Raport z wyceny domu oparty na kosztach. Co to jest „raport z wyceny nieruchomości”? Kto komponuje? Jaki jest jego koszt? Co wpływa na wartość rynkową

14.08.17 51 741 4

Dlaczego jest to potrzebne?

Planujesz zakup mieszkania z kredytem hipotecznym.

Bank zatwierdził wniosek kredytowy, agent znalazł odpowiednie mieszkanie. Kolejnym krokiem jest zebranie kompletu dokumentów dla banku. Na pewno będzie obejmować wycenę nieruchomości.

Elena Evstratova

sprzedawał i kupował nieruchomości wraz z wyceną

Kiedy bank udziela kredytobiorcy kredytu hipotecznego, automatycznie przyjmuje jako zabezpieczenie nieruchomość nabywaną za ten kredyt: „Tutaj są dla ciebie pieniądze, ale dopóki nie spłacisz wszystkiego, mieszkanie jest w pewnym sensie moje”. Jeżeli kredytobiorca nie zwróci pieniędzy, bank ma prawo zająć mieszkanie i sprzedać je na aukcji.

Siła kredytu hipotecznego polega właśnie na tym, że mieszkanie łatwo sprzedać na aukcji – w języku banków jest to płynne zabezpieczenie. Banki mają pewność co do udzielanych kredytów, więc mogą obniżyć oprocentowanie.

Dla banku ważne jest, za co dokładnie daje 3 000 000 rubli: za chatę czy za mieszkanie. Czy uda mu się sprzedać to mieszkanie za te same 3 miliony, jeśli coś się stanie? Ocena powinna mu odpowiedzieć na to pytanie.

Dla kupującego wycena jest dodatkową gwarancją, że nieruchomość jest warta pieniędzy, za które jest sprzedawana.

Kto dokonuje oceny

Rzeczoznawcy wyceniają nieruchomości. Ich działalność reguluje ustawa federalna „O działalności związanej z wyceną w Federacja Rosyjska" Może to być firma lub indywidualny przedsiębiorca.

Co musi posiadać rzeczoznawca:

Wykształcenie zawodowe, członkostwo w organizacji samoregulacyjnej i ubezpieczona odpowiedzialność

Profesjonalna edukacja

członkostwo SRO

Ubezpieczona odpowiedzialność

Banki są prawnie zobowiązane do akceptowania wyceny rzeczoznawcy. Ale w rzeczywistości banki same akredytują firmy, którym ufają. To, jakich rzeczoznawców wycenia dany bank, jest zazwyczaj podane na stronie internetowej. Sberbank współpracuje z 256 rzeczoznawcami, Bank Vozrozhdenie – z 90.

Jak wybrać firmę do wyceny

Zadzwoń do listy firm wycen oferowanych przez bank. Tego właśnie musisz się dowiedzieć podczas rozmowy.

Jak szybko przyjeżdża rzeczoznawca? Normalny okres wynosi 1-2 dni.

Ile czasu zajmuje przygotowanie raportu? Zwykle w ciągu 3-5 dni.

Ile kosztuje ocena?Średni koszt w Petersburgu wynosi 3000 rubli. W Moskwie ceny zaczynają się od 2500 rubli.

Ile kosztuje drugi egzemplarz raportu? Domyślnie firmy oceniające sporządzają jedną kopię raportu. Zwykła firma wydrukuje drugi egzemplarz za darmo. W niektórych firmach drugi egzemplarz będzie kosztować 500 rubli.

Jak wygląda raport

Wycena mieszkania sporządzana jest w formie raportu. Raport przechowywany jest w formie drukowanej wraz z hipoteką na mieszkanie.

Raport musi zawierać:

kto zlecił i kto przeprowadził ocenę, jaką metodą;
co to za mieszkanie, w jakim jest stanie, jak jest użytkowane;
jak sytuacja na rynku, na którym będzie sprzedawane to mieszkanie;
za ile można go sprzedać normalnie lub na aukcji;
jakie załączniki znajdują się do oceny w postaci zdjęć i kopii dokumentów.

Bez pieczęci i podpisu rzeczoznawcy protokół jest nieważny. Do raportu dołączony jest jednostronicowy dokument zawierający streszczenie raport. Wysyłany jest do banku wraz z raportem.

Jaki jest koszt

Cena rynkowa- cenę mieszkania w przypadku sprzedaży bez pośpiechu i siły wyższej.

Wartość likwidacyjna- minimalna cena, za jaką bank sprzeda mieszkanie w krótkim czasie.

