„Udostępnianie działek w infrastrukturę inżynieryjną na potrzeby budownictwa mieszkaniowego w ramach działalności Agencji Hipoteki Mieszkaniowej. Strefy infrastruktury inżynieryjnej i transportowej

Projekt

Uczestnicy " okrągły stół”, zorganizowane przez Komisję Rady Federacji ds. Struktury Federalnej, Polityki Regionalnej, Samorządu Terytorialnego i Spraw Północnych z udziałem przedstawicieli organów władz federalnych i regionalnych, organizacji naukowych i publicznych, a także podmiotów gospodarczych, omawiające kwestię zapewnienia działki infrastruktury inżynieryjnej na potrzeby budownictwa mieszkaniowego, realizowanej w ramach działalności spółki akcyjnej „Agencja Kredytów Hipotecznych Mieszkań”, zwróć uwagę, co następuje.

Regulacja prawna działalności spółki akcyjnej „Agencja Kredytów Hipotecznych Mieszkaniowych” (zwanej dalej „AHML” JSC) opiera się na normach ustawy federalnej z dnia 13 lipca 2015 r. nr 225-FZ „W sprawie wspierania rozwoju i zwiększenia efektywności zarządzania w sektorze mieszkaniowym oraz w sprawie wprowadzenia zmian w niektórych aktach prawnych Federacja Rosyjska„, zgodnie z postanowieniami których AHML JSC jest zjednoczoną instytucją rozwoju w sektorze mieszkaniowym, prowadzącą swoją działalność w celu wspierania realizacji polityki mieszkaniowej państwa, w tym poprzez przyciąganie do niej inwestycji.

Jednym z głównych zadań AHML JSC jest pomoc w udostępnianiu działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe lub inne o charakterze inżynieryjnym, socjalnym i infrastruktura transportowa.

W zakresie wyposażenia działek pod zabudowę mieszkaniową w niezbędną infrastrukturę inżynieryjną, zgodnie z informacjami przekazanymi przez AHML SA, pomoc udzielana jest w następujących obszarach:

1. Analiza możliwości przyłączenia do sieci elektroenergetycznych na etapie angażowania działek pod budownictwo mieszkaniowe, w ramach którego przeprowadzane są obliczenia podłączonych obciążeń, a także interakcja z organizacjami sieciowymi i zaopatrzeniowymi w celu ustalenia istniejące rezerwy i przepustowość sieci elektroenergetycznych, określenie przybliżonych punktów przyłączenia do sieci elektroenergetycznych, określenie środków przyłączenia (przyłącze technologiczne), określenie szacunkowego kosztu przyłączenia, uzyskanie informacji o przebiegu sieci zlokalizowanych w granicach działek i w ich pobliżu, uzyskanie informacji o dostępności środków przyłączeniowych (przyłączenia) w długoterminowych planach rozwoju i programach inwestycyjnych organizacji sieciowych i eksploatacyjnych.

2. Przygotowanie działek do sprzedaży, w ramach których przeprowadzane są dokładniejsze obliczenia obciążeń sieci elektroenergetycznych i przesyłane są wnioski o przyłączenie do nich; interakcja z organizacjami sieciowymi i dostarczającymi zasoby w celu określenia różnych opcji podłączenia do sieci użyteczności publicznej i dalszej optymalizacji rozwiązań technicznych w zakresie podłączenia; uzyskiwanie warunków technicznych i zawieranie umów o przyłączenie (przyłączenie technologiczne) do sieci elektroenergetycznych.

3. Wsparcie projektów budowlanych w zakresie udzielania deweloperom pomocy metodologicznej i doradczej przy opracowywaniu dokumentów na wszystkich etapach przyłączenia do sieci elektroenergetycznych (analiza złożonych wniosków, otrzymanych projektów umów o przyłączenie technologiczne, wykonanie umów o przyłączenie); współdziałanie z organizacjami zajmującymi się siecią i zaopatrzeniem w zasoby oraz władzami wykonawczymi podmiotów Federacji Rosyjskiej w sprawie możliwości włączenia środków niezbędnych do zapewnienia działkom infrastruktury inżynieryjnej w programach inwestycyjnych takich organizacji; udostępnianie działek organizacjom sieciowym i zaopatrzeniowym w celu umieszczenia obiektów infrastruktury inżynieryjnej w ramach realizacji programów inwestycyjnych, w tym umów przyłączeniowych (przyłącze technologiczne).

4. Wdrożenie systematycznych interakcji z organizacjami sieciowymi, w tym poprzez zawarcie umów o współpracy (na przykład publiczna spółka akcyjna „Rosseti” (zwana dalej - PJSC „Rosseti”) i JSC „AHML” zawarły Umowę i Memorandum o współpracy , w ramach którego współdziałanie ma na celu stworzenie korzystnych warunków dla przyciągania środków inwestycyjnych w rozwój systemów zasilania, a także zapewnienie połączenia technologicznego z sieć elektryczna obiekty znajdujące się na działkach JSC AHML).

Wyraźne pozytywne potwierdzenie powyższej interakcji można zobaczyć na przykładzie interakcji pomiędzy AHML JSC i Rosseti PJSC, dzięki której za projekt budownictwa mieszkaniowego klasy ekonomicznej „Nowy Jarosław” (wieś Gubcewo, obwód jarosławski) opłata za połączenie technologiczne została zmniejszona o 46,6% poprzez optymalizację realizacji schematu zasilania; dla projektu budowy mieszkań dla spółdzielni mieszkaniowej „Radioswiaz” (ul. E. Stasowoj, Krasnojarsk) wysokość opłaty za przyłącze technologiczne została obniżona o 62% w związku ze zmianami w planie zasilania, natomiast obniżka warunków określone połączenie trwało ponad 4 miesiące.

Dzięki współpracy AHML JSC ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością Gazprom Mezhregiongaz w inwestycji uwzględniono działania mające na celu przebudowę gazociągu wysokiego ciśnienia z Kudma GDS do wsi Novinki w celu zwiększenia produktywności sieci dystrybucji gazu programu określonej firmy.

Efektem interakcji pomiędzy AHML JSC a publiczną spółką akcyjną NOVATEK było włączenie do programu inwestycyjnego spółki działań na rzecz budowy GDS-2 w Mitrofanowskim, mających na celu zgazowanie obwodu sosnowskiego obwodu czelabińskiego.

Warto zauważyć, że przykłady te nie są odosobnione.

Wdrożenie powyższych działań przez JSC AHML jako całość służy ogólnemu celowi, jakim jest skrócenie czasu potrzebnego na zagospodarowanie działki, a także zmniejszenie kosztu za metr kwadratowy mieszkania.

JSC „AHML” wzięła również udział w realizacji programu „Mieszkanie dla rodziny rosyjskiej”, realizowanego w ramach państwowego programu Federacji Rosyjskiej „Zapewnienie niedrogich i wygodnych mieszkań oraz mediów obywatelom Federacji Rosyjskiej”, zatwierdzonego Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 15 kwietnia 2014 r. nr 323 (zwany dalej Programem), w ramach którego AHML JSC planowała sfinansować działania na rzecz zakupu obiektów inżynieryjnych i wsparcia technicznego wybudowanych w ramach Programu lub nabycie hipotek potwierdzających prawo zastawu na wyznaczonych obiektach.

