Podstawowym aspektem zarządzania kompleksami majątkowymi przedsiębiorstw (aktywami niefinansowymi) jest oczywiście rzetelna rachunkowość, w oparciu o którą realizowane są inne aspekty zarządzania (kontrola, planowanie, motywacja, finansowanie). Jeden księgowość do celów zarządczych nie wystarczy, ponieważ nie tylko nie odzwierciedla prawnych i technicznych aspektów środków trwałych, ale czasem nawet sama nazwa obiektu stoi w sprzeczności z dokumentami prawnymi i dokumentacją techniczną. Doświadczenie zakupu drogich automatycznych systemów kontroli (AIS) pokazało, że jego podstawą jest także rachunkowość, a jeśli będzie zawodna, wówczas cały system kontroli będzie generował awarie lub błędne dane, co jest niebezpieczne w wykorzystaniu do celów zarządczych.

Aby uporządkować księgowość, należy znać podstawowe zasady wszystkich rodzajów rachunkowości nieruchomości (tabela 1) i kryteria klasyfikacji (tabela 2), odzwierciedlające cechy i charakter użytkowania aktywów, a także wymagania różny Klasyfikatory ogólnorosyjskie(środki trwałe, rodzaje działalność gospodarcza, rodzaje dozwolonego użytku). Ważnym aspektem rachunkowości jest także podział na grupy ze względu na przydatność (w eksploatacji, w rezerwie, w fazie zbycia), przydatność (zużyte, nieużywane) oraz miejsce użytkowania. Aby stworzyć rzetelny system księgowy, konieczne jest zorganizowanie specjalnej grupy roboczej z udziałem specjalistów ds. księgowości, obsługi technicznej (eksploatacja, konserwacja, naprawy) i prawnej.

Tabela 1

Rodzaje rachunkowości nieruchomości

Tabela 2

Klasyfikacja obiektów majątkowych

Rachunkowość majątkowa w odniesieniu do rachunkowości ma znaczenie pomocnicze i stanowi integralną część polityki rachunkowości przedsiębiorstwa i jego obiegu dokumentów. Biorąc pod uwagę typowe braki w rachunkowości i zarządzaniu nieruchomościami, związane z brakiem systemu rachunkowości i zarządzania (tabela 3), możemy stwierdzić, że istniejąca rachunkowość jest niewystarczająca do zorganizowania efektywnego zarządzania zespołem nieruchomości. Uzupełnienie rachunkowości o rachunkowość majątkową pozwala zwiększyć efektywność, wiarygodność i ważność prawną istniejącej rachunkowości, której celami jest prawidłowe i terminowe odzwierciedlenie transakcji środkami trwałymi przedsiębiorstwa, rzetelne określenie dochodów ze sprzedaży i zbyć, konserwacja koszty i kontrolę nad bezpieczeństwem środków trwałych.

Tabela 3

Stan księgowości nieruchomości

Oprócz możliwe błędy w rachunkowości, co ma wpływ na wyniki finansowe przedsiębiorstwa, niedoskonałe technologie księgowe zwiększają poziom ryzyka inwestycyjnego i zarządczego, zmniejszają skuteczność restrukturyzacji i zdolność kredytową przedsiębiorstwa oraz uniemożliwiają budowanie prawidłowych relacji z władzami państwowymi i gminnymi.

Podstawą stworzenia systemu rachunkowości i zarządzania majątkiem oraz jego pierwszym etapem jest przeprowadzenie systematycznej inwentaryzacji całego zespołu majątkowego (gruntów, nieruchomości i ruchomości), której wyniki podlegają uwzględnieniu w rachunkowości. W tym celu, zgodnie z instrukcją, na polecenie kierownictwa przedsiębiorstwa tworzone są specjalne komisje, jednak tutaj szczególnie ważne jest nieformalne podejście do inwentaryzacji i podejmowania decyzji. Podczas przeprowadzania inwentaryzacji ważnym aspektem jest zgodność z cechami pozycji inwentarzowej:

Obiekt ze wszystkimi urządzeniami i wyposażeniem;

Odrębny, izolowany strukturalnie obiekt przeznaczony do pełnienia określonych niezależnych funkcji;

Odrębny zespół strukturalnie połączonych obiektów, które stanowią jedną całość i przeznaczone są do wykonywania określonego zadania (które nie mogą istnieć samodzielnie, lecz jedynie jako część kompleksu).

Jeśli jeden obiekt ma kilka części, które mają inny okres użytecznego zastosowania, każda część jest ujmowana jako niezależna pozycja zapasów.

Z kolei dokumenty księgowe różnią się przeznaczeniem i charakterem ewidencji transakcji:

Jedynym potwierdzeniem faktu dokonania transakcji gospodarczej i podstawą ewidencji transakcji na rachunkach księgowych dla celów podatkowych są pierwotne dokumenty księgowe. Niekompletne uzupełnienie wszystkich danych przewidzianych w formularzu dokumentu pierwotnego może prowadzić do następujących błędów podczas rejestrowania transakcji handlowych:

Refleksja na temat błędnych rachunków księgowych (jeśli treść transakcji, charakter transakcji i nazwa istotnego przedmiotu księgowego są nieprawidłowo wskazane);

Nieprawidłowe odzwierciedlenie wyceny transakcji biznesowej (brak lub błąd w odzwierciedleniem wskaźników kosztowych);

Naruszenie zasady czasowej pewności faktów (w przypadku braku lub błędnego odzwierciedlenia daty w dokumencie pierwotnym);

Brak numeru seryjnego dokumentu (co stwarza warunki do jego ponownego wykonania i odzwierciedlenia w księgowości).

Konsekwencją błędów księgowych jest zniekształcenie wskaźników wyniki finansowe działalności, sprawozdania finansowe i kalkulacje podatkowe. Rażące naruszenia zasad rozliczania przychodów i kosztów przedmiotów podlegających opodatkowaniu, naruszenia stwierdzone więcej niż jedno okres podatkowy, a także naruszenia prowadzące do zaniżenia dochodów, pociągają za sobą kary zgodnie z art. 120 Ordynacja podatkowa Federacji Rosyjskiej. Do takich naruszeń zaliczają się:

Brak dokumentów;

Unieważnienie dokumentów jako odciążających (sporządzonych z naruszeniem);

Systematyczne przedwczesne rejestrowanie rachunków księgowych i sprawozdawczych;

Systematyczne nieprawidłowe odzwierciedlenie w rachunkach księgowych i sprawozdawczych.

Wszystkie zidentyfikowane błędy i naruszenia muszą zostać wyeliminowane (tabela 4). W najlepszy sposób minimalizowanie błędów w przyszłości polega na stworzeniu skutecznego systemu kontroli zarówno nad dokumentacją pierwotną otrzymaną przez organizację, jak i dokumentacją przygotowaną przez samą organizację. W tym celu na zlecenie zarządcy tworzona jest także stała prowizja, która formalizuje czynności związane z przemieszczaniem środków trwałych.

Tabela 4

Eliminacja naruszeń rachunkowości

Zatem stworzenie niezawodnego systemu rozliczania majątku (aktywów niefinansowych) leży w mocy każdego przedsiębiorstwa, biorąc pod uwagę etapowe wdrażanie następujących środków:

Przeprowadzanie systematycznej inwentaryzacji majątku nieruchomego i ruchomego oraz dokonywanie niezbędnych korekt dokumentacji pierwotnej w oparciu o jej wyniki;

Tworzenie rejestrów nieruchomości i ruchomości zgodnych z księgowością oraz wyznaczanie osób odpowiedzialnych za ich prowadzenie;

Utworzenie stałej prowizji za przemieszczanie środków trwałych.

Na podstawie wyników wykonanej pracy wystarczy wprowadzić zmiany polityka rachunkowości i obieg dokumentów. Stworzenie wiarygodnego systemu rozliczania aktywów niefinansowych przedsiębiorstwa daje następujące rezultaty:

1) doprowadzenie do zgodności dokumentacji prawnej, technicznej i księgowej, tworzenie ksiąg wieczystych;

2) pełna interakcja z księgowością, co pozwala zoptymalizować płatności i przyspieszyć transakcje na nieruchomościach, zminimalizować błędy księgowe;

3) możliwość, w oparciu o niezależny monitoring, stworzenia efektywnego systemu zarządzania majątkiem w przedsiębiorstwie.