Co wpływa na wartość rynkową

Obszar, na którym znajduje się nieruchomość. Wpływa to na koszt metra kwadratowego: w Petersburgu metr kwadratowy w dzielnicy moskiewskiej jest średnio o 20 000 rubli droższy niż w Newskim. Dlatego mieszkanie znajduje się w nowym budynku, który powstał wśród starych domy panelowe, będzie kosztować mniej niż analogi w dobrym obszarze.

Rzeczoznawcy korzystają z badań i danych z portali nieruchomościowych. To jest strona badawcza z witryny Biuletynu Nieruchomości.

Dane techniczne budynek: w którym roku powstał ten dom, kiedy został zbudowany? generalny remont i ile pięter jest w domu. Wszystko jest brane pod uwagę: obecność zsypu na śmieci, organizacja parkingu, stan drzwi wejściowych.

Stan mieszkania. Na którym piętrze, ile pokoi i czy jest jakiś remont? Rzeczoznawca sprawdza nawet, czy na podłodze położono linoleum lub laminat, czy w łazience są płytki i jak zrobione jest oświetlenie w mieszkaniu.

Stan mieszkania ma znaczenie: jeśli tapeta jest zabrudzona, w raporcie widnieje adnotacja „wymaga naprawy”.

Naprawa tapetą zarówno za 70 tysięcy rubli, jak i 5 tysięcy jest równoznaczna z „renowacją na poziomie europejskim”. Nie należy zatem oczekiwać, że rzeczoznawca wliczy w cenę mieszkania pełną cenę designerskich remontów. W najlepszym przypadku zwiększy współczynnik naprawy.

Rynek nieruchomości w tej chwili. Ekspert przygląda się podobnym obiektom na rynku. Do mieszkania jednopokojowego w dom monolityczny analogami będą mieszkania tej samej wielkości w monolicie lub domy murowane. Domy panelowe zwykle nie są porównywane z domami murowanymi lub wprowadzane są współczynniki. Do oceny mieszkania wykorzystuje się pięć podobnych obiektów. Porównanie analogów - dobry sposób zobacz gdzie cena jest za wysoka.

Ostatnie piętro obniża szacunkowy koszt mieszkania o 2-3%, pierwsze piętro - o 5-10%

Jak obliczyć wartość odzysku

Wartość likwidacyjną oblicza się za pomocą wzorów. Liczy się tu elastyczność popytu i wartość pieniądza w czasie.

Przykład elastyczności popytu. Popyt na trzypokojowe mieszkanie w nowym budynku na parterze jest niewielki, ponieważ duża metraż i niskie piętro odstraszają kupujących. Takie mieszkanie możesz sprzedać w krótkim czasie tylko i wyłącznie za niską cenę. Różnica między ceną rynkową a ceną likwidacyjną wynosi do 3 milionów rubli.

Do mieszkania jednopokojowego na środkowym piętrze dom panelowy 5 minut spacerem od stacji metra cieszy się dużym zainteresowaniem, ponieważ na takie mieszkania zawsze jest popyt. Wartość likwidacyjna takiego mieszkania jest zbliżona do wartości rynkowej.

Przykład wartości pieniądza w czasie. Mówiąc o długich okresach i dużych pieniądzach, często mówi się, że pieniądze z czasem stają się tańsze. Oznacza to, że rubel jest teraz cenniejszy niż rubel za rok. Jeśli mieszkanie można sprzedać taniej teraz, to lepiej, niż później trochę droższe. Zasada ta ma wiele uzasadnień: inflacja, ryzyko polityczne, śmiertelność ludzi i postęp światowy.

W przypadku sprzedaży mieszkania po cenie likwidacyjnej w pierwszej kolejności spłacany jest kredyt. Pozostałą część środków otrzymuje pożyczkobiorca. Dlatego im wyższa cena likwidacji, tym więcej pieniędzy pozostanie w jego rękach.

Wartość likwidacyjna mieszkania budżetowego niewiele odbiega od wartości rynkowej. Najłatwiej je sprzedać na rynku, bo jest na nie popyt. Elitarne mieszkanie w nowym budynku będzie sprzedawane przez długi czas nawet z rabatem.

Przedział cenowy mieszkań trzypokojowych w Petersburgu

Według portalu nieruchomości EMLS wybraliśmy mieszkania w tej samej okolicy

Pod wartość rynkowa Przez mieszkanie rozumie się jego rzeczywistą cenę, za którą kupujący gotowy do zakupu takich nieruchomości na wolnym rynku i normalnej konkurencji. Oprócz wartości rynkowej istnieje również, co jest nieco mniej i jest używany jako podstawa podatku w celu ustalenia wysokości podatku od nieruchomości. Cenę rynkową określonej nieruchomości można określić jako na własną rękę oraz z pomocą pośrednika w handlu nieruchomościami lub rzeczoznawcy.