Jednocześnie Izba Obrachunkowa odnotowała nieosiągnięcie docelowych wskaźników wskazanego Programu, stwierdziła, że ​​na dzień 1 stycznia 2017 r. budowa mieszkań klasy ekonomicznej faktycznie nie jest wyposażona w zaplecze inżynieryjno-techniczne w zakresie zagadnień leżących w kompetencjach AHML SA, w tym w związku z istnieniem w Programie warunku zapewnienia finansowania na zakup obiektów inżynieryjnych i infrastruktury technicznej dopiero po potwierdzeniu przez dewelopera faktu sprzedaży lokali mieszkalnych obywatelom Rosji Federacja po cenie nieprzekraczającej maksymalnej ceny mieszkania w klasie ekonomicznej ustalonej w Programie (nie więcej niż 35 tysięcy rubli za 1 metr kwadratowy).

Pomimo faktu, że Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 31 marca 2017 r. nr 393 program „Mieszkanie dla Rosyjskiej Rodziny” został wyłączony z Programu, AHML JSC w dalszym ciągu będzie realizować swoje zobowiązania w zakresie finansowania zakupu obiektów infrastruktury inżynieryjnej przy bezwarunkowym wypełnieniu obowiązków ze strony deweloperów.

Według AHML JSC wśród głównych problemów uniemożliwiających szybkie i wysokiej jakości rozwiązanie problemu podłączenia do sieci infrastruktury inżynieryjnej można wyróżnić:

• brak synchronizacji obiecujących planów rozwoju infrastruktury inżynieryjnej i programów inwestycyjnych organizacji dostarczających zasoby z dokumentami planowania przestrzennego (plany generalne, plany zagospodarowania przestrzennego, zasady zagospodarowania przestrzennego i zagospodarowania przestrzennego);
• brak synchronizacji programów inwestycyjnych organizacji zaopatrzeniowych z terminami budowy obiektów budownictwo mieszkaniowe;
• długie terminy przyłączenia do sieci elektroenergetycznych w ramach realizacji umów przyłączeniowych (przyłączenie technologiczne);
• różne ceny za budowę sieci w przypadku ustalenia przez władze wykonawcze podmiotów Federacji Rosyjskiej standardowych stawek za przyłączenie (połączenie technologiczne) do sieci użyteczności publicznej (NCS, FER, TER);
• złożoność i czas trwania procedur udostępnienia działek pod budowę obiektów infrastruktury liniowej (rejestracja służebności, przydział i rejestracja przydzielonych części działek pod sieci);
• brak „jednego okna” i ośrodków konsultacyjnych umożliwiających składanie wniosków o podłączenie do wszystkich rodzajów zasobów (takich jak „Moje Dokumenty”);
• brak procedury uzyskiwania wstępnej informacji o terminie i kosztach przyłączenia do sieci elektroenergetycznej na etapie oceny projektu budownictwa mieszkaniowego.

Jednym z głównych problemów pojawiających się przy wyposażeniu działek w infrastrukturę inżynieryjną na potrzeby budownictwa mieszkaniowego jest dotkliwy brak środków finansowych zarówno na wyposażenie tych działek bezpośrednio w samą infrastrukturę inżynieryjną, jak i na przyłączenie głównych sieci użyteczności publicznej do terenów zabudowy. i związana z tym niemożność przeniesienia decyzji w tej kwestii na dewelopera ze względu na ryzyko wzrostu kosztów mieszkania w budowie, a co za tym idzie potencjalnego spadku jego przystępności cenowej dla ludności.

Oczywiście częściowo kwestię wyposażenia przedmiotowych działek w infrastrukturę inżynieryjną rozwiązuje podprogram „Programy stymulujące rozwój budownictwa mieszkaniowego w podmiotach Federacji Rosyjskiej” federalnego programu celowego „Mieszkanie” na rok 2015– 2020, zatwierdzony dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 17 grudnia 2010 r. nr 1050, w ramach którego przewiduje się zwrot kosztów spłaty odsetek od pożyczek otrzymanych przez podmioty Federacji Rosyjskiej, gminy lub osoby prawne z instytucje kredytowe w celu zapewnienia infrastruktury inżynieryjnej dla działek przeznaczonych pod budowę mieszkań klasy ekonomicznej, a także udostępnianych rodzinom z 3 i więcej dzieci, a także priorytetowy projekt „Mieszkanie hipoteczne i na wynajem” realizowany w ramach tego podprogramu, na realizację którego w 2017 roku przeznaczono 20 miliardów rubli, część środków zostanie przeznaczona na finansowanie budowy infrastruktury inżynieryjnej dla budownictwa mieszkaniowego.

Jednocześnie regiony zauważają, że te mechanizmy (zasoby finansowe) nie są wystarczające.

Na przykład w związku z tym obwód irkucki proponuje udostępnienie nowych działek z własności federalnej pod budownictwo mieszkaniowe dopiero po ustaleniu terminu i źródeł zapewnienia takich gruntów infrastrukturą inżynieryjną.

Również poszczególne podmioty Federacji Rosyjskiej zauważyły, że dotychczasowy model podziału dużych działek i sprzedaży ich części kilku deweloperom nie pozwala na wdrożenie w pełni zintegrowanych podejść do zagospodarowania terenu, w tym budowy sieci użyteczności publicznej. Często każdy deweloper jest zmuszony do równoległego umieszczania komunikacji przeznaczonej wyłącznie dla własnych ładunków i nie zapewniającej długoterminowego rozwoju terytorium.

JSC AHML zauważa, że ​​jednym z czynników, który może pozytywnie wpłynąć na obniżenie kosztów wyposażenia działki w infrastrukturę inżynieryjną, jest zmiana podejścia do kształtowania opłat za przyłączenie technologiczne (przyłączenie) i wzmocnienie kontroli nad wydatkowaniem środków finansowych. W szczególności proponuje się uwzględnienie wyłącznie kosztów dot budowa kapitału obiektów wsparcia inżynieryjnego bez uwzględnienia kosztów przygotowania i wydania oraz sprawdzenia warunków technicznych, całkowicie eliminując zysk na ten typ zajęcia. Ponadto wprowadzenie sprawozdawczości organizacji zaopatrzenia w sieć/zasoby oraz kontrolę regionalnych władz wykonawczych w zakresie regulacji taryfowych nad wydatkowaniem środków w ramach każdej umowy o przyłączenie technologiczne (przyłączenie) w celu powrotu do części deweloperskiej płatności za przyłącze technologiczne, jednocześnie oszczędzając pieniądze.

W kontekście rozpatrywanej kwestii Komitet uważa za konieczne dalsze udoskonalanie ustawodawstwa dotyczącego gruntów oraz przepisów dotyczących gruntów działalność urbanistyczna, w tym dotyczące budowy obiektów liniowych.

Udoskonalając obowiązujące przepisy, należy wziąć pod uwagę, że obecnie koszt 1 kilometra liniowego infrastruktury sieci elektrycznej wynosi średnio 100 tysięcy rubli, w niektórych regionach koszt może osiągnąć 180 tysięcy rubli. Liczba zezwoleń wymaganych na udostępnienie działki waha się od 3 do 15, w zależności od przedmiotu Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie, jak wynika z danych przedsiębiorstw sieciowych, koszt jednostkowy projektowania i budowy obiektu liniowego stale rośnie.