Stworzenie niezawodnego systemu księgowego w pełni odpowiada interesom właścicieli i jest warunkiem wstępnym utworzenia efektywnego systemu zarządzanie majątkiem w przedsiębiorstwie.

Wykład 1 Podstawowe przepisy dotyczące tworzenia systemu rachunkowości i rejestracji obiektów nieruchomości

Pojęcie katastru i rejestracji, cele i zasady, przedmiot i podmioty. Zawartość katastru.

Uznanie i potwierdzenie przez państwo powstania, przeniesienia lub wygaśnięcia praw do nieruchomości zapewnia także dodatkowe gwarancje ochrony interesów obywateli, osoby prawne, szczególnie w gospodarce w okresie przejściowym. Ponadto państwowa rejestracja praw do nieruchomości i transakcji z nimi przyczynia się do ustanowienia normalnego cywilizowanego obrotu nieruchomościami.

Pierwsze prace nad rejestracją gruntów rozpoczęto w IX-XI wieku. W „Rosyjskiej Prawdzie” Jarosława Mądrego (1016) znajduje się wzmianka o podziale ziem ze względu na rodzaj gruntów i wzmianka o znakach granicznych. Pierwsze spisy ziem pod względem ilościowym i jakościowym pochodzą z XII wieku.

Najstarsze dokumenty katastralne, jakie do nas dotarły, to opisy gruntów Jarzmo tatarsko-mongolskie(XIII - XV w.) - które nawet po wyzwoleniu przez długi czas służyły książętom moskiewskim jako księgi ziemskie.

Za panowania Iwana III (1462-1505) wprowadzono lokalny system własności gruntów (przekazujący majątki na czas służby państwu), co stało się przyczyną częstych spisów powszechnych i rozwoju geodezji, tak że w połowie XVI wieku opisano prawie wszystkie ziemie Rosji.

Jednak w połowie XVI wieku własność gruntów i stosunki gruntowe były bardzo zagmatwane, a ziemie nowo przyłączone do Rosji nie zostały opisane. W 1566 r. utworzono Zakon Lokalny opisujący te ziemie, łączący wszystkie prace katastralne i graniczne. Prowadziła księgi wieczyste, rejestrowała przeniesienia gruntów i rozstrzygała spory dotyczące gruntów.

Za panowania Piotra I specjalny dekret usprawnił przenoszenie praw do nieruchomości w trakcie dziedziczenia, jednocześnie w związku z wprowadzeniem pogłównego praktycznie zaprzestano opisu i wyceny gruntów.

W 1765 r. (za Katarzyny II) przeprowadzono Powszechną Geodezję Gruntów, która przyczyniła się do umocnienia prawa własności gruntów.

W 1837 r. nowo utworzone Ministerstwo Własności Państwowej rozpoczęło opracowywanie nowego katastru gruntów, a w 1859 r. wydało Instrukcję oceny gruntów państwowych i pojawiła się koncepcja służebności. W 1881 r. wprowadzono system kredytów hipotecznych (poprzez Bank Ziemi Chłopskiej).

Po rewolucji październikowej stosunki ziemskie zmieniły się radykalnie. Kodeks ziemski z 1922 r. jasno określał wyłączną państwową własność ziemi, zabezpieczając prawa obywateli do pracy na ziemiach chłopskich. Państwowa ewidencja gruntów, prowadzona przez Ludowy Komisariat Ziemi, dzieliła się na podstawową i aktualną. Uczestnikom gospodarki gruntami wydano poświadczone dokumenty.

W 1954 r. Utworzono jednolity system ewidencji funduszu gruntów ZSRR i rejestracji użytkowników gruntów. W 1956 r. wprowadzono nowe dokumenty katastralne gruntów: ustawę o prawie użytkowania gruntów oraz Państwową Księgę Ewidencji Użytkowników Gruntów. W 1961 r. uchwała Rady Ministrów ZSRR „W sprawie usprawnienia rejestracji państwowej gruntów i ich wykorzystania w rolnictwo» nakreślono rozwój katastru gruntów, przewidujący państwową rejestrację użytkowania gruntów, rejestrującą ilość i jakość gruntów.

W 1970 r. Przyjęto Kodeks gruntowy RSFSR, który istniał do 1990 r., Kiedy powielono normy dotyczące rejestracji użytkowania gruntów. Dane ewidencyjne miały moc prawną, rejestracja odbywała się według warunków użytkowania gruntów: bezterminowego i czasowego. Rejestracja państwowa została przeprowadzona w okręgowym komitecie wykonawczym i miejskim komitecie wykonawczym według kategorii gruntów.

Zanik praw monopolistycznych własność państwowa do ziemi doprowadziło do rozszerzenia praw do ziemi obywateli i osób prawnych. Należało dokonać przeglądu podstaw rachunkowości i rejestracji działki. Za krótkoterminowy W celu wdrożenia reformy rolnej przyjęto ponad 50 dokumentów regulacyjnych.

27 października 1993 r. Wydano Dekret Prezydenta Federacji Rosyjskiej „W sprawie uregulowania stosunków gruntowych i rozwoju reformy rolnej w Rosji”, który zatwierdził prawo obywateli i osób prawnych do rozporządzania działkami na swoim terytorium własności, w tym sprzedaży, dziedziczenia, darowizny, najmu pod zastaw i dzierżawy, zamiany itp.

Dekret ten wprowadzono nowy system rejestracja praw do działek, zgodnie z którą właścicielowi miał zostać wydany akt własności gruntu, pod warunkiem wpisania go do Księgi Rejestrowej (gruntowej). Takie Certyfikaty (tak jak w przypadku wstępnego złożenia działka podczas prywatyzacji oraz w przypadku przeniesienia praw przy zakupie i sprzedaży lub w inny sposób) została wydana przez Komitet Federacji Rosyjskiej ds. Zasobów Gruntowych i Gospodarki Gruntami (Roskomzem).

W 1993 r. podpisano Dekret Prezydenta Federacji Rosyjskiej „W sprawie państwowego katastru gruntów i rejestracji dokumentów dotyczących praw do nieruchomości”. Na jej podstawie Roskomzem i jego organom terytorialnym powierzono:

• Organizacja utrzymania wielofunkcyjnego Państwowego Katastru Gruntów;
• Rejestracja i sporządzanie dokumentów dotyczących praw do działek i nieruchomości trwale związanych z gruntem.
• Prowadzenie księgi wieczystej.

Na mocy tego dekretu specjaliści Roskomzem opracowali szereg dokumentów regulacyjnych dotyczących prowadzenia ewidencji i rachunkowości gruntów, w szczególności uzgodniono nadanie każdej działce unikalnego numeru katastralnego.

Do 2000 roku księga wieczysta składała się z następujących części:

• Rejestracja własności gruntów i użytkowania gruntów to zapis w standardowych dokumentach informacji o działkach, umożliwiający jednoznaczne ustalenie ich stanu prawnego, jakościowego, ilościowego, charakterystyki kosztowej i parametrów geograficznych;
• Ilościowa i jakościowa rachunkowość funduszu ziemi jest środkiem państwowym mającym na celu pozyskiwanie, systematyzowanie, gromadzenie i aktualizację informacji o ilości, wykorzystanie gospodarcze, stan i jakość zasobów gruntów.
• Klasyfikacja gleb to porównawcza ocena naturalnej żyzności gleb, ich grupowanie według naturalnych właściwości diagnostycznych wpływających na plonowanie roślin rolniczych, przy porównywalnym poziomie technologii rolniczej i intensywności gospodarowania.
• Ekonomiczna ocena gruntów - charakteryzuje zdolność produkcyjną ziemi jako środka produkcji za pomocą systemu wskaźników oceny przyrodniczej i kosztowej.

prawo federalne z dnia 2 stycznia 2000 r. N 28-FZ „W sprawie katastru gruntów państwowych” określił inną treść katastru gruntów państwowych: „Kataster gruntów państwowych to usystematyzowany zbiór udokumentowanych informacji uzyskanych w wyniku państwowej rejestracji katastralnej działek, od lokalizacji, przeznaczenia i stanu prawnego gruntów Federacja Rosyjska oraz informacje o strefach terytorialnych i obecności obiektów znajdujących się na działkach i trwale z nimi związanych.”