W przypadku przeprowadzenia wyceny rynkowej konieczne jest sporządzenie serii dla rzeczoznawcy. Na podstawie wyników jej działań zostanie przygotowany szczegółowy raport. Nie zapominaj również, że w niektórych transakcjach na rynku nieruchomości jest to konieczne z Biura Inwentaryzacji Technicznej(WIT), który wskazuje wartość zapasów (w praktyce jest to również mniej niż katastralne).

Jaka jest wartość rynkowa mieszkania?

Wartość rynkowa mieszkania wynosi prawdziwa cena, za którą kupujący jest skłonny kupić taką nieruchomość na wolnym rynku na normalnych warunkach konkurs. Oznacza to, że na cenę rynkową nie powinny wpływać czynniki inne niż konkurencyjne. W takim przypadku cena jest ustalana na podstawie duża liczba niuansów. Obejmują one:

układ obiektu;
powierzchnia użytkowa sprzedawanej nieruchomości;
stan fizyczny komunikacji (ogrzewanie, zaopatrzenie w wodę itp.).

Warto osobno wspomnieć o takim czynniku jak lokalizacja mieszkania. Okolica, odległość od szkół, szpitali, węzłów komunikacyjnych, duża centra handlowe i tak dalej. Wszystkie te warunki mogą znacząco wpłynąć na realną cenę rynkową nieruchomości. Warto to również uznać za dobro remontować nie zawsze zwiększa wartość takiej nieruchomości. Możesz spotkać takich nabywców, którzy szukają mieszkania z gotowym dekoracja wnętrz . Ale częściej zdarzają się nabywcy, którzy zamierzają przeprowadzić naprawy na swój sposób.

Zatem, Cena rynkowa mieszkania to cena, za jaką kupujący jest w stanie kupić nieruchomość na warunkach rynkowych (konkurencyjnych). Na cenę rynkową wpływa wiele różnych czynników, które należy wziąć pod uwagę.

Wartość katastralna i rynkowa mieszkania: jaki jest ich związek

Wartość katastralna mieszkania to cena nieruchomości, która jest ustalana Federalna Izba Katastralna w trakcie oceny przeprowadzanej zgodnie z Prawo federalne z dnia 29 lipca 1998 r. nr 135-FZ „O działalności oceniającej w Federacji Rosyjskiej”.

Zasadniczo wymagana jest wartość katastralna wspomnianej nieruchomości płacić podatek od nieruchomości. To od wartości katastralnej obliczany jest obowiązkowy podatek. Stosunkowo niedawno znacznie podwyższono wartość katastralną, próbując zbliżyć ją do wartości rynkowej, jednak dwa wskaźniki nie równe, cena rynkowa i katastralna jest nadal różnić się.

Stosunek powyższych wskaźników cen dokonywany jest na poziomie Kryteria oceny, czyli co jest podstawą oceny i czynnikami wpływającymi na cenę całkowitą. Jak wiadomo, na wartość rynkową wpływa wiele czynników, podczas gdy na wartość katastralną wpływa to znacznie mniej. Na wartość katastralną mieszkania wpływa następujące niuanse:

średnia cena za metr kwadratowy (z uwzględnieniem wskaźnika regionalnego);
rok budowy domu, w którym znajduje się wyceniana nieruchomość.

Różnica w podejściu do obliczania ceny nieruchomości determinuje różnicę między wartością rynkową a katastralną. Cena rynkowa o wiele wyżej katastralny

W praktyce cena rynkowa jest wyższa od ceny katastralnej połowę lub jedną trzecią. Powyższe wartości dotyczą głównie starego zasobu mieszkaniowego, którego cena rynkowa mieszkań jest niska.

Aby sprzedać mieszkanie, trzeba najpierw poznać jego realną (rynkową) wartość. Jak wiadomo, często stosowana jest wartość katastralna, od której płacony jest podatek nie odzwierciedla rzeczywista cena domu. Dlatego konieczne jest oszacowanie ceny innymi środkami. Właściciel nieruchomości ma kilka z nich:

samoocena;
ocena pośrednika w handlu nieruchomościami;
ocena niezależnego rzeczoznawcy.

