścia w życie części pierwszej Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej”.

2 Paragraf 38 uchwały Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 23 czerwca 2015 r. „W sprawie stosowania przez sądy niektórych przepisów działu I części pierwszej Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej”.

3 ust. 13, 14 ust. 2, art. 7 ust. 3, art. 14 Ustawa federalna z dnia 24 lipca 2007 r. nr 221-FZ„W katastrze nieruchomości państwowych.”

4 ust. 1 art. 4 Prawo federalne z dnia 29 grudnia 2004 r. nr 191-FZ „W sprawie wprowadzenia w życie Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej”.

5 Zatwierdzony przez Prezydium Sił Zbrojnych Federacji Rosyjskiej w dniu 19 marca 2014 r.

6 Paragraf 26 Uchwały Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 10, Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 22 z dnia 29 kwietnia 2010 r. „W niektórych kwestiach pojawiających się w praktyce sądowej przy rozstrzyganiu spory związane z ochroną praw majątkowych i innych praw majątkowych.”