Uczestnicy Okrągłego Stołu, pozytywnie oceniając prace spółki AHML SA zmierzające do rozwiązania problemu wyposażenia działek w niezbędną infrastrukturę inżynieryjną pod budownictwo mieszkaniowe, uznają za konieczne podjęcie szeregu dodatkowych działań w tym zakresie, w związku z czym polecić:

1. Duma Państwowa Zgromadzenia Federalnego Federacji Rosyjskiej przyspieszenie rozpatrywania projektu ustawy federalnej nr 187920–7 „W sprawie zmian niektórych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej w zakresie uproszczenia budowy, przebudowy, kapitalnych napraw i (lub) eksploatacji obiektów liniowych” wprowadzonego przez Rząd Federacji Rosyjskiej Federacja Rosyjska.

2. Do Rządu Federacji Rosyjskiej:

1. Rozważyć możliwość tworzenia punktów obsługi klientów (konsumentów) w celu przyłączenia do obiektów infrastruktury użyteczności publicznej.

2. Rozważ możliwość zmiany Regulaminu podłączenia do systemów zaopatrzenia w ciepło, Regulaminu zaopatrzenia w zimną wodę i urządzeń sanitarnych, zatwierdzonych uchwałami Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 16 kwietnia 2012 r. Nr 307, z dnia 29 lipca 2013 r. Nr 644, ustalanie cech przyłączenia (przyłączenia technicznego) projektów budownictwa mieszkaniowego do sieci inżynieryjnych i wsparcia technicznego pod kątem skrócenia terminów przyłączenia, przeglądu podstaw odmowy przyłączenia i wydłużenia terminów przyłączenia.

3. Rozważyć możliwość wprowadzenia skargi przedprocesowej w związku z naruszeniem ustalonych terminów przyłączenia do sieci wsparcia inżynierskiego oraz terminów ich realizacji.

3. Organy państwowe podmiotów Federacji Rosyjskiej:

1. Koordynować programy rozwoju społeczno-gospodarczego podmiotów Federacji Rosyjskiej, dokumenty planowania przestrzennego z programami inwestycyjnymi organizacji dostarczających surowce.

2. Zapewnij szybkie zatwierdzenie dostosowanych programów inwestycyjnych organizacji dostarczających zasoby w przypadku zmiany dokumentów planowania przestrzennego.

3. Wzmocnić kontrolę nad realizacją programów inwestycyjnych organizacji dostarczających zasoby.

4. Rozważyć możliwość stworzenia systemu „jednego okna” w celu przyjmowania wniosków o przyłączenie technologiczne do sieci wsparcia inżynieryjnego i technologicznego, udzielania wsparcia doradczego oraz uzyskiwania umów o przyłączenie (przyłączenie technologiczne) dla wnioskodawcy z Specyfikacja techniczna za każdy rodzaj zadeklarowanego zasobu komunalnego.

4. Do władz lokalnych:

1. Uzgadnianie programów rozwoju społeczno-gospodarczego gminy Federacja Rosyjska, dokumenty planowania terytorialnego z programami inwestycyjnymi organizacji dostarczających zasoby.

2. Uwzględniać w dokumentach planowania przestrzennego korytarze technologiczne dla umieszczania obiecujących projektów budownictwa mieszkaniowego.

5. Do spółki akcyjnej „Agencja Kredytów Hipotecznych Mieszkaniowych”:

1. Wysłać do Rządu Federacji Rosyjskiej uzasadnienie potrzeby ustalenia szczegółów podłączenia (połączenia technicznego) projektów budownictwa mieszkaniowego do sieci inżynieryjnych i wsparcia technicznego.

2. Zapewnienie wsparcia metodologicznego i organizacyjnego dla wyposażenia działek w infrastrukturę inżynierską.

Pismo Spółki Akcyjnej „Agencja Kredytów Hipotecznych Mieszkaniowych” z dnia 14 czerwca 2017 r. nr 7715-FZ.

Pismo Izby Obrachunkowej Federacji Rosyjskiej z dnia 10 kwietnia 2017 r. nr 44/13–03 (Raport z wyników wydarzenia ekspercko-analitycznego „Monitorowanie realizacji działań programu Mieszkanie dla Rosyjskiej Rodziny, w tym w warunki zapewnienia transferów międzybudżetowych do budżetów podmiotów Federacji Rosyjskiej na realizację projektów zintegrowanego rozwoju terytorium w ramach programu „Mieszkanie dla rodziny rosyjskiej”, przewidzianych w Planie Działań Rządu Federacji Rosyjskiej Federacji Rosyjskiej, mający na celu zapewnienie stabilnego rozwoju społeczno-gospodarczego Federacji Rosyjskiej w 2016 roku, zatwierdzony przez Prezesa Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 1 marca 2016 roku nr 1349p-P13).

Nota wyjaśniająca do projektu prawo federalne Nr 187920–7 „W sprawie zmiany niektórych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej w zakresie uproszczenia budowy, przebudowy, remontów kapitalnych i (lub) eksploatacji obiektów liniowych”, wprowadzony do Duma Państwowa 30 maja 2017 r. przez Rząd Federacji Rosyjskiej.

Strefy infrastruktury inżynieryjnej i transportowej przeznaczone są do: rozmieszczenia i
funkcjonowanie obiektów i łączności transportu kolejowego, drogowego, rzecznego, morskiego, powietrznego i rurociągowego, łączność, urządzenia inżynieryjne.

Aby zapobiec szkodliwemu wpływowi struktur transportowych i komunikacyjnych,
komunikacja, sprzęt inżynieryjny w środowisku życia, zapewniona jest zgodność
wymagane odległości takich obiektów od terenów mieszkalnych, publicznych, biznesowych i rekreacyjnych oraz inne wymagania zgodne z przepisami prawa
standardy i zasady planowania przestrzennego oraz normy szczególne,
zasady budowania.

Terytoria w granicach wydzielonych obiektów i łączności transportu, łączności,
Urządzenia inżynieryjne i leśne strefy ochrony sanitarnej podlegają doskonaleniu
„nawet techniczne i Charakterystyka wydajności takich struktur i komunikacji.
Odpowiedzialność za poprawę tych terytoriów spoczywa na właścicielach
konstrukcje i łączność środków transportu, łączności, sprzętu inżynieryjnego.

Konstrukcje i łączność urządzeń transportowych, komunikacyjnych, inżynieryjnych,
których działanie ma bezpośredni szkodliwy wpływ na bezpieczeństwo ludności, zlokalizowane są poza osadami miejskimi i wiejskimi.

3. Graficznie przedstaw schemat „sieciowy” regularnego planowania osadnictwa

1. Cechy struktury planistycznej „Miasta-ogrodu” Ebenezera Howarda.

EBENEZER HOWARD I MIASTO OGRODÓW

„Na początku XX wieku na naszych oczach narodziły się dwa wielkie odkrycia, zapowiadające nową erę. Pierwszy dał człowiekowi skrzydła, a drugi mu obiecał najlepsze miejsce miejsce zamieszkania po powrocie na ziemię.” Lewis Mumford, autor tego żałosnego stwierdzenia, jest jednym z wielu zwolenników Howarda (1850-1928). „Niewiele pomysłów miało tak stymulujący wpływ na nasze myślenie o racjonalnej i harmonijnej przebudowie istniejących dużych miast” – napisał Lloyd Rodwin o koncepcji miasta-ogrodu.