Pierwsza z tych opcji obejmuje minimalne koszty gotówkowe, jednak maksimum własnych wysiłków danej osoby, aby określić . Dwie pozostałe opcje oznaczają pewne koszty finansowe, ponieważ usługi pośrednika w handlu nieruchomościami i rzeczoznawcy nie są bezpłatne. Nowoczesny rynek Zakupem i sprzedażą nieruchomości zajmują się głównie pośrednicy w obrocie nieruchomościami, to znaczy, sprzedając lub kupując taką nieruchomość, obywatele często się do nich zwracają.

Można jednak również zatrudnić pośrednika w obrocie nieruchomościami prosta wycena kosztu mieszkania, bez dalszych usług związanych z jego realizacją.

W takim przypadku osoba chcąca poznać cenę nie będzie musiała myśleć o samodzielnym ustaleniu jej, ale przejść dalej cena oferowana przez pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Jak samodzielnie oszacować koszt mieszkania

Samoocena kosztu mieszkania polega na monitorowaniu podobnych propozycji sprzedaży podobnej nieruchomości. Można w tym celu skorzystać z popularnych stron internetowych lub odpowiednich produktów gazet tematycznych. Powinieneś się skupić podobne parametry:

obszar;
kwadrat;
Liczba pokoi;
inne czynniki, które w taki czy inny sposób wpływają na cenę określonej nieruchomości.

Po znalezieniu podobnych ofert należy zwrócić uwagę na fakt, że osoby sprzedające swoje domy mogą zawyżać cenę według własnego uznania.

Ponadto, jeśli mieszkanie jest sprzedawane w Moskwie lub regionie moskiewskim, możesz z niego skorzystać kalkulator internetowy ceny mieszkań. W takim przypadku musisz wypełnić wszystkie pola i uzyskać wynik. W przypadku pozostałych regionów kraju wnioski będą musiały być monitorowane na własną rękę. Jednak na różnych stronach są wygodne usługi szukaj, w którym możesz określić dane podobne do sprzedawanej nieruchomości, aby wyszukać podobne opcje.

Dergunov V.I. Planowałem sprzedać mieszkanie jednopokojowe. Uznając za niewłaściwe wydawanie pieniędzy na usługi pośrednika w handlu nieruchomościami lub niezależnego rzeczoznawcy. Po przejrzeniu kilku stron internetowych, takich jak Avito i From Hand to Hand oraz porównaniu podobnych ofert sprzedaży mieszkania, Dergunov był w stanie określić przybliżoną wartość rynkową swojego domu.

Wartość katastralna mieszkania pod adresem

Na oficjalnej stronie Rosreestr jest kilka wygodnych Usługi. Przykładowo wchodząc do zakładki „Usługi”, a następnie do „Informacji referencyjnych o obiektach nieruchomościowych online”, możesz określić wartość katastralną obiekt nieruchomości.

Aby to zrobić, musisz podać numer katastralny lub poprawnie określić adres mieszkania. Jeżeli przeprowadzono wycenę katastralną, to taka informacja zostaną wskazane na podstawie wyników zapytania.

Taka informacja będzie jednak przydatna tylko wtedy, gdy sprzedaż mieszkania dokładnie nastąpi według wartości katastralnej. Jeżeli sprzedaż takiej nieruchomości planowana jest po cenie rynkowej, wówczas najlepiej skorzystać z określonej usługi nie używaj i zwrócić się ku innym sposobom ustalania ceny nieruchomości.

Samodzielna wycena mieszkania

Niezależna ocena mieszkania jest jeden ze sposobów ustalenia ceny taka własność. Obecnie zaangażowanych jest wiele firm działalność oceniająca. Niezależna procedura wyceny może okazać się konieczna, jeśli samodzielne ustalenie wartości nieruchomości nie jest możliwe. Ponadto eksperci w tej dziedzinie doskonale zdają sobie sprawę ze wszystkich zawiłości rynku kupna i sprzedaży mieszkań, posiadają specjalne umiejętności i wiedzę, która pomaga ustalić obiektywna cena rynkowa za sprzedane mieszkanie.

Dokonując niezależnej oceny, osoby ją dokonujące posługują się szeregiem metod, których wybór zależy od przedmiotu oceny. Zatem istnieją następujące metody oceny:

porównawczy;
opłacalny;
drogi.

Najpopularniejszą metodą jest metoda porównawcza. Stosuje się go tylko wtedy, gdy istnieje realna możliwość porównania przedmiotu oceny (mieszkania). analogi. Na przykład porównuje się liczbę mieszkań w tej samej okolicy, z podobnymi latami budowy całego budynku, powierzchnią domu i innymi czynnikami wpływającymi na cenę rynkową.