Zmienił się cel prowadzenia Państwowego Przeglądu Gruntów: przed przyjęciem ustawy głównym celem było przekazywanie władzom państwowym informacji o gruntach w celu podjęcia decyzji o zagospodarowaniu gruntów, po przyjęciu ustawy głównym celem stała się informacja wsparcie:

• gospodarowanie gruntami państwowymi i komunalnymi;
• kontrola państwa nad użytkowaniem i ochroną gruntów;
• działania mające na celu zachowanie i zwiększenie żyzności ziemi;
• państwowa rejestracja praw do nieruchomości i transakcji z nimi;
• zagospodarowanie terenu;
• ocena ekonomiczna gruntów i rozliczanie wartości gruntów jako części przyrodniczej
• zasoby;
• ustalenie rozsądnej ceny za grunt;
• pozostała działalność związana z własnością, użytkowaniem i zbyciem działek.

W 2000 r. W celu realizacji funkcji wykonawczych w zakresie świadczenia usług publicznych w zakresie rejestracji gruntów utworzono Federalną Instytucję Państwową „Izba Katastralna Ziemi”, która była częścią systemu Państwowego Komitetu Federacji Rosyjskiej ds. Polityki gruntowej ( Goskomzema).

W 2001 roku Państwowy Komitet Federacji Rosyjskiej ds. Polityki Gruntowej został przekształcony w Federalną Służbę Katastru Gruntowego Rosji (Roszemkadastr).

Ustawodawstwo w zakresie państwowej rejestracji praw do działek zmieniło się również wraz z przyjęciem ustawy federalnej „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” nr 122-FZ z 21 lipca 1997 r. Zgodnie z tym prawo, państwowa rejestracja praw do gruntów i innych nieruchomości oraz transakcje z nimi - jest czynnością prawną polegającą na uznaniu i potwierdzeniu przez państwo powstania, ograniczenia, obciążenia, przeniesienia lub wygaśnięcia praw zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego. Jedynym dowodem na istnienie zarejestrowanego prawa jest rejestracja państwowa, a potwierdzone przez nią prawo do gruntów i innych nieruchomości można kwestionować wyłącznie w sądzie.

Jak wspomniano powyżej, rejestracja państwowa istniała w rzeczywistości do 31 stycznia 1998 r. (kiedy weszła w życie wspomniana ustawa). Rejestrację praw do nieruchomości prowadzono, ale przez różne organy: w odniesieniu do działek – przez komisje gruntowe, w odniesieniu do budynków i lokali – przez biuro inwentaryzacji technicznej i inne organy. Wspomina o tym art. 6 ustawy rejestrowej, zgodnie z którym wszelkie wcześniej powstałe prawa do nieruchomości są uznawane przez państwo i nie wymagają ponownej rejestracji. Rejestracji praw powstałych wcześniej można dokonać jednak wyłącznie na wniosek podmiotu praw autorskich. Odwrotnie, prawa, które powstały dla obywateli od 31 stycznia 1998 r. podlegają obowiązkowa rejestracja w państwowych organach rejestracyjnych.

Jeśli chodzi o organy zapewniające realizację tej funkcji, to na przestrzeni ostatniej dekady ulegały one wielokrotnym zmianom.

Początkowo, w latach 1998–2004, rejestracja państwowa była prowadzona przez instytucje wymiaru sprawiedliwości utworzone w podmiotach Federacji Rosyjskiej w celu państwowej rejestracji praw na terytoriach wchodzących w skład podmiotów i oddziałów instytucji na terytoriach miast i powiatów pokrywające się z granicami gminy. Instytucje te były w istocie władzami wykonawczymi podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej.

Od 1 stycznia 2005 roku w związku z istotnymi zmianami w ustawodawstwie, w tym w przepisach dotyczących państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi, nastąpiła reorganizacja systemu organów dokonujących państwowej rejestracji praw do nieruchomości na terenie całego kraju Federacja Rosyjska. Wszystkie wcześniej utworzone instytucje wymiaru sprawiedliwości stały się własnością federalną.

Utworzono jednolity federalny pion organów rejestracyjnych. W miastach, regionach i okręgi administracyjne działają wydziały rejestracyjne. Na terytorium republiki, terytorium, regionu zamiast instytucji wymiaru sprawiedliwości znajduje się Biuro Federalnej Służby Rejestracyjnej dla odpowiedniego podmiotu Federacji Rosyjskiej. Federalnym organem uprawnionym w systemie rejestracji praw do nieruchomości jest Federalna Służba Rejestracyjna.

Wszystko jednak, co zostało zarejestrowane przez organy wymiaru sprawiedliwości w latach 1998–2004, nie wymaga ponownej rejestracji, gdyż zarówno zasady prowadzenia rejestru, jak i wydawane zaświadczenia były takie same dla całej Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z dekretem „O ustroju i strukturze” podpisanym przez Prezydenta Rosji 9 marca 2004 r organy federalne władza wykonawcza” Federalna Służba Katastru Gruntów Rosji została przekształcona w Federalną Agencję Katastru Nieruchomości (Rosnedvizhimost). Jego funkcje w zakresie przyjmowania normatywnych aktów prawnych w ustalonym obszarze działania zostały przeniesione na Ministerstwo Rozwój gospodarczy i handlu Federacji Rosyjskiej oraz funkcje prowadzenia katastru urbanistycznego i inwentaryzacji nieruchomości przekształconego Państwowego Komitetu Federacji Rosyjskiej ds. Budownictwa i Sektora Mieszkalnictwa i Komunalnego - określonej agencji.

Ustawa federalna „O państwowym katastrze nieruchomości” z dnia 4 lipca 2007 r. Nr 221-FZ regulowała przejście do rejestrowania działek w ramach jednolitego katastru nieruchomości.

Zgodnie z tym prawem, państwowy kataster nieruchomości to usystematyzowany zbiór informacji o zarejestrowanych nieruchomościach, a także informacji o przekroczeniu granicy państwowej Federacji Rosyjskiej, o granicach między podmiotami Federacji Rosyjskiej, granicach gmin, granicach osady, o strefach terytorialnych i strefach o specjalnych warunkach korzystania z terytoriów, inne informacje. Stanowy kataster nieruchomości jest federalnym źródłem informacji.

Państwowa rejestracja katastralna nieruchomości- czynności uprawnionego organu polegające na wpisaniu do państwowego katastru nieruchomości informacji o nieruchomości, która potwierdza istnienie takiej nieruchomości o cechach pozwalających na określenie tej nieruchomości jako rzeczy indywidualnie określonej lub potwierdza ustanie istnienia takich nieruchomości, a także inne informacje o nieruchomościach.

W maju 2008 r. Federalna Służba Rejestracyjna została przeniesiona z Ministerstwa Sprawiedliwości do Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Federacji Rosyjskiej.

Dekretem Prezydenta Federacji Rosyjskiej z dnia 25 grudnia 2008 r. N 1847 „W sprawie Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii” (który wszedł w życie 1 marca 2009 r.) Federalna Służba Rejestracyjna została przemianowana na Służbę Federalną ds. Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii. Jednocześnie zlikwidowano Federalną Agencję Geodezji i Kartografii oraz Federalną Agencję Katastru Nieruchomości, a ich funkcje przeniesiono do nowo utworzonej służby.

Federalnej Służbie Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii powierzono funkcje organizacji jednolitego systemu państwowej rejestracji katastralnej nieruchomości oraz państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi, a także infrastruktury danych przestrzennych Rosji Federacja.

Problemy z wdrożeniem tego rozwiązania:

Obecnie funkcje rejestracji katastralnej nieruchomości i państwowej rejestracji praw do nieruchomości regulują niezależne przepisy federalne.

Przede wszystkim są to: Ustawa federalna „O państwowym katastrze nieruchomości” z dnia 4 lipca 2007 r. Nr 221-FZ oraz ustawa federalna „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” z dnia 21 lipca 1997 r. Nr 122-FZ.

Obecne ustawodawstwo nie przewiduje możliwości przekazywania dokumentów od wnioskodawcy do innych organizacji w celach niezwiązanych z wykonywaniem głównej funkcji. I to nie zależy od tego, czy mówimy o rejestracji katastralnej, czy o rejestracji praw.

Drugim problemem jest łączenie baz danych.