Pomysły Howarda miały jednak także wielu przeciwników. Le Corbusier potępiał marnotrawstwo przestrzeni i czasu związane z zabudową miast zgodnie z angielską koncepcją miast-ogrodów, a także argumentował, że kultywuje to mieszkańców w duchu aspołecznym. Siegfried Gideon tłumaczył upadek idei miast-ogrodów tym, że nie rozwiązała ona problemów współczesności. „Częściowe rozwiązanie” – napisał – „jest niemożliwe. Tylko przemyślany i kompleksowy projekt obejmujący całą konstrukcję Nowoczesne życie w całej swojej różnorodności, pozwoli nam rozwiązać problemy, o których myślał Ebenezer Howard”. W ostatnie lata Wpływ Howarda na współczesną urbanistykę ponownie spotkał się z krytyką z różnych punktów widzenia. „Howard i jego zwolennicy… nie zwracali najmniejszej uwagi na wszystkie główne problemy, które są obecnie przedmiotem szczególnej troski – renowację centrów starych miast, a w rzeczywistości byli bardzo emocjonalnie zaangażowani w nowe miasta… Nieważne, ile dobrego zrobili, szkoda, jaką wyrządzili, odwracając uwagę od pilnej potrzeby odnowy śródmieścia, jest równoznaczna z katastrofą” – pisał Edward Carter, rozważając problemy przyszłości Londynu. Jane Jacobs zwróciła uwagę, że „decesjonistyczne” koncepcje nowoczesnego planowania miast Howarda wywarły bardzo szkodliwy wpływ na duże amerykańskie miasta, przyczyniając się do rozpadu więzi społecznych między ich mieszkańcami i powstawania bezdusznych, monotonnych dzielnic.

Kim był Howard? Skromny stenograf, który po „odkryciu” miasta-ogrodu bezskutecznie pracował nad kolejnym wynalazkiem – maszyną stenograficzną? Pionier współczesnej urbanistyki czy fałszywy prorok?

Jego książka Tomorrow is a Peaceful Path to Real Reform została opublikowana w 1898 roku. W tym czasie angielska opinia publiczna była zaniepokojona „ciągłym napływem ludności do już przeludnionych miast i wyludnianiem obszarów wiejskich”. I tak Howard zaproponował rozwiązanie tego niezwykle trudnego problemu, rozwiązanie, które jego zdaniem było całkowicie niezawodne, a jednocześnie nie wymagało żadnych środków nadzwyczajnych. W związku z napływem mieszkańców wsi duże miasta proponował skontrastowanie ich z miastami-ogrodami, które pozwalają „połączyć wszystkie zalety aktywnego życia miejskiego z pięknem i wszystkimi dobrodziejstwami wsi”. „Miasto i wieś” – napisał Howard – „muszą się ze sobą związać, a z tego szczęśliwego związku zrodzi się nowa nadzieja, nowe życie, nowa cywilizacja”. Howard ograniczył populację miast-ogrodów, otoczonych szerokim pasem gruntów rolnych, do około 30 tysięcy osób. Miasta te, jego zdaniem, można by rozwijać, tworząc obok siebie podobne wsie, do których można by dojechać w kilka minut, korzystając z szybkiej komunikacji. Zespół wsi skupionych wokół większego miasta. Dzięki temu mieszkańcy miast-ogrodów mogli w zasadzie korzystać z dobrodziejstw dużego i pięknego miasta. „Ponieważ całe terytorium, na którym miałyby zostać zbudowane te miasta, byłoby własnością zbiorową, powstałyby budynki publiczne… o takim pięknie, jakie jest niemożliwe w żadnym mieście na świecie, gdzie ziemia jest w rękach prywatnych”. W przedsiębiorstwach przemysłowych, zlokalizowanych na obrzeżach każdego miasta-ogrodu, jego mieszkańcy mogli znaleźć pracę, unikając uciążliwej jazdy, tak charakterystycznej dla istniejących główne miasta, „które w obecnej formie są tak samo przestarzałe jak dyliżansy stulecia szyny kolejowe„. Wystarczy zbudować wzorowy zespół miast-ogrodów – pisał Howard – aby później powstały one samoistnie. Nieszczęsne slumsy znikną, a na ich miejscu pojawią się „parki i tereny rekreacyjne. Wszystko to zostanie osiągnięte konstytucyjnie, bez rewolucyjnego ustawodawstwa, bez podsycania namiętności, bez wywłaszczania interesów właścicieli. Na podstawie szczegółowych obliczeń Howard stwierdził, że budowa jego miast jest uzasadniona ekonomicznie: powstają one na gruntach rolnych, które nie są jeszcze przedmiotem spekulacji, a zatem będą przyciągać mieszkańców tanimi mieszkaniami i niskimi kosztami utrzymania.

Książka zawierała szczegółowy opis modele miasta-ogrodu i jego plany. Autorzy prac o Howardzie patrzyli na te naiwne rysunki protekcjonalnie i nie traktowali ich zbyt poważnie. Szkoda, choć sam Howard zauważył, że jego rysunki to jedynie schematyczne szkice. Aby właściwie zrozumieć założenia koncepcyjne Howarda, należy wyobrazić sobie spacer po wyimaginowanym mieście i dokładne przestudiowanie jego planów. Jest to szczególnie ważne, gdyż w praktyce miasta-ogrody znacznie różniły się od pierwowzoru, a w dyskusjach na temat Howarda wielokrotnie wypaczano jego zapisy.

Plan miasta-ogrodu ma kształt koła podzielonego głównymi ulicami na sześć sektorów. Centralną część miasta tworzy zespół ogrodowo-parkowy z wolnostojącymi budynkami użyteczności publicznej: ratuszem, salą koncertową, teatrem, biblioteką, szpitalem i muzeum. Park otoczony jest szerokim, przeszklonym portykiem – zadaszonym miejscem spacerów, sąsiadującym ze sklepami. Pas o szerokości około 500 m wokół centrum miasta przeznaczony jest pod budownictwo mieszkaniowe. Przecina ją Grand Avenue, która tworzy dodatkowy park. W dzielnicy mieszkalnej znajdują się szkoły i kościoły. Wąski pas graniczący z obszarami mieszkalnymi przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową przedsiębiorstw przemysłowych i magazyny. Na obrzeżach miasta znajdują się pola uprawne, ogrody itp.

Analiza realizacji koncepcji Howarda „połączenia miasta i wsi”, która znalazła wyraz w rozwój indywidualny, otoczony zielenią, wskazuje na wypaczenie, a przynajmniej uproszczenie pomysłu Howarda. Połączenie to widział przede wszystkim w otoczeniu samego miasta, przy terenach rolnych pięciokrotnie przekraczających jego powierzchnię. W tym mieście osiedla mieszkaniowe zajmują niewielką powierzchnię (około 235 m 2); w ich granicach trudno nawiązać kontakt człowieka z przyrodą, nawet jeśli działki ogrodowe przy domach zorganizowano w pojedyncze zespoły zielone i właśnie na taką możliwość pozwala książka Howarda. Schematyczny plan miasta przewidywał jednak bardzo duże obszary publicznej przestrzeni zielonej. Na park centralny przeznaczono ogromne terytorium - prawie 60 hektarów. Dostępność na terenie miasta cały system Publiczne przestrzenie zielone miały stać się, obok ochrony środowiska rolniczego, decydującym środkiem zapewniającym mieszkańcom miast-ogrodów możliwość komunikacji z naturą. „Wielka Aleja” to duży teren zielony o powierzchni 46 hektarów. W efekcie w mieście ogrodzie znalazłoby się ponad 35 m2 terenów zielonych powszechne zastosowanie na mieszkańca i prawie 20 m2 na każdy dom.