To podejście jest wystarczające obiektywnie odzwierciedla wartość rynkową określonej nieruchomości, a także uwzględnia różne przejawy aktualnych trendów na rynku zakupu i sprzedaży nieruchomości.

Metoda dochodowa stosowane głównie wtedy, gdy generowany jest zysk z nieruchomości. Przykładowo, jeśli mieszkanie jest wykorzystywane na działalność gospodarczą (pierwsze piętra domów, mieszkania na doby itp.), wówczas przy ocenie brane będzie pod uwagę Szacowany dochód(na podstawie już uzyskanych dochodów). Wada tego podejścia jest niewielki zakres zastosowań, a także fakt, że dochód brany pod uwagę w ocenie jest jedynie prognozą.

Metoda kosztowa stosuje się, jeżeli wyceniana nieruchomość nie ma odpowiedników. Mówimy o wyjątkowych obiektach nieruchomościowych, których na chwilę obecną nie da się porównać z innymi obiektami. W takich przypadkach rzeczoznawca dokonuje kalkulacji wydane środki na budowę takiego obiektu. Ta metoda może nie zawsze odzwierciedlać rzeczywistą cenę rynkową, ale ta metoda tak uniwersalny, ponieważ za jego pomocą możesz ocenić absolutnie każdą nieruchomość, w tym mieszkanie.

Dlatego do ustalenia wykorzystuje się niezależną ocenę najbardziej odpowiednią wartość rynkową mieszkanie.

Dokumenty do oceny

Podobnie jak w przypadku większości procesów związanych ze sprzedażą lub innymi czynnościami związanymi z nieruchomością o wycenę mieszkania konieczne jest przygotowanie szeregu dokumentów:

zaświadczenie o państwowej rejestracji praw majątkowych (od lipca 2016 r. - wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego);
informacje (jeśli są dostępne) na temat (hipoteki, zastawu, czynszu itp.);
dane paszportowe osoby zlecającej ocenę;
jeżeli są przebudowy – informacja o nich;
obiekt;
wyjaśnienie planu.

Wymienione dokumenty należy dostarczyć rzeczoznawcy ds najbardziej obiektywną procedurę oceny koszt mieszkania.

Raport z oceny wartości rynkowej mieszkania

Protokół wyceny wartości rynkowej mieszkania jest dokumentem urzędowym sporządzanym przez rzeczoznawcę. O jego konieczności decyduje fakt, że taki dokument może być oddać do sądu jako dowód użyj jako uzasadnienie ceny nieruchomości. Jak każdy inny dokument urzędowy, raport musi zawierać pewne informacje. Zatem, sprawozdanie z oceny zawiera:

informacje o kliencie i rzeczoznawcy;
opis metody oceny;
opis wycenianej nieruchomości (mieszkania);
analiza rynku zakupu i sprzedaży takiej nieruchomości;
obliczenie ceny rynkowej takiej nieruchomości;
materiały fotograficzne przedmiotu oceny;
informacje o dokumentach tytułowych.

Protokół jest podpisany, zszyty i ponumerowany, zatwierdzony pieczęcią firma rzeczoznawcza.

Ponadto wraz z raportem dołączane są dokumenty potwierdzające rejestrację firmy przeprowadzającej ocenę, certyfikaty i inne niezbędne dokumenty.

Zaświadczenie WIT o cenie mieszkania

Aby sfinalizować niektóre transakcje, właściciel mieszkania może potrzebować zaświadczenie z WIT. Można go uzyskać, kontaktując się z odpowiednim organem terytorialnym określonej organizacji. Można uzyskać taki certyfikat tylko właściciel lokalu, dla którego wystawiane jest zaświadczenie. Aby go otrzymać należy podać: dokumentacja:

paszport właściciela;
zaświadczenie o państwowej rejestracji własności mieszkania lub wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego.

Certyfikat ten zawiera informacja o wartości zapasów mieszkania, plan sytuacyjny i objaśnienia. Na wskazaną wartość zapasów składają się następujące czynniki:

powierzchnia domu;
lista komunikatów;
rok budowy domu, w którym znajduje się nieruchomość.

Wartość zapasów dużo niżej ceny katastralne i rynkowe. Zasadniczo obejmuje tylko koszty budowy apartamenty ( Materiały budowlane, komunikacja wewnętrzna) minus prawdziwe zużycie.

Wniosek

Przy każdej transakcji dotyczącej mieszkania trzeba być przygotowanym na to, że będziesz miał do czynienia z różnymi rodzajami wartości takiej nieruchomości, takimi jak wartość rynkowa, katastralna i inwentarzowa. Prawdziwa cena przedmiotowej nieruchomości to jej cena Cena rynkowa, na tym należy się skupić podczas dokonywania transakcji. Cenę tę można ustalić na różne sposoby, jak to zrobić sam(bez wydatki finansowe), i przy pomocy pośrednika w handlu nieruchomościami lub rzeczoznawcy(z zapłatą za swoje usługi).