Dziś służby rejestracyjne i agencja katastru nieruchomości dysponują niezależnymi zasobami informacyjnymi. Jest to państwowy kataster nieruchomości oraz Jednolity Państwowy Rejestr Praw do Nieruchomości i Transakcji z nim.

Wraz z przyjęciem ustawy federalnej „W sprawie państwowego katastru obiektów nieruchomości” kwestia łączenia zasobów informacyjnych znalazła regulacje prawne.

Zatem zgodnie z częścią 4 art. 4 ustawy stanowy kataster nieruchomości w mediach elektronicznych oraz Jednolity Państwowy Rejestr praw do nieruchomości i transakcji z nim w mediach elektronicznych stanowią część jednego federalnego System informacyjny utworzone w określony sposób. Część 4 art. 4 ustawy wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2012 r.

Przed wejściem w życie tego przepisu Rosregistration i Rosnedvizhimost powierzono zadanie zapewnienia utworzenia tego systemu informacyjnego w celu prowadzenia państwowego katastru nieruchomości w mediach elektronicznych oraz Jednolitego Państwowego Rejestru praw do nieruchomości i transakcji z nim w mediach elektronicznych. Stworzenie jednolitego systemu informacyjnego pomiędzy Katastrem Nieruchomości a Jednolitym Rejestrem Praw będzie wymagało znaczących zmian w istniejącym oprogramowaniu.

Państwowy Kataster Nieruchomości (GKN) został wyznaczony jako zasób informacyjno-referencyjny dostarczający danych o obiektach nieruchomości (informacja katastralna), ze wskazaniem ich charakterystyki. Federalnym aktem ustawodawczym regulującym między innymi podstawową podstawę funkcjonowania Komisji Majątku Państwowego jest ustawa federalna z dnia 24 lipca 2007 r. nr 221-FZ „O państwowym katastrze nieruchomości” (Ustawa).

Komisję Majątku Państwowego definiuje się jako pojedynczy zasób, będący zbiorem danych o zarejestrowanych nieruchomościach, ułożonych w jednolity system informacyjny. Dane o transakcjach dotyczących nieruchomości, oddawaniu do użytku nowo powstałych obiektów oraz przenoszeniu praw do nieruchomości są aktualizowane w Komisji Majątku Państwowego w miarę przekazywania dokumentów uprawnionym organom. Treść katastru wiąże się z władzą państwową, dlatego tryb i zasady działania Komisji Majątku Państwowego są jasno uregulowane w regulaminach, Regulaminach Administracyjnych i opierają się na pewnych podstawowych zasadach.

Zasady działania Komisji Kontroli Państwowej

Św . 4 ustawy zawiera wyczerpującą listę, zgodnie z którą ustala się trzy podstawowe zasady funkcjonowania Państwowej Komisji Podatkowej:

1. 1) wymóg jednolitości technologii utrzymania Ordynacji podatkowej państwa, niezależnie od lokalizacji czynności o znaczeniu prawnym;
2. 2) wymóg zapewnienia publicznej dostępności i ciągłej aktualizacji danych Komisji Majątku Państwowego;
3. 3) wymóg porównywalności informacji GKN z danymi zawartymi w innych informacjach państwowych i zasobach referencyjnych.

Przestrzeganie tych trzech zasad pozwoli nam usystematyzować ujednolicony proces ewidencji danych o nieruchomościach, prowadząc go równolegle i w powiązaniu z innymi katastrami państwowymi, w tym gruntowymi, wodnymi, leśnymi i innymi, a także różnymi rejestrami i rejestrami państwowymi.

Zasada jedności technologii prowadzenia GKN

Ta podstawowa zasada polega na przestrzeganiu jednolitych metod, metod i technologii gromadzenia, przekazywania i rejestrowania informacji o przedmiotach nieruchomości w celu ich włączenia do Komisji Majątku Państwowego. Organy terytorialne upoważnione do gromadzenia i wprowadzania tych informacji do katastru prowadzą swoją działalność według jednego standardu przewidzianego w odpowiednich rozporządzeniach administracyjnych.

Treść tej zasady pozwala na zastosowanie jednolitej technologii pracy z informacjami zawartymi w katastrze, niezależnie od położenia terytorialnego i rodzaju nieruchomości, a także innych czynników. GKN prowadzony jest równolegle w formie elektronicznej i papierowej, przy czym w przypadku rozbieżności pomiędzy informacjami zawartymi w tych źródłach pierwszeństwo mają materiały pisemne.

Podstawą wprowadzenia danych do Państwowego Kodeksu Podatkowego jest fakt, że podmioty stosunków prawnych dostarczają dokumenty przy dokonywaniu transakcji na nieruchomości.

Zasada zapewnienia powszechnej dostępności i ciągłej aktualizacji informacji zawartych w Ordynacji podatkowej

Zasada ta implikuje możliwość uzyskania przez zainteresowane strony informacji od Komisji Majątku Państwowego na temat każdej nieruchomości, która przeszła rejestrację państwową. W praktyce informacja ta oznacza, że ​​podmioty stosunku prawnego mogą uzyskać niezbędne informacje dotyczące nieruchomości, która jest lub może być przedmiotem transakcji. Również informacje katastralne będące w domenie publicznej pozwalają zapewnić przejrzystość obrotu nieruchomościami, w tym w celach kontrolnych.

Otrzymanie informacji od Państwowej Komisji Podatkowej odbywa się w formie papierowej lub elektronicznej na żądanie dowolnej osoby. Aby uzyskać wyciąg z nieruchomości, zainteresowana osoba kontaktuje się z jednostką terytorialną Rosreestr lub wypełnia odpowiedni formularz na portalu usług rządowych, aby otrzymać wyciąg elektroniczny. Informacje o wartości katastralnej obiektu udzielane są bezpłatnie, za przekazanie innych informacji zainteresowany zobowiązany jest uiścić opłatę państwową.

Informacje o wartości katastralnej obiektu, plan katastralny terytorium oraz kopie dokumentów, na podstawie których wprowadzono informację o obiekcie do Komisji Majątku Państwowego, są publicznie dostępne.

Zasada dostępności publicznej realizowana jest poprzez pozyskiwanie informacji zawartych w katastrze, zarówno w formie pisemnych wypisów, jak i przy wykorzystaniu specjalistycznych usług elektronicznych. Ustawodawstwo federalne może ustanawiać ograniczenia jawności dostępu do informacji zawartych w Komisji Majątku Państwowego.

Ciągłość aktualizacji informacji zawartych w Ordynacji podatkowej polega na ujednoliconym procesie wprowadzania informacji o istotnych prawnie działaniach podejmowanych w stosunku do nieruchomości. Przepisy administracyjne określają dokładne terminy, w jakich informacje należy zamieścić w Komisji Majątku Państwowego. Informacje w Komisji Mienia Państwowego są aktualizowane codziennie.

Jeżeli badani otrzymają informacje od Państwowej Komisji Podatkowej, dostarczony wyciąg zawiera dane dotyczące daty, od której informacje te są istotne.

Porównywalność informacji GKN z informacjami zawartymi w nich V inne informacje rządowe i źródła referencyjne

Zasada ta umożliwia realizację powiązania ze sobą oficjalnych informacji państwowych i zasobów referencyjnych w celu stworzenia jednolitej bazy danych obiektów podlegających rachunkowości. Komisja Majątku Państwowego stanowi integralną część jednolitego systemu informacji państwowej, który obejmuje wszystkie rejestry państwowe i katastry. Informacje zawarte w każdym z rejestrów i katastrów muszą być ze sobą w pełni spójne.

Dla celów prowadzenia Komisji Mienia Państwowego istotna jest porównywalność informacji zawartych w Rachunku Majątku Państwowego z danymi katastru gruntów, gdyż obiekty nieruchomościowe są nierozerwalnie związane z działkami. Podstawą wprowadzenia informacji do Komisji Mienia Państwowego i katastru gruntów są dokumenty przekazane uprawnionemu organowi przez osoby fizyczne i prawne.

Pozyskiwanie i porównywanie informacji z różnych zasobów rządowych (kastrów) odbywa się w drodze międzyresortowej wymiany informacji. Procedura ta pozwala na wprowadzenie w życie zasady „single window”, która upraszcza transakcje na nieruchomościach dla osób fizycznych i prawnych.