Jednak plan pierwszego zrealizowanego miasta-ogrodu Letchworth, którego budowę rozpoczęto w 1904 roku, znacznie różnił się od tak rozumianego połączenia miasta i wsi. Parki publiczne zajmowały bardzo skromną powierzchnię. Pas gruntów rolnych położony na terenie miasta-ogrodu również nie był tak szeroki, jak przewidywał Howard.

Miasto położone 55 km od Londynu rozwija się bardzo powoli. Na początku I wojny światowej liczba ludności sięgała zaledwie 9 tysięcy mieszkańców. W 1919 roku z inicjatywy Howarda rozpoczęto budowę kolejnego miasta, położonego znacznie bliżej Londynu – Welwyn. Jego budowa również postępowała w niewystarczającym tempie. Zamiast licznych miast, które miały powstać wokół Londynu, na początku wojny światowej istniały tylko dwa miasta-ogrody, liczące łącznie 35 tysięcy mieszkańców. Od czasu publikacji książki Howarda populacja Wielkiej Brytanii wzrosła o 10 milionów. Dwa „satelity”, z trudem wystrzelone na odległą orbitę, wbrew obietnicom Howarda, nie były w stanie powstrzymać masowego napływu ludności do Londynu. Liczba mieszkańców aglomeracji metropolitalnej wzrosła z 6 do 8 milionów osób. Podstawowe założenie Howarda okazało się utopią.

Błąd w jego rozumowaniu polegał przede wszystkim na niedocenianiu znaczenia wpływu czynnika produkcyjnego na osadnictwo. Co prawda Howard przewidywał obecność przedsiębiorstw przemysłowych w swoim mieście, ale były to obiekty o odpowiedniej skali miejscowość z 30 tys. mieszkańców. Inny rodzaj przemysłu pełni rolę potężnego magnesu przyciągającego ludność wiejską do miast. W proponowanej strukturze nie mieściły się duże przedsiębiorstwa, zatrudniające tysiące i dziesiątki tysięcy pracowników, wymagające określonych warunków lokalizacji i często mające szkodliwy wpływ na otaczające tereny. Opisując idylliczne miasto, wolne od dymu, otoczone pastwiskami, lasami i ogrodami, Howard starał się przeciwstawić potężnym siłom gospodarczym, które doprowadziły do ​​koncentracji przemysłu, administracji i usług, powstania ogromnych aglomeracji miejskich. Próbował to osiągnąć tworząc lepsze warunkiżycie.

To był jego główny, ale nie jedyny argument. Miasto-ogród miało także przyciągać ludność niższym kosztem gruntu, a co za tym idzie niższym czynszem. Jednak w tym przypadku rozumowanie Howarda okazało się błędne. Brał pod uwagę potrzebę przeciwdziałania spekulacji ziemią i domagał się, aby teren miasta i otaczające go tereny rolnicze stały się własnością publiczną. Zgodnie z koncepcją Howarda drugie miasto-ogród powinno powstać w bezpośrednim sąsiedztwie pierwszego. W rzeczywistości powstał tam, gdzie można było znaleźć w miarę tanie działki. Aby uniknąć wzrostu cen gruntów na terenach niezbędnych do odbudowy wielomilionowego Londynu według proponowanej recepty, należałoby przede wszystkim ograniczyć wzrost renty gruntowej na terenach otaczających miasto. Howard starał się nie naruszać interesów właścicieli gruntów i przeprowadzać reformę możliwie „spokojnymi” metodami.

Równie nierealistyczne było założenie, że zakrojona na szeroką skalę budowa nowych miast, której celem była modyfikacja istniejących aglomeracji i odpowiednie zakwaterowanie ludności pochodzącej ze wsi, mogła być prowadzona sukcesywnie bez zaangażowania znacznych środków publicznych. Budowa nowych miast wraz ze wszystkimi usługami publicznymi jest rozwiązaniem innowacyjnym, ale zadaniem bardzo trudnym i kosztownym. Na pierwszych etapach realizacji miasta takie mogą być nieatrakcyjne dla prywatnych inwestorów. A dodatkowo, aby powstałe obrazy mogły przyczynić się do poprawy sytuacji w przeludnionych i biednych miastach, muszą być dostępne dla ogółu społeczeństwa. W szczególnych warunkach społecznych, w jakich pracował Howard, osiągnięcie tego celu było niemożliwe bez dotacji publicznych.

Koncepcja Howarda była utopią, ponieważ stanowiła rozwiązanie połowiczne. Struktura ludności jest zawsze konsekwencją panujących stosunków społeczno-gospodarczych. Nie można go zmienić bez naruszenia fundamentów, na których opiera się. Bez radykalnych metod nie da się radykalnie zmienić zasad lokalizacji i budowy miast. Howard przewidywał, że utworzenie pierwszego miasta-ogrodu doprowadzi do rewolucji w urbanistyce, tak jak pierwsza linia kolejowa zrewolucjonizowała transport. Jednak założenie to było błędne. Jeżeli wynalezioną lokomotywę udałoby się z powodzeniem zastosować w ramach panujących stosunków społeczno-gospodarczych, to konsekwentna realizacja zasad Howarda wymagałaby ich zmiany.

Pomimo całej naiwności i błędnego rozumowania Howarda, pomimo utopizmu jego podstawowej koncepcji, książka o miastach-ogrodach zawierała wiele naprawdę innowacyjnych i słusznych zapisów. Innowacyjne było pojmowanie dużego miasta jako układu elementów obdarzonych określonymi funkcjami i z kolei wchodzących w skład większych jednostek strukturalnych. W konsekwencji Howard pod koniec ubiegłego wieku zaproponował zasadę identyfikowania hierarchicznie podporządkowanych jednostek strukturalnych o różnej wielkości, co później odegrało ważną rolę w teorii urbanistyki oraz wskazał na potrzebę właściwej komunikacji między miejscami. zamieszkania i miejsca pracy, aby skrócić czas, jaki mieszkańcy zmuszeni są spędzać w drodze. Konsekwencją tego wymogu był kontrast w stosunku do powstających wówczas na obrzeżach angielskich miast „sypialniowych przedmieść”, osiedli o charakterze miejskim z przedsiębiorstwami przemysłowymi i instytucjami użyteczności publicznej.

Podstawą koncepcji Howarda było przesiąknięcie miasta siecią połączonych ze sobą terenów zielonych o różnym przeznaczeniu, łatwo dostępnych dla mieszkańców. Jej niewątpliwa zasługa była także przejawem potrzeby socjalizacji terenów miejskich i podmiejskich.

Działalność Howarda obejmowała nie tylko teorię, ale także praktykę. Równolegle z pisaniem książki o miastach przyszłości rozpoczął budowę dwóch pierwszych miast. Z jego inicjatywy powstały racjonalnie zaprojektowane miasta, które budowali nie kapitaliści szukający zysku i nie przemysłowcy tworzący wioski dla swoich pracowników, ale organizacje społeczne.

Praca teoretyczna Howarda, jego aktywna praca propagandowa i wreszcie sukcesy w realizacji projektów – wszystko to wywarło ogromny wpływ na rozwój urbanistyki. Wzrosło zainteresowanie problematyką urbanistyczną. Doniesienia o powstaniu nowego modelowego miasta, uzupełnione danymi o najniższej na świecie śmiertelności w Letchworth, dawały nadzieję i stymulowały dalsze próby i poszukiwania. Nawet jeśli poszukiwania te poszły nieco inną drogą, zasługi Howarda w kształtowaniu i rozwoju nowoczesnej urbanistyki są niewątpliwe.