Dla celów podatkowych wykorzystywana jest głównie wartość katastralna oraz wartość inwentarzowa do wydania konieczne w niektórych przypadkach Certyfikaty WIT.

Pytanie

Jak ustalić wartość rynkową mieszkania?

Planuję sprzedać mieszkanie, ale nie jestem w stanie określić jego rzeczywistej ceny. Mam informację o wartości katastralnej. Czy ta cena jest równa wartości rynkowej? Jeśli nie, jak mogę ustalić cenę rynkową mojej nieruchomości?

Odpowiedź

Tylko w wyjątkowych przypadkach wartość katastralna jest równa wartości rynkowej. W większości przypadków wartość rynkowa jest o połowę lub jedną trzecią większa od wartości katastralnej.

Istnieje kilka sposobów określenia ceny rynkowej. Możesz przeprowadzić niezależną wycenę mieszkania, porównując swój dom z podobnymi ofertami na rynku nieruchomości. Jeśli ta opcja Ci nie odpowiada, możesz zwrócić się do pośredników w obrocie nieruchomościami lub rzeczoznawców, którzy za opłatą wycenią Twoją nieruchomość i ustalą odpowiednią dla Twojego mieszkania wartość rynkową.

Protokół oceny wartości rynkowej i likwidacyjnej nieruchomości położonej pod adresem: St. Petersburg, rejon kaliniński, Grazhdanskiy pr-t, 41, litera A
Prace wykonane przez Colliers International. Petersburg, 2004.
Wszystkie obliczenia przeprowadzono zgodnie z przepisami ustawy federalnej „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej”, standardami wyceny obowiązkowymi do stosowania przez podmioty wyceny, zatwierdzonymi dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 6 lipca 2001 r. nr 519, a także standardy działalności zawodowej w zakresie wyceny nieruchomości Rosyjskiego Towarzystwa Rzeczoznawców majątkowych oraz Międzynarodowe Standardy Wyceny opracowane przez Międzynarodowy Komitet ds. Standardów Wyceny Nieruchomości (ICSOI).
2016-01-24 | popularność: 20065
Protokół ustalenia wysokości szkody z tytułu uszkodzenia samochodu Toyota Cresta (obliczenie salda użytecznego)
Celem tej wyceny jest ustalenie wartości rynkowej kwoty szkody w ocenianym mieniu na dzień wyceny. Ocenę przeprowadzono zgodnie z Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 6 lipca 2001 r. Nr 519 „W sprawie zatwierdzenia standardów oceny”, „Wytyczne metodologiczne dotyczące ustalania kosztów pojazdów z uwzględnieniem naturalnego zużycia i stan techniczny na dzień prezentacji” opracowany przez Państwowe Centrum Naukowe NAMI wspólnie z pracownikami Centrum Federalne badanie kryminalistyczne zatwierdzone przez Ministerstwo Gospodarki Federacji Rosyjskiej.
Wykonawca: Denis Pashnin, LLC „Agencja Profesjonalnej Wyceny Nieruchomości”
2015-04-17 | popularność: 21536
Protokół ustalenia wartości rynkowej mieszkania jednopokojowego zlokalizowanego pod adresem: Nowosybirsk, rejon sowiecki, ul. Lenina
Przedmiotem niniejszej wyceny jest jednopokojowe mieszkanie zlokalizowane w Nowosybirsku. Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości.
Zgodnie ze „Standardami wyceny obowiązującymi podmioty dokonujące wyceny” z dnia 07.06.01 nr 519, termin „wartość rynkowa” w niniejszym raporcie oznacza: najbardziej prawdopodobną cenę, po której można zbyć przedmiot wyceny na otwartym rynku w konkurencyjnym środowisku, gdy strony transakcji działają rozsądnie, posiadają wszystkie niezbędne informacje, a na wartość transakcji nie mają wpływu żadne nadzwyczajne okoliczności.
Ustalenie wartości rynkowej opiera się na założeniu, że sprzedaż nieruchomości na rynku następuje po spełnieniu określonych powyżej warunków. W wyniku transakcji kupna-sprzedaży następuje przeniesienie pakietu praw majątkowych z kupującego na sprzedającego. To właśnie te prawa są przedmiotem oceny. W tej pracy cenionym prawem do przedmiotu oceny jest prawo własności.
Po przeprowadzeniu analizy rzeczoznawca doszedł do wniosku, że najlepszym i najbardziej efektywnym użytkowaniem ocenianej nieruchomości jest użytkowanie jej zgodnie z jej przeznaczeniem – mieszkaniem. Na podstawie tego wniosku przeprowadzono dalsze obliczenia mające na celu określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny.
Procedura oceny obejmowała: 1) zebranie niezbędnej dokumentacji i informacji o przedmiocie oceny; 2) zastosowanie podejścia porównawczego do oceny wartości rynkowej; 3) napisania niniejszego Raportu.
2015-03-24 | popularność: 17550
Raport w sprawie ustalenia wartości rynkowej jednej akcji zwykłej OJSC Kostromskaya GRES
W ramach tej cesji oszacowano wartość rynkową jednej akcji Państwowej Elektrowni Okręgowej OJSC Kostroma. Wyniki oceny zostały wykorzystane w celu wniesienia akcji OJSC Kostromskaya GRES jako zapłata za dodatkowe akcje OJSC OGK-3. Ocena została przeprowadzona na dzień 1 kwietnia 2005 roku.
W procesie oceny stosowane są różne metody i podejścia, najbardziej odpowiednie dla danego przypadku. Ocena ta została przeprowadzona zgodnie z Ustawą Federacji Rosyjskiej „O działalności związanej z wyceną w Federacji Rosyjskiej”, „Standardami wyceny obowiązkowymi do stosowania przez podmioty działalności związanej z wyceną”, Metodologią i wytycznymi dotyczącymi wyceny przedsiębiorstw i (lub) aktywów RAO JES Rosji i jej SDC, opracowane przez Deloitte & Touche.
Na podstawie wyników analizy silnych i Słabości wyników uzyskanych w ramach różnych podejść, po konsultacjach z przedstawicielami firm inwestycyjnych, przedstawicielami Deloitte i Touche, Rzeczoznawca zdecydował się rozważyć, wraz z pierwszą opcją dodania wag, możliwość nadania większej wagi wynikom dochodowym zbliżać się. Wybór ten uzasadniony jest faktem, że racjonalny inwestor kupując i sprzedając aktywa, koncentruje się przede wszystkim nie na retrospektywie działalności spółki, ale na perspektywicznych strumieniach dochodów, jakie może uzyskać z nabywanego aktywa.
Wykonawca: Konsorcjum „Ekspert – Ocena Rosyjska”, stan na dzień 1 kwietnia 2005 r
2015-03-07 | popularność: 16242
Protokół ustalenia wartości rynkowej obiektu „Lokale administracyjne”
Raport z oceny wartości rynkowej nieruchomości - lokal administracyjny o powierzchni 336,1 mkw. m., którego właścicielem jest gmina „Miasto Kirow”.