Rozwój Komisji Majątku Państwowego trwa do dziś zgodnie z odpowiednim programem federalnym, który przewiduje stopniowe przejście wyłącznie do elektronicznego systemu pracy z informacjami katastralnymi.

Jednym z warunków normalnego funkcjonowania rynku nieruchomości jest przejrzystość, jawność praw do nieruchomości. Dlatego wszelkie transakcje dotyczące nieruchomości wymagają szczególnego reżimu prawnego. Przede wszystkim państwowa rejestracja praw do nieruchomości i transakcji z nimi.

System państwowej rejestracji praw i transakcji na nieruchomościach jest niezbędnym elementem funkcjonowania rynku nieruchomości, zapewniającym identyfikację przedmiotu nieruchomości i przedmiotu prawa do niego oraz umożliwia:

· stworzyć system opodatkowania nieruchomości;

· zapewnić bezpieczeństwo transakcji poprzez udzielenie nabywcy praw gwarancji, że nabycie nastąpiło od właściwego posiadacza tych praw;

· rejestrować moment przeniesienia praw do nieruchomości, a co za tym idzie korzyści i ryzyko związane z posiadaniem praw do nieruchomości.

Twarzowy nowoczesne systemy rejestracja państwowa przeszła bardzo długą ścieżkę rozwoju i nosi wyraźny ślad specyfiki procesu historycznego w danym kraju lub grupie krajów.

Historia powstania i rozwoju systemu rejestracji nieruchomości

Początkowo, biorąc pod uwagę niską dynamikę przemieszczania się ludności i rzadkość obrotu nieruchomościami, zeznania sąsiadów i szanowanych osób na danym terenie były wystarczającą podstawą do uznania prawa do ziemi.

Wraz z rozwojem obrotu nieruchomościami pojawiła się potrzeba stworzenia specjalnego reżimu prawnego dla tych praw. W Starożytna Grecja na działce dłużnika, który zastawił swój grunt w celu zabezpieczenia długu, został ustanowiony słupek (hipoteka).

Później pojawiły się specjalne księgi kredytów hipotecznych. Pierwszy system ksiąg wieczystych istniał już w I wieku. PNE. w Egipcie (prowincja rzymska).

Księga hipotek zawierała wszystkie niezbędne informacje o nieruchomości i jej właścicielach. Zawierały one opis ekonomiczno-ekonomiczny status prawny każdej nieruchomości położonej w tej dzielnicy. Dzięki temu pożyczkodawca zawierając transakcję kredytową mógł ustalić wartość zastawionego przedmiotu oraz stopień odpowiedzialności majątkowej kredytobiorcy. Tym samym pożyczkodawca zapewnił sobie mocne zabezpieczenie hipoteczne udzielanych przez siebie pożyczek. zobowiązania pieniężne.

Istotną różnicą między przepisami był sposób prowadzenia ewidencji – albo według nazwisk właścicieli, albo według tytułów nieruchomości.

W pierwszym systemie przyjętym we Francji każdemu właścicielowi przydzielano specjalny arkusz. Wadą tego systemu było to, że nabywców nieruchomości lub hipotek interesował stan i własność nieruchomości lub domu, a nie kondycja właściciela.

Dlatego też system niemiecki przydzielał każdej posiadłości lub domowi stronę w księgach. Arkusz został podzielony na kolumny, w których wskazano nazwę i położenie nieruchomości, skład gospodarczy, nazwisko właściciela oraz wszelkie prawa majątkowe do tej nieruchomości należące do innych osób; wierzytelności zabezpieczone zabezpieczeniem tej nieruchomości.

Księgi hipoteczne musiały mieć charakter i autentyczność dokumentów urzędowych. Dlatego też były one prowadzone przez oficjalne instytucje. Przykładem są sądy, izby cywilne w miastach wojewódzkich, czy specjalnie utworzone w stolicach urzędy hipoteczne. Wpisy do ksiąg hipotecznych miały wartość dowodową we wszystkich sporach majątkowych. Instytucje te odpowiadały jednak jedynie za prawidłowość prowadzenia ksiąg hipotecznych, a nie za prawidłowość ustawy, na podstawie której dokonano stosownych wpisów. Wpis hipoteki do ksiąg hipotecznych następował albo na wniosek osoby wpisanej do księgi jako właściciel, albo na mocy prawomocnego wyroku sądu.

Znaczenie prawne ksiąg hipotecznych polegało na tym, że prawo własności nieruchomości powstało w podmiocie gospodarczym z chwilą dokonania odrębnych wpisów w księgach hipotecznych. Miało to znaczenie przy rozstrzyganiu sporów, gdy doszło do kolizji praw do nieruchomości po stronie kilku wierzycieli.

Ze względu na zasadę jawności przeglądanie ksiąg hipotecznych i uzyskiwanie z nich wyciągów było możliwe dla każdej zainteresowanej tym osoby.

Wszystkie lokalne repozytoria hipotek przekazywały informacje o stanie każdej nieruchomości i związanych z nią długów do Centralnego Repozytorium Hipoteki w celu sporządzenia ogólnych arkuszy dworskich dla całego kraju.

Kolejnym etapem było stworzenie systemu rejestracji nieruchomości.

29 października 1830 roku uchwalono prawo heskie, zgodnie z którym opisu nieruchomości dokonywano na podstawie map topograficznych.

31 marca 1834 roku prawo pruskie wprowadziło połączenie systemu hipotecznego z systemem katastralnym.

Specjalna uwaga zasługuje na rozwiązanie tej kwestii w Holandii. Terytorium kraju podzielono na 32 okręgi. W każdym z nich znajdowała się komora hipoteczna oraz kataster gruntów sporządzony przez Ministerstwo Finansów. Wprowadzanie zmian w katastrze powierzono Administracji Kredytów Hipotecznych. Każdemu opisowi lokalnemu odpowiadał własny rejestr imion właścicieli, wskazujący stopień, rzemiosło lub zawód oraz miejsce zamieszkania właściciela gruntu. Pod tymi danymi znajdowała się liczba działek katastralnych. W rejestrze wskazano także:

· własność aktu nabycia nieruchomości;

· wartość majątku;

· data i numer rejestracyjny;

· daty roszczeń zgłaszanych właścicielowi nieruchomości, kwoty i terminy ich spłaty.

Na kolejnym arkuszu wyszczególniono prawa rzeczowe do gruntów i budynków, wysokość długu ze wskazaniem zaangażowanych osób, datę i numer przedstawienia tych praw, liczbę płatności, spłaty wyznaczonych praw rzeczowych oraz ograniczenia własności.

26 marca 1855 roku we Francji i Prusach przeprowadzono jednocześnie reformę hipoteki, która wprowadziła w życie nowy przepis, zgodnie z którym zaczęto znosić nie tylko wszelkie przeniesienie nieruchomości z jednego właściciela na drugiego, ale także wszelkie ograniczenia jej praw. znaleźć odzwierciedlenie w wykorzystaniu lokalnych ksiąg hipotecznych. W przeciwnym wypadku nabyte prawa do nieruchomości uważano za nieważne.

System rejestracji praw do nieruchomości pełni w pełni rolę gwaranta tylko wtedy, gdy jest w stanie zagwarantować prawa do nieruchomości swojemu nabywcy w dobrej wierze. Aby to zrobić, musi zainstalować i potwierdzić:

· rzetelność, czystość i kompletność informacji o nieruchomości;

· uprawnienia sprzedawcy;

· czystość i całkowita pewność przenoszonych praw.

W dzisiejszej praktyce światowej istnieją trzy sposoby zapewnienia takich gwarancji, w oparciu o które stworzono trzy różne systemy rejestracji praw do nieruchomości:

1. System katastru prawnego.

2. Rejestracja tytułu własności (gruntu) - system Torrens (nazwa twórcy).

Z. Rejestracja aktów.

Prawny system katastru obowiązuje w większości krajów europejskich (Niemcy, Austria, Szwajcaria, Francja, itp.). Zapewnia wysoki stopień wiarygodności i bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami dzięki wieloletniemu istnieniu ustalonego systemu gromadzenia i aktualizacji danych:

· o działkach (ich ukształtowaniu terenu, sposobie użytkowania, powierzchni, zabudowach na nich położonych);

· o przeniesieniu praw do nich;

· o właścicielach gruntów.