Idee Howarda spotkały się z szerokim odzewem wśród polskiego społeczeństwa. Niedługo po opublikowaniu książki o miastach-ogrodach relacjonował ją L. Kzhiwicki, zauważając, że projekt miast-ogrodów wzbudził duże zainteresowanie wśród angielskiej opinii publicznej, gdyż nie wykraczał poza granice tego, co możliwe. Związki zawodowe go wspierały, a ponadto zabiegały o podjęcie przez władze państwowe decyzji w sprawie właściwej lokalizacji i rozbudowy przedsiębiorstw przemysłowych. Tylko państwo – słusznie argumentował L. Kzhiwicki – może rozwiązać problem lepszego rozmieszczenia ludności i przemysłu.

W miarę wzrostu popularności idei Howarda za granicą, zwłaszcza w wyniku doniesień o postępach budowy Letchworth, w polskiej prasie pojawiały się artykuły pisane przez ludzi o różnych zainteresowaniach zawodowych. Zainteresowanie wzbudziła nie tylko książka, ale także wdrożenie nowości rozwiązań urbanistycznych w Anglii. Szczególnie aktywny był Władysław Dobrziński, higienista i niestrudzony działacz publiczny. Z jego inicjatywy w 1909 roku przy Warszawskim Towarzystwie Sanitarnym utworzono „Komisję ds. Miast Ogrodów”, która miała przygotować warunki do budowy przedmieścia demonstracyjnego pod Warszawą.

Polscy zwolennicy budowy miast-ogrodów często utożsamiali z tą koncepcją osiedla składające się z pojedynczych domów otoczonych zielenią. W ówczesnych warunkach Polski nie było problemu powstrzymania rozwoju wielomilionowych, rozległych aglomeracji miejskich, który niepokoił angielską opinię publiczną. Działalność Howarda nie mogła pobudzić powstawania nowych miast z licznymi usługami i usługami

własny przemysł. Wzbudziło jednak zainteresowanie problematyką budownictwa i projektowania mieszkań, a częściowo realizacją licznych nowych osiedli na przedmieściach, takich jak „miasto-ogród Zombki”, „wieś Łyasek Młosiński” itp.

Sorii i Howarda koniec XIX V. zaproponowano dwa różne modele organizacji przestrzennej miast. Prawie wszystkie późniejsze koncepcje stanowią rozwinięcie lub odmianę ich pomysłów. Ci dwaj innowatorzy zasługują naszym zdaniem na tym większe uznanie, że w swojej działalności zawodowej nie byli bezpośrednio związani z urbanistyką, ale podejmowali jej problemy w interesie społeczeństwa. Nic dziwnego, że sporządzone przez nich diagramy miast i ich opisy zawierają cechy raczej naiwne lub wątpliwe. W jednym ze swoich pierwszych przemówień na temat miasta linearnego Soria napisał, że budowa miast jest zadaniem architekta, „znacznie ważniejszym niż budowa domów”.

Zaproponowanych przez nich rozwiązań było jednak wiele wspólne cechy. Kiedy koncepcja Howarda zyskała powszechną popularność, zwolennicy Sorii nie bez powodu argumentowali, że to właśnie miasto linearne zasługuje na miano pierwszego miasta-ogrodu. Soria był bardziej radykalny, zabiegając o pomoc państwa, a zwłaszcza o prawo do nabycia niezbędnych terytoriów w drodze wywłaszczenia. Prawidłowość wielu zapisów Sorii została z czasem potwierdzona w Anglii. Postulowana przez Howarda budowa nowych miast zaczęła przynosić rezultaty najwyższe wyniki dopiero wtedy, gdy po drugiej wojnie światowej uzyskała szerokie poparcie rządu, o które Soria na próżno zabiegała. Angielska praktyka pokazała niecelowość budowania małych miasteczek o ściśle ograniczonej wielkości, co Soria i jego zwolennicy ostro skrytykowali, zwracając uwagę na dynamikę procesów urbanizacyjnych. W latach 60. w Anglii zaczęły pojawiać się liczne projekty miast o strukturze strefowej. Nie oznacza to jednak, że w „walce miasta liniowego z miastem punktowym” zwyciężyło to pierwsze.

Howard rozpoczął budowę dwóch miast i pod koniec życia został uwieńczony zasłużonymi laurami. Soria, mimo ogromnych wysiłków, po zrealizowaniu niewielkiej części projektu był zmuszony porzucić kontynuację swojej działalności. Wielka Brytania znacznie wyprzedziła Hiszpanię pod względem rozwoju społeczno-gospodarczego, a dodatkowo panujący tam klimat bardziej sprzyjał wdrażaniu postępowych rozwiązań urbanistycznych. Podstawę dla twórczości Howarda przygotowało wielu pisarzy, osób publicznych, architektów i lekarzy, którzy opowiadali się za poprawą warunków mieszkaniowych i planowym rozwojem miast. Pod koniec XIX wieku. w Anglii istniały już osiedla robotnicze, które znacznie różniły się poziomem zaawansowania od zwykłego budownictwa masowego. A ziarno rzucone przez Sorię spadło na nieuprawną ziemię.

2. Przeznaczenie terenów rekreacyjnych.

> Wyposażenie działek w infrastrukturę inżynieryjną, użyteczności publicznej, transportową i społeczną

Ważną kwestią pojawiającą się w trakcie zagospodarowania terytoriów jest konieczność wyposażenia działek w infrastrukturę inżynieryjną, użyteczności publicznej, transportową i społeczną. Wsparcie infrastruktury jest jednym z elementów systemu podtrzymywania życia ludności i to gmina musi zaplanować wymaganą wielkość i zasoby zapewnienia infrastruktury.

Aby pobudzić wyposażenie działek w infrastrukturę, konieczne jest:

1. Utworzenie rynku inżynieryjnego przygotowania działek pod budownictwo mieszkaniowe. Utworzenie takiego rynku umożliwi jego uczestnikom, w oparciu o mechanizmy konkurencyjne, nabywanie w drodze przetargów działek niewyposażonych w infrastrukturę inżynieryjną, a następnie wyposażenie tych działek w infrastrukturę inżynieryjną i sprzedaż przygotowanych działek deweloperom.

Oczywistym jest, że powinny zostać podjęte działania mające na celu przygotowanie działek do zintegrowanego zagospodarowania przestrzennego odrębny gatunek przedsiębiorczość, w tym eksploracja, działalność. Rynek profesjonalnych usług rozwoju biznesu musi się rozwijać. NA etap początkowy W jego powstaniu ważną rolę powinna odegrać wyspecjalizowana agencja utworzona na szczeblu federalnym – Federal Housing Corporation, która będzie refinansować kredyty udzielane deweloperom na przygotowanie gruntów pod budowę.

2. Jasne ustalenie na poziomie legislacyjnym odpowiedzialności gminy za finansowanie budowy obiektów inżynieryjnych i inżynieryjnych infrastrukturę społeczną na terenach zabudowanych lub po zakończeniu budowy wykupić wybudowane obiekty przy ul Szacowany koszt.

W tym celu należy przewidzieć, że przed przeprowadzeniem aukcji na prawo do zawarcia umowy o zintegrowanym zagospodarowaniu terenu gmina jest obowiązana przygotować studium wykonalności inżynieryjno-transportowego przygotowania terenu pod budowę oraz zapewnić uzasadnienie kosztów budowy sieci i obiektów infrastruktury społecznej.