Celem tej oceny jest rozpoznanie cech cenowych przedmiotu oceny w odniesieniu do charakterystyki odpowiedniego segmentu rynku, tytułu prawnego, ilościowego i cechy jakościowe przedmiot oceny, a także specyfikę praktyki egzekwowania prawa dla proponowanej transakcji. Pozwoli to na jednoznaczne zidentyfikowanie przedmiotu oceny w systemie realnym i realnym prawa obowiązkowe, podać odpowiednie uzasadnienie rodzaju ustalanej wartości. Analiza dokumentacji pozwoli nam zidentyfikować główne składowe ryzyk związanych z oceną i obliczyć wysokość ich pokrycia.
Sprawozdanie z oceny zostało sporządzone zgodnie z ustawą federalną „O działalności oceniającej w Federacji Rosyjskiej” z dnia 29 lipca 1998 r. Nr 135-FZ; standardy federalne wycena, zbiór standardów wyceny Rosyjskiego Towarzystwa Rzeczoznawców (SSO ROO 2010).
Analiza uzyskanych wyników pod kątem zgodności z danymi rynkowymi wykazała, że wartość rynkowa wycenianej nieruchomości ma wartość porównywalną ze wskaźnikami rynkowymi. Koszt obiektów mieści się w przedziale wartości średnich dla obiektów znajdujących się w podobnej części miasta Kirów, mających podobne przeznaczenie i stan techniczny.
Rzeczoznawca nie przeprowadził audytu ani innej weryfikacji finansowej podanych przez Państwa informacji wykorzystanych w niniejszym raporcie, w związku z czym nie ponosi odpowiedzialności za wiarygodność tych informacji.
Zgodnie z celem wyceny wartość rynkowa Przedmiotu wyceny została ustalona na podstawie ustawy federalnej nr 135-FZ „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej” z dnia 29 lipca 1998 r. oraz Kodeksu standardów wyceny Rosyjskiego Towarzystwa Rzeczoznawców SSO ROO 2010, zharmonizowanego z Międzynarodowymi Standardami Wyceny (2007 ) i obowiązkowego do stosowania przez członków samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców.
Stosowanie SSO ROO 2010, obowiązkowego do stosowania przez podmioty wyceny, wynika z faktu, że Obiekt wyceny znajduje się na terytorium Federacji Rosyjskiej, a także z faktu, że Rzeczoznawca prowadzi swoją działalność na terytorium Federacji Rosyjskiej. Standardy te zastosowano przy ustalaniu podejść do oceny, trybu przeprowadzania pracy oraz przy sporządzaniu Raportu z oceny.
Zastosowanie Kodeksu standardów Rosyjskiego Towarzystwa Rzeczoznawców (ROA) wynika z faktu, że Standardy oceny ROO najpełniej opisują terminy, definicje, koncepcje i metody oceny stosowane podczas przeprowadzania prac oceniających różne rodzaje nieruchomość.