Aby stworzyć taki system, potrzeba wielu lat, a nawet stuleci (pamiętając, że nieruchomości nie trafiają na rynek tak często, jak inne dobra) gromadzenia informacji.

Rejestracja tytułu polega na dokładnym zbadaniu i opisie nieruchomości (jej historii prawnej, cechach topograficznych i innych cechach fizycznych) oraz ustaleniu na tej podstawie prawomocnego tytułu własności. Państwo gwarantuje w tym wypadku zgodność z prawem tytułu (prawa własności) i formalizuje je przy przekazywaniu praw nowemu właścicielowi. System ten jest powszechny w Kanadzie, Australii i Nowej Zelandii. Próbowano wprowadzić go do USA. Były one jednak realizowane na zasadzie dobrowolności.

Ten system wiąże się ze znacznymi kosztami badań i opisów topograficznych, badania historii przeniesień praw i obecności obciążeń, a także utworzenia funduszu ubezpieczeniowego, który zapewnia dodatkowe gwarancje nabywcom w dobrej wierze, w przypadku gdy agencje rządowe popełnią błędy przy sprawdzaniu tytułu. To właśnie ta okoliczność położyła podwaliny pod inny system rejestracji charakterystyczny dla większości stanów USA.

Rejestracja aktów. Dokumenty składane do państwowych organów rejestracyjnych nie są sprawdzane. Rejestracja oznacza, że ​​przenoszony tytuł występuje w dotychczasowej formie, a sam akt przeniesienia jest prawomocny. Państwo nie bierze odpowiedzialności za „czystość tytułu”. Gwarancje w ramach tego systemu rejestracji realizowane są poprzez uzupełnienie go o ubezpieczenie od wad własności w wyspecjalizowanych towarzystwach ubezpieczeniowych.

Takie „tytułowe” towarzystwa ubezpieczeniowe prowadzą własną ewidencję i pomiary działek, badają procesy przenoszenia praw do nieruchomości, co daje im podstawę do ubezpieczenia praw do nieruchomości. Ten system rejestracji kosztuje rząd znacznie mniej niż te omówione wcześniej, ale kosztuje więcej dla nabywców nieruchomości. Ostatecznie jest to opcja droższa dla społeczeństwa, gdyż bazy informacyjne gromadzone przez zakłady ubezpieczeń są od siebie odizolowane i, co oczywiste, niedostępne dla osób trzecich.

Historia rozwoju systemu państwowej rejestracji nieruchomości w Rosji

W Rosji historia państwowej rejestracji praw do nieruchomości rozpoczyna się w XVI wieku.

1. W XVI wieku. wprowadzono procedurę wymagającą przedstawiania w zamówieniach dokumentów sprzedaży (umów kupna i sprzedaży gruntów).

2. W XVII wieku. Wprowadzono praktykę wydawania zaświadczeń nabywcy gruntu, w których zapisywano wielkość nabywanej nieruchomości oraz poprzedniego właściciela. W tym samym czasie w Lokalnym Prikazie rejestrowano akty sprzedaży, zamiany i darowizn gruntów, a w Zemskim Prikazie rejestrowano transakcje z dziedzińcami i budynkami. Uzyskanie certyfikatu nie było obowiązkowe, jednak jego brak miał swoje negatywne konsekwencje. Zgodnie z kodeksem z 1649 r. w przypadku sprzedaży tego samego majątku różnym osobom, prawo własności przyznaje się nie temu, którego akt sprzedaży został sporządzony wcześniej, lecz temu, który wcześniej „zarejestrował” spadek. Otrzymanie zaświadczenia było zatem potwierdzeniem przeniesienia praw do nieruchomości.

3. Za czasów Piotra I wprowadzono nową, „poddaną” procedurę rejestracji praw do nieruchomości i utworzono specjalny organ – Izbę Spraw Pańszczyźnianych, w której miały być przeprowadzane wszelkie transakcje dotyczące nieruchomości, na podstawie art. na zakończenie którego każdy czyn wpisywany był do specjalnych „księgów pańszczyźnianych”.

4. W 1775 r. uchwalono Kodeks gubernatorów (czasy Katarzyny II). Wykonywanie aktów pańszczyźnianych powierzono izbom cywilnym w prowincjach i sądach rejonowych, w ramach których utworzono instytucje spraw pańszczyźnianych.

5. W 1866 r. przyjęto Regulamin części notarialnej, zgodnie z którym odpowiedzialność za poświadczanie i rejestrowanie obrotu nieruchomościami powierzono notariuszom. Transakcje zaczęły być dokonywane przez notariusza w miejscu zamieszkania i zatwierdzane przez starszego notariusza w miejscu położenia nieruchomości. Dopiero po tym zatwierdzeniu nabyto prawa do nieruchomości. Starszy notariusz rejonowy (powiatowy, powiatowy lub wojewódzki) był zobowiązany do przeprowadzenia:

· „księga wieczysta”, w której znajdowały się zatwierdzone przez niego dokumenty dotyczące obrotu nieruchomościami;

· rejestr spraw pańszczyźnianych, zawierający informacje o cechach nieruchomości, właścicielu, ograniczeniach własności, zastawie itp.

Przed 1891 r. księgę prowadzili właściciele, a po 1891 r. – nieruchomości. Zatem transakcja, której przedmiotem była nieruchomość, mogła zostać zawarta w dowolnym miejscu, ale przeniesienie praw z niej wynikających dopiero po uzyskaniu zgody starszego notariusza właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Ponadto przed zatwierdzeniem transakcji starszy notariusz miał obowiązek sprawdzić:

· autentyczność przedstawionego mu wyciągu o dokonaniu transakcji przez notariusza na miejscu;

· zgodność transakcji z obowiązującymi przepisami;

· prawa osoby zbywającej nieruchomość;

· brak przeszkód w zbyciu nieruchomości w postaci zakazów itp.

Utworzenie systemu rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi w Federacji Rosyjskiej

Zadanie jego powstania zostało po raz pierwszy postawione w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej przyjętym w 1994 roku. Ustalił następujące postanowienia:

1. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości na kupującego podlega rejestracji państwowej.

2. Zawarcie przez strony umowy sprzedaży nieruchomości przed państwową rejestracją przeniesienia własności nie jest podstawą do zmiany ich stosunków z osobami trzecimi.

3. W przypadku uchylania się przez jedną ze stron od rejestracji państwowej przeniesienia własności nieruchomości sąd ma prawo, na wniosek drugiej strony, podjąć decyzję w sprawie państwowej rejestracji przeniesienia własności. Strona, która bezzasadnie uchyla się od rejestracji państwowej przeniesienia własności, musi zrekompensować drugiej stronie straty spowodowane opóźnieniem w rejestracji.

Rozwijając przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w 1997 r. przyjęto ustawę „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” (weszła w życie w 1998 r.), która zawierała:

1. Podano definicję rejestracji państwowej (aktu prawnego uznania i potwierdzenia przez państwo wystąpienia, ograniczenia (obciążenia), przeniesienia lub wygaśnięcia praw do nieruchomości).

2. Należy zauważyć, że rejestracji państwowej podlegają:

· własność i inne prawa majątkowe do nieruchomości;

· wszelkie transakcje dotyczące nieruchomości, w tym kupno i sprzedaż, darowizna, zamiana, zastaw (hipoteczny), czynsz, zarządzanie trustem itp.

3. Przewiduje się prowadzenie Jednolitego Państwowego Rejestru praw do nieruchomości i transakcji z nimi na całym terytorium Federacji Rosyjskiej.

4. Określa się tryb rejestracji państwowej (w miejscu położenia nieruchomości).

5. Opisano procedurę uzyskiwania informacji o prawach do nieruchomości przez zainteresowane organizacje i osoby prywatne.

6. Przewiduje się utworzenie systemu katastralnego rejestracji praw do nieruchomości.

Obecnie prowadzona jest rejestracja katastralna i techniczna (inwentaryzacja) nieruchomości. W tym celu przeprowadza się opis i indywidualizację każdego obiektu nieruchomości (gruntu, budynku, budowli, lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego).

Dzięki temu uzyskuje cechy, które pozwalają wyraźnie odróżnić go od innych obiektów nieruchomościowych. Rejestracji nieruchomości towarzyszy nadanie jej numeru katastralnego.