Budowa obiektów infrastruktury musi być prowadzona na podstawie umowy zawartej przez gminę z budowniczym (deweloperem).

3. Stworzenie mechanizmów umożliwiających gminom zakup obiektów infrastruktury inżynieryjnej i społecznej po szacunkowym koszcie. Źródłem finansowania gmin na rzecz obiektów infrastruktury może być:

Środki otrzymane ze sprzedaży działek lub sprzedaży prawa do zawarcia umowy dzierżawy działek pod budownictwo mieszkaniowe na aukcjach;

Dochody ze składnika amortyzacyjnego w taryfach za media;

Dochody podatkowe budżetów samorządowych.

Zapłata za wybudowane obiekty infrastruktury może nastąpić w drodze potrącenia wzajemnych roszczeń gminy i dewelopera – z ceny gruntu zakupionej w drodze licytacji deweloper płaci cenę pomniejszoną o koszt budowy infrastruktury. Po zakończeniu budowy tych obiektów przekazywane są one gminie jako ostateczna zapłata za działkę, z jednoczesnym wygaśnięciem zobowiązań gminy do zapłaty z tytułu umowy zawartej na budowę obiektów infrastruktury.

Również mechanizm hipoteki gruntowej należy rozpatrywać jako źródło finansowania kosztów gmin związanych z budową lub nabyciem infrastruktury. Czas trwania raty, jaką zapewnia kredyt hipoteczny, w dużej mierze rozwiąże problem bieżącego deficytu budżetowego gmin.

4. Rewizja norm prawnych ustanawiających ograniczenia zobowiązań dłużnych gmin w związku z oczywistą koniecznością pozyskiwania przez gminy środków kredytowych. W szczególności należy zapewnić gminom możliwość niewliczania do księgi długów komunalnych zobowiązań z tytułu kredytów na wyposażenie działek w infrastrukturę, zabezpieczonych zastawem gruntów będących własnością gminy.

5. Zmiana trybu ustalania stawek w taki sposób, aby przy wyposażeniu działek w infrastrukturę inżynieryjną uwzględniana była rentowność (godziwa stopa zwrotu) z zainwestowanego kapitału.

6. Stymulowanie tworzenia gminnych programów zintegrowanego rozwoju systemów infrastruktury komunalnej w oparciu o średniookresowe prognozy dla budownictwa mieszkaniowego i innego. Kluczowym instrumentem realizacji tak kompleksowych programów powinny być średnioterminowe programy inwestycyjne organizacji sektora użyteczności publicznej.

7. Stymulowanie udziału organizacji użyteczności publicznej w wyposażeniu działek w infrastrukturę inżynieryjną poprzez rozwój systemu refinansowania kredytów, a także powszechne stosowanie składnika amortyzacyjnego w stawkach za media.

8. Rozwój mechanizmów koncesyjnych i mechanizmów leasingu obiektów infrastruktury, uwzględniających długoterminowe zobowiązania inwestycyjne najemcy, poprzez poprawę ram regulacyjnych i ograniczenie ryzyk w realizacji umów koncesji i dzierżawy wynikających z: braku zarejestrowanych praw własności do obiektów infrastruktury, brak praktyki w ich użytkowaniu, a także do końca wypracowanych ram regulacyjnych regulujących te mechanizmy.

Ponadto zostaną podjęte działania mające na celu udoskonalenie narzędzi planistycznych na poziomie lokalnym w zakresie koordynacji planów rozwoju infrastruktury użyteczności publicznej, społecznej i transportowej. Konieczność wzmocnienia takiej koordynacji na poziomie gmin wiąże się z problemami, które pojawiły się w miastach wraz z początkiem masowego budownictwa mieszkaniowego, któremu nie towarzyszył odpowiedni rozwój infrastruktury.

Planując budowę obiektów infrastrukturalnych, odrębnie należy rozpatrywać kwestie budowy sieci obiekty lecznicze. Działania te należy przeprowadzić przed realizacją projektów budownictwa masowego, ze względu na długie okresy wymagane do budowy nowych lub przebudowy istniejących oczyszczalni ścieków.

Zdaniem zastępcy szefa wydziału Rosstroy Siergieja Agapitowa, w przeciwieństwie do innych, podprogram ten jest zupełnie nowy, z nowymi mechanizmy rynkowe, „nie mający analogii w Współczesna historia Rosja".

Mówimy o zapewnieniu szybkiego rozwoju infrastruktury komunalnej, aby zwiększyć podaż mieszkań na konkurencyjnym rynku budownictwa mieszkaniowego, zaspokajając rosnące efektywne zapotrzebowanie ludności.

Cele podprogramu to, po pierwsze, realizacja projektów wyposażenia działek w infrastrukturę komunalną w różnych regionach, po drugie, demonopolizacja i rozwój konkurencji na rynku budownictwa mieszkaniowego, a także zapewnienie kompleksowego rozwoju systemów infrastruktury komunalnej, po trzecie , stworzenie skutecznych i trwałych mechanizmów organizacyjnych i finansowych wyposażenia działek w infrastrukturę komunalną.

Przypomnijmy, że pierwszy wicepremier Dmitrij Miedwiediew, który w rządzie odpowiada za realizację projektów narodowych, zwracał uwagę na monopolizm i klanizm w budownictwie mieszkaniowym. Rzeczywiście, z biznesowego punktu widzenia, oferowany jest smaczny kąsek.

Na realizację podprogramu w latach 2006-2010 przeznaczono 285,6 mld rubli, w tym z budżetu federalnego – 22,5, z budżetów regionalnych i lokalnych – 29,5 oraz środków od wierzycieli prywatnych – 240,6 mld rubli.

W budżecie federalnym w 2006 roku na dotacje stopy procentowe za zaciągnięte rosyjskie pożyczki na wyposażenie działek w infrastrukturę komunalną pod budownictwo mieszkaniowe, poza jego ramami wzięto pod uwagę 1,7 miliarda rubli. Dodamy, że Państwowy Program Pożyczek Wewnętrznych Federacji Rosyjskiej zapewnia gwarancje państwowe dla kredytów bankowych na wyposażenie działek z infrastrukturą komunalną pod budownictwo mieszkaniowe w wysokości 88,5 miliarda rubli. Wolumen gwarancji wzrośnie: w 2006 r. - 12,5, w 2007 r. - 17,5, w 2008 r. - 18,6, w 2009 r. - 19,5, w 2010 r. - 20,4 miliarda rubli Według prognoz Rosstroi realizacja podprogramu zapewni dodatkowy wkład w wysokości ponad 60 milionów metry kwadratowe mieszkań, w tym w 2006 r. – 4,3 mln mkw. (8,5 proc. ogółu oddanych mieszkań); w 2007 r. – 7,8 (13,9 proc.); w 2008 r. – 11,8 (18,7 proc.), w 2009 r. – 16,4 (23,2 proc.); w 2010 r. – 21,3 mln mkw. (26,6 proc.).

Aby zintensyfikować procesy rynkowe, począwszy od 2008 roku nacisk zostanie położony na podmioty gospodarcze - firmy budowlane (deweloperzy) lub organizacje kompleksu użyteczności publicznej. Podprogram obejmuje dwa działania wsparcia państwa: udzielenie gwarancji państwowych Federacji Rosyjskiej oraz dopłatę do oprocentowania kredytów bankowych.