Numer katastralny budynku lub budowli składa się z numeru katastralnego działki, na której znajduje się budynek lub budowla oraz numeru inwentarzowego budynku lub budowli.

Numer katastralny lokalu znajdującego się w budynku lub budowli składa się z numeru katastralnego budynku lub budowli oraz numeru inwentarza lokalu.

Dla każdego okręgu rejestracyjnego prowadzona jest ewidencja katastralna. Rejon rejestracyjny to terytorium, na którym działa instytucja wymiaru sprawiedliwości, dokonująca państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią. Obwody rejestrowe tworzone są przez podmioty wchodzące w skład Federacji Rosyjskiej w granicach z reguły pokrywających się z granicami jednostek administracyjno-terytorialnych.

WSTĘP

Rozdział 1. PODSTAWY TEORETYCZNE OBIEKTÓW RACHUNKOWOŚCI
NIERUCHOMOŚCI 11

Pojęcie, istota i istota nieruchomości 11

Rola rachunkowości technicznej w zarządzaniu nieruchomościami 27

1.3. Konceptualne aspekty zarządzania nieruchomościami

rachunkowość majątkowa i techniczna 43

Rozdział P. AKTUALNY STAN SYSTEMU KSIĘGOWEGO
NIERUCHOMOŚCI 57

Retrospektywa historyczna powstania i rozwoju systemu technicznej rachunkowości nieruchomości 57

Tworzenie i rozwój systemu technicznej rachunkowości nieruchomości w oparciu o systemy informacyjne i analityczne 72

Zagraniczne doświadczenie w tworzeniu księgowości i rejestracji

nieruchomości 84

Rozdział III. USPRAWNIANIE SYSTEMU KSIĘGOWEGO
NIERUCHOMOŚCI NA PODSTAWIE EKSPERYMENTU 97

Eksperyment w systemie księgowym jako element innowacji

Podejścia metodologiczne do tworzenia rachunkowości technicznej

w ramach jednej nieruchomości 127

3.3. Główne kierunki doskonalenia ewidencji obiektów
nieruchomość 144

WNIOSEK 161

WYKAZ WYKORZYSTANYCH BIBLIOGRAFII 168

ZASTOSOWANIA 184

Wprowadzenie do pracy

Adekwatność tematu badań. Kluczowe znaczenie rachunkowości technicznej jako jednej z głównych funkcji zarządzania nieruchomościami wynika z faktu, że informacje generowane w wyniku takiej rachunkowości są niezbędne do przeprowadzenia wszelkich późniejszych transakcji z nieruchomością. Wyjaśnia to fakt, że podczas technicznego rozliczenia nieruchomości identyfikuje się i oficjalnie potwierdza cechy obiektu, co pozwala na jego jednoznaczne odróżnienie od innych obiektów nieruchomości. Z tego powodu rachunkowość techniczna jest podstawą zapewnienia praw państwa i obywateli w procesie zarządzania nieruchomościami, a także podstawą stosunków majątkowych. Dla efektywnego funkcjonowania systemu zarządzania nieruchomościami istotna jest konkretna informacja o tym, które obiekty podlegają danemu procesowi zarządzania. W tym zakresie niezbędna jest pełna i rzetelna informacja o obiektach nieruchomości, uzyskana na podstawie inwentaryzacji technicznej. Innymi słowy, skuteczny system rachunkowości technicznej obiektów nieruchomości ma na celu monitorowanie stanu obiektu (różne cechy) od momentu jego zaprojektowania aż do końca jego życia w celu informowania różnych struktur zarządzających.

Transformacja stosunków produkcyjnych, przesunięcie wektora politycznego w stronę stosunków rynkowych z różnymi formami własności i konkurencją radykalnie zmieniły podstawy tworzenia i rozwoju zarządzania systemem rachunkowości technicznej i inwentaryzacji technicznej. Współczesne przemiany w systemie WIT zdeterminowały wyjątkowość rozwoju tego procesu i wysunęły na pierwszy plan nową wizję tego problemu. W związku z tym powstała sytuacja, w której pewne opracowania teoretyczne dotyczące rachunkowości nieruchomości nie odpowiadają obecnym realiom, a nowe podejścia do tych problemów nie zostały jeszcze w pełni opracowane.

4 Obiektywna analiza transformacji procesu rozliczania nieruchomości w kontekście zmian w strukturze społecznej społeczeństwa zakłada nie tylko odrzucenie pewnych zapisów, które nie zostały potwierdzone przez praktykę, ale także utrzymanie jako wyjściowych zasad badania z tych niewątpliwych osiągnięć, z którymi związany jest rozwój teorii w tym kierunku. Dlatego też rozwój tego problemu w obszarze przedmiotowym współczesnych nauk ekonomicznych ma na celu określenie usprawnienia systemu rachunkowości nieruchomości.

Stan wiedzy o problemie. We współczesnych warunkach problemy technicznego rozliczania obiektów nieruchomości w zespole kluczowych zagadnień nabierają szczególnego znaczenia i są jednym z obiecujących obszarów badawczych nauk ekonomicznych. Wyjaśnienie miejsca i roli rachunkowości technicznej w systemie zarządzania nieruchomościami stanowi podstawę do kompleksowego zbadania najważniejszych mechanizmów rozwiązania tego problemu, który we współczesnych warunkach jest jednym z najbardziej złożonych i najsłabiej rozwiniętych. Mimo że w jego rozwiązanie zaangażowani byli poszczególni naukowcy, kwestia ta ze względu na różne okoliczności nie doczekała się właściwego rozwiązania na poziomie teoretycznym i w sensie praktycznym. Wynika to z faktu, że pogląd na istotę technicznego rozliczania obiektów nieruchomości dopiero w warunkach przemian reformatorskich zaczął nabierać konturów o charakterze konstruktywnym.

W ostatnie lata Autorzy krajowi publikowali prace, które w mniejszym lub większym stopniu uwzględniają teoretyczne i praktyczne zagadnienia technicznego rachunku nieruchomości, a także problemy zarządzania nieruchomościami. Najbardziej znane dzieła Goremykina V.A., Grishaeva S.P., Grigorieva V.V., Zadonsky G.I., Laerukhina O.T., Maslova KV., Ostrozhoy I.A., Razu M.L., Rudneva A.V., Samoilova A.G., Serova V.M., Sukhanova E.V., Talonova A.V., Tarasevich E.I., Trutneva E.K. itp. Pomimo znacznej uwagi poświęconej poszczególnym zagadnieniom rozpatrywanego problemu, teoretycznego i

5, poziom metodologiczny jego rozwoju nie spełnia wymagań kompleksowego i systematycznego odzwierciedlenia obiektywnych procesów w rynkowych warunkach ekonomicznych. Jednocześnie należy wymienić przynajmniej kilka istotnych aspektów badanego problemu, które nie doczekały się należytej uwagi w systemie badań naukowych i nie znalazły odzwierciedlenia w prasie. Po pierwsze, z pola widzenia zeszła kwestia związana z utworzeniem systemu zarządzania państwową rachunkowością techniczną w oparciu o inwentarz techniczny, co wymaga odpowiednich studiów teoretycznych i praktycznych. Po drugie, we współczesnych warunkach nie jest objęty kierunek odzwierciedlający tworzenie i rozwój zautomatyzowanego systemu informatycznego do prowadzenia Jednolitego Rejestru Przedmiotów działalność urbanistyczna w warunkach eksperymentalnych. Po trzecie, wyniki eksperymentalnego badania nowych warunków prowadzenia Jednolitego Państwowego Rejestru Obiektów Zagospodarowania Miejskiego, które mają znaczenie nie tylko naukowe, ale i praktyczne, nie znalazły odzwierciedlenia w naukowych mediach informacyjnych. Po czwarte, nie uwzględniono strategicznego kierunku badań w zakresie zarządzania rachunkowością nieruchomości.

Szczególne znaczenie problemu, jego niedostateczne rozwinięcie w stosunku do współczesnych warunków, a także celowość systematycznego i zintegrowanego podejścia do badań przesądziły o wyborze tego tematu pracy rozprawy doktorskiej i poruszanej w niej problematyki.

Cel i zadania badania.Zamiar badania rozprawy doktorskiej polegają na opracowaniu podejść metodologicznych i przepisów opartych na podstawach naukowych, mających na celu ulepszenie technicznego systemu rachunkowości.

Realizacja tego celu wiązała się z koniecznością rozwiązania następujących kwestii zadania:

ujawnić teoretyczne zasady rachunkowości nieruchomości;

trendy badawcze i ścieżka historyczna utworzenie i rozwój systemu rachunkowości nieruchomości w oparciu o inwentaryzację techniczną;

podsumować praktykę krajową i doświadczenia zagraniczne w zakresie technicznej rachunkowości nieruchomości;

uzasadnić warunki eksperymentalne rejestracji obiektów nieruchomościowych i wykazać ich skuteczność;

opracować podejścia metodologiczne i przepisy konstrukcyjne mające na celu ulepszenie systemu księgowego opartego na technicznej inwentaryzacji nieruchomości.

Przedmiot badań to zbiór problemów związanych z tworzeniem i rozwojem na obecnym etapie systemu państwowej rachunkowości technicznej opartej na inwentaryzacji.

Przedmiot badań służył jako system rachunkowości technicznej obiektów nieruchomości.

Podstawy teoretyczne i metodologiczne Badania objęły prace naukowców krajowych i zagranicznych dotyczące problematyki gospodarki nieruchomościami, a także akty legislacyjne i wykonawcze regulujące działalność organizacji zajmujących się tym obszarem.

Empiryczna podstawa badania, zapewnienie dowodu na chronione przepisy są wynikami eksperymentalnych warunków prowadzenia Jednolitego Państwowego Rejestru Obiektów Zagospodarowania Miejskiego i utworzenia Federalnego Zautomatyzowanego Systemu Informacyjnego.

Metody badawcze. Podstawą metodologiczną rozprawy doktorskiej była skomplikowany system metody naukowe, w tym ogólnonaukowe (analiza, synteza, indukcja, dedukcja i obserwacja) i specjalne metody naukowe studia takie jak eksperymentalne, monograficzne, analityczne i socjologiczne. W

7 W pracy wykorzystano także metody analizy dokumentów prawnych, Analiza systemu zadania taktyczne i metoda wywiadu.

Nowość naukowa badań. W W rozprawie uzasadniono i wysunięto szereg zapisów zawierających nowość naukową, zdeterminowaną charakterem stwierdzenia oraz sposobem rozwiązywania problemów postawionych przez autora rozprawy w systemie zarządzania rachunkowością techniczną obiektów nieruchomościowych. Głównymi składnikami nowości naukowej są obszary, które zostały opracowane lub otrzymane po raz pierwszy dalszy rozwój, zawierający elementy rzeczywistego przyrostu wiedzy naukowej:

Uzasadniono zapisy teoretyczne, które odsłoniły aparat pojęciowy, treść semantyczną i istotę nieruchomości oraz ukazano rolę rachunkowości technicznej w systemie zarządzania nieruchomościami. Określono kierunek rozwoju tego procesu, ustalono motywy jego powstania oraz wyjaśniono przyczyny, które przyczyniają się do jego zrównoważonego rozwoju w warunkach okresu przejściowego.

Ujawniają się zapisy koncepcyjne, które pokazują, jakie miejsce zajmuje rachunkowość techniczna w zarządzaniu nieruchomościami, jak wpisuje się ona w istniejący mechanizm i jak go zmienia. W artykule uzasadniono pojęciowy model logiczny, oparty na syntezie podejść naukowych i rozwiązań teoretycznych, mających na celu zrozumienie istoty rachunkowości technicznej, uzasadnienie jej strategii i taktyki w zarządzaniu nieruchomościami. Uzasadniona jest teza, że ​​rachunkowość techniczna jest odmienna wszechstronność, wieloaspektowość i wielozadaniowość kierunku, w tym znaczną kwotę różnej jakości składowych i charakteryzuje się systematycznością, stanowiąc złożone zjawisko rozwojowe.

3. Proces rozwoju rachunkowości w oparciu o aspekty techniczne
inwentaryzacja obiektów nieruchomości, ujawnia się periodyzacja etapów
rozwój tego zjawiska przejawia się w ujęciu chronologicznym
sekwencje, w których każdy nowy etap jest odpowiedni

8 kontynuacja poprzedniego, aby uzyskać więcej wysoki poziom rozwoju i odzwierciedla model państwowej rachunkowości technicznej nieruchomości w pewnym okresie reformy gospodarczej. Określono, w jakim stopniu proces ten jest zorientowany na rozwój wydarzeń społecznych, Polityka ekonomiczna i osiągnięć naukowych, wyrażonych w postaci konkretnych koncepcji mających na celu udoskonalenie mechanizmu gospodarowania nieruchomościami.

Udowodniono, że eksperyment prowadzenia Jednolitego Państwowego Rejestru Obiektów Zagospodarowania Miejskiego (prowadzony w systemie WIT i reprezentujący uporządkowany system ewidencji zawierającej informacje o obiektach nieruchomościowych, stanowiący dowód istnienia obiektu księgowego w systemie ustalony skład, granice itp.) jest element działalności innowacyjnej. Innowacyjny charakter eksperymentu pozwala stwierdzić możliwości zarządzania rachunkowością techniczną w oparciu o połączenie zmian technicznych, technologicznych, organizacyjnych i przekształceń jakościowych, co zapewnia nowy typ zachowań rynkowych. Eksperyment pełni funkcję innowacja na ograniczoną skalę. Jeśli się powiedzie, „rozrasta się” w innowację, co jest złożonym procesem tworzenia i powszechnego stosowania odpowiedniej innowacji w systemie WIT.

Uzasadniono podejścia metodologiczne do ewidencji pojedynczych obiektów nieruchomości, ujawniając naturę powstawania „przypadku pojedynczego obiektu” z obowiązkowym przypisaniem jednolitego identyfikatora obiektu nieruchomości na podstawie numeru katastralnego działki, który jest uzupełniany według numeru budynku (konstrukcji) znajdującego się na tym terenie. Pozwala to na stworzenie bardziej efektywnego i elastycznego systemu zarządzania zespołem nieruchomości i gruntów, zdolnego do szybkiego i kompleksowego rozwiązywania problemów związanych z organizacją i kontrolą obrotu gruntami w ramach jednej nieruchomości. A także daje

9 możliwość przejścia na całościowy system rozliczeniowy, który będzie w czytelny sposób przedstawiał położenie przestrzenne obiektów w środowisku miejskim, a także jego Pełny opis z wykorzystaniem systemu informacji geograficznej.

Opracowano rezerwy konstruktywne mające na celu ulepszenie technicznego systemu rachunkowości.

Praktyczne i naukowe znaczenie pracy. Wdrażanie i testowanie wyników badań. Praktyczne znaczenie wyników badań polega na tym, że sformułowane w rozprawie założenia naukowe i praktyczne oraz wnioski zostały sprawdzone eksperymentalnie i wdrożone w praktyce w różnych regionach Federacji Rosyjskiej. Naukowe znaczenie badań rozprawy doktorskiej polega na tym, że po raz pierwszy nie tylko podjęto próbę konstruktywnego i krytycznego zrozumienia tego problemu we współczesnych warunkach, ale także opracowano zapisy naukowe, które pomagają usprawnić techniczne rozliczanie rzeczywistych nieruchomości w rynkowych warunkach ekonomicznych. Wyniki badania przetestowano w 187 oddziałach i ponad 600 oddziałach systemu WIT.

Główne postanowienia pracy doktorskiej zostały zaprezentowane na międzynarodowych, ogólnorosyjskich i regionalnych konferencjach naukowo-badawczych i produkcyjnych. Opracowane przez autora zasady teoretyczne, a także wyniki testów eksperymentalnych, które mają pewne znaczenie naukowe i praktyczne, mogą zostać wykorzystane przez agencje rządowe przy rozwiązywaniu problemu ulepszenia systemu rachunkowości technicznej i tematycznej kursy przygotowujące w zarządzaniu nieruchomościami.

Struktura badań rozprawy doktorskiej jest zdeterminowana celami, odpowiada logice ich prezentacji i składa się ze wstępu, trzech rozdziałów, zakończenia, spisu literatury zawierającej 171 źródeł autorów krajowych i zagranicznych. Praca prezentowana jest na 167

10 strony tekstu głównego i ilustrowane tabelami, rycinami i załącznikami.