Jak podał Rosstroi, wysokość środków budżetu federalnego oraz wysokość gwarancji państwowych Federacji Rosyjskiej na realizację projektów nie przekroczy kwoty środków własnych budżetów regionalnych i lokalnych oraz kwoty gwarancji państwowych podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej. Federacja Rosyjska i gwarancje miejskie na zapewnienie podobnych środków wsparcia. Podprogram przewiduje różne kombinacje działań wspierających wyposażenie działek w infrastrukturę komunalną na poziomie regionalnym (lokalnym) i federalnym. Na przykład, centrum federalne, regiony lub gminy mogą udzielać częściowych gwarancji i dotować oprocentowanie zarówno tych samych, jak i różnych pożyczek.

Szczególnie podkreśla się, że stosowanie gwarancji nie służy pełnemu, a jedynie częściowemu zabezpieczeniu każdego z kredytów. Powinno to skłonić banki udzielające kredytów do większej wybredności w wyborze projektów. Na żądanie banków kredytobiorca może zapewnić dodatkowe zabezpieczenie części kredytu nieobjętej gwarancjami państwowymi lub gminnymi. Lub sam bank wierzyciela przejmie ryzyko spłaty tej części kredytu.

Ustalono, że łączny wolumen gwarancji kredytów udzielonych w 2006 r. nie powinien przekroczyć 80 proc. kwoty głównej zadłużenia, w 2007 r. – 65 proc., w latach 2008-2010 – 50 proc. Na tej podstawie odsetki od pożyczek będą dotowane z budżetów federalnych i regionalnych (lokalnych).

Kalkulacja wysokości dotacji w 2006 roku opiera się na 14-procentowym oprocentowaniu kredytów. Tym samym dla kredytobiorcy może zostać obniżona do 2,8 proc. W przyszłości wysokość dopłat do oprocentowania będzie uzależniona także od stopy rynkowej. Pożyczki udzielone z oprocentowaniem wyższym od stopy rynkowej nie będą subsydiowane.

Źródłami spłaty kredytu będą środki pochodzące ze sprzedaży lub cesji prawa dzierżawy działki wyposażonej w infrastrukturę komunalną, wpływy z mieszkań wybudowanych w kolejnych okresach, regulowane przez samorządy taryfy za przyłączenie do systemów infrastruktury komunalnej.

Procedura udzielania gwarancji państwowych Federacji Rosyjskiej oraz dopłat do stóp procentowych jest opracowywana przez Ministerstwo Finansów i będzie rozpatrywana przez rząd w styczniu.

Wybór uczestników podprogramu odbywa się w trybie konkursowym, pod warunkiem realizacji kluczowych obszarów Polityka publiczna i stanowiska ustawodawstwo rosyjskie, mające na celu demonopolizację i rozwój konkurencji na rynku budownictwa mieszkaniowego, a także kompleksowy rozwój systemów infrastruktury użyteczności publicznej. W pierwszym etapie, zwłaszcza w roku 2006, rozpatrywane będą jedynie te wnioski, którym towarzyszą zobowiązania podmiotu Federacji Rosyjskiej lub władz miejskich dotyczące realizacji kierunków w nadchodzącym okresie. Dla każdego projektu inwestycyjnego zawierane są trójstronne umowy pomiędzy kredytobiorcami, uprawnionymi władzami wykonawczymi realizujących go podmiotów Federacji Rosyjskiej oraz bankami-wierzycielami.

Projekt musi zapewniać dostęp do działka wszystkie systemy podtrzymywania życia: zaopatrzenie w ciepło, wodę, gaz i energię elektryczną, drenaż i łączność. Szacunek na te cele nie może przekroczyć 15 procent wszystkich kosztów budowy mieszkań na danym terenie. Co więcej, władze mają prawo, a nawet obowiązek stawiać deweloperom wymagania, aby budowali mieszkania odpowiadające poziomowi wypłacalności społeczeństwa, czyli dostępne dla większości, a nie dla ograniczonego kręgu.

Według Siergieja Agapitowa kredytobiorcami mogą być samorządy lokalne, organizacje użyteczności publicznej lub deweloperzy. Każdy z nich opracowuje biznesplan projektu, który w formie i treści odpowiada wymogom banku w zakresie podjęcia decyzji o udzieleniu kredytu, w tym w zakresie niezbędnych gwarancji, warunków i warunków dodatkowych.

W podprogramie będą mogły wziąć udział banki „nie młodsze niż” trzyletnie, które nie mają zaległości podatkowych w stosunku do budżetów wszystkich szczebli. Kolejnym warunkiem jest przestrzeganie standardów, ustalone zgodnie z instrukcją Bank Centralny „O obowiązkowych standardach dla banków” z dnia 17 stycznia 2004 r. N 110-I i brak strat za ostatni rok sprawozdawczy. Wreszcie rozmiar słuszność Bank musi mieć co najmniej miliard rubli, a jego kapitał zakładowy musi wynosić co najmniej 500 milionów rubli.

Aby wziąć udział w podprogramie, gminy muszą wykazać się zdolnością do demonopolizacji i konkurowania na rynku budownictwa mieszkaniowego, a także kompleksowością rozwoju systemów infrastruktury komunalnej. W tym celu konieczne jest przyjęcie podstawowych dokumentów regulacyjnych: zasad zagospodarowania i zagospodarowania przestrzennego, projektów planistycznych dla obszarów miejskich przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, programów zintegrowanego rozwoju systemów infrastruktury użyteczności publicznej, ustalania opłat za przyłączenie do systemów infrastruktury użyteczności publicznej w oparciu o według zatwierdzonej taryfy. Dodatkowo przy wyborze projektów będzie brana pod uwagę bieżąca sytuacja na terenie gminy, wykorzystanie przepustowości infrastruktury miejskiej, a także likwidacja zniszczonego i awaryjnego zasobu mieszkaniowego.

Jako warunki udziału w podprogramie dla podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej stosowane będą wskaźniki dyscypliny budżetowej, wolumen oddanych do użytku mieszkań w regionie w przeliczeniu na tysiąc osób oraz wskaźnik dostępności mieszkań.

Rosstroi zauważa, że ​​wnioski o udział w podprogramie muszą wpłynąć nie później niż w lutym, aby zostać kandydatami w 2006 r., i nie później niż w marcu, aby zostać uwzględnione w 2007 r. Uczestnikami podprogramu na bieżący rok budżetowy będą regiony, które posiadają najlepsze wartości kryterialne – maksymalny stosunek planowanego oddania metrów kwadratowych mieszkań ze środków wsparcia federalnego do wysokości środków wsparcia federalnego. Rosstroi uważa, że ​​najpoważniejsze podejście do oceny proponowanych projektów wykazano w obwodach Tatarstanu i Baszkirii, Tambowie, Tomsku, Kursku i Czelabińsku. Regiony te nie tylko przedstawiły wyważone propozycje, ale także wypracowały je wcześniej z deweloperami i instytucjami kredytowymi.

Niestety, istnieją inne przykłady, gdy w ślad za Projektem Narodowym próbują rozwiązać kosztem budżetu federalnego zadania budowy sieci elektroenergetycznych dla działek domków letniskowych, na których nie ma przystępnych cenowo mieszkań. W niektórych miejscach w ramach podprogramu zamierzano rozwiązać narastające od lat problemy gmin w obiektach użyteczności publicznej, zapominając o konieczności tworzenia dodatkowych mieszkań.