2015-03-07 | popularność: 18620
Protokół ustalenia wartości rynkowej obiektu „Lokale sklepowe”
Raport z oceny wartości rynkowej nieruchomości - lokalu sklepowego o powierzchni 30,2m2. m., pod adresem: Kirow, ul. Lenina, lat 86, należąca do formacji miejskiej „Miasto Kirów”.

Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości. Wynikiem oceny jest ostateczna wartość wartości ocenianego obiektu. Wynik oceny może zostać wykorzystany do zbycia mienia komunalnego.
Wyniki oceny opisywanego obiektu planuje się wykorzystać przy alienacji mienia komunalnego.
W ocenie tej zastosowano następujące standardy oceny: Zestaw standardów oceny Rosyjskiego Towarzystwa Rzeczoznawców SSO ROO 2010, zharmonizowany z Międzynarodowymi Standardami Oceny (2007) i obowiązkowy do stosowania przez członków samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców.
Kodeks Standardów Wyceny (CSO 2010) Rosyjskiego Towarzystwa Rzeczoznawców (ROO) przeznaczony jest do oceny wartości nieruchomości w Federacji Rosyjskiej i innych krajach WNP - w pełnej zgodności z przyjętymi dokumentami.
Wykonanie: ANALIT LLC, Kirow, 2010.
2015-03-07 | popularność: 14557
Raport z oceny wartości rynkowej imiennych akcji zwykłych OJSC
Cel i cel oceny: ustalenie wartości rynkowej imiennych akcji zwykłych (100% kapitału docelowego) OJSC (Rodzaj działalności - produkcja wyrobów poligraficznych) w celu wniesienia wkładu na kapitał zakładowy.
Kompleks majątkowy przedsiębiorstwa nie odzwierciedla rzeczywistej zdolności przedsiębiorstwa do generowania dochodu, lecz odzwierciedla aktualny stan przedsiębiorstwa, wyrażający się poprzez stan jego aktywów i pasywów. W takim przypadku nie ma konieczności ustalania wartości likwidacyjnej na moment wyceny ze względu na brak przesłanek przemawiających za pilną likwidacją lub sprzedażą przedsiębiorstwa. Na potrzeby tej oceny najbardziej optymalna, zdaniem naszego Rzeczoznawcy, jest metoda skorygowanej wartości księgowej aktywów netto przedsiębiorstwa.
W wyniku analizy informacji o przedsiębiorstwach tej branży zawartych w różnych źródłach, w tym w Krajowym Systemie Notowań (www.nqs.ru) według stanu na dzień 1 października 2004 r., na potrzeby niniejszej oceny, informacje dotyczące kursu akcji spółki dla tych przedsiębiorstw nie istnieje rynek pozagiełdowy. Nie można zatem stosować metod przedsiębiorstw analogicznych – metody rynku kapitałowego, metody transakcyjnej.
W celu oceny wartości rynkowej akcji zwykłych OJSC KKK w niniejszym raporcie wykorzystano:
1. metoda dyskontowania przepływów pieniężnych;
2. metoda skorygowanych aktywów netto bilansu.
Wykonawca: Art Expert LLC. Kazań, 2004
2015-02-23 | popularność: 11763
Protokół ustalenia wartości rynkowej obiektu „Lokale Poczty”
Celem tej oceny jest określenie specyfiki wyceny przedmiotu wyceny w odniesieniu do cech odpowiedniego segmentu rynku, tytułu prawnego, cech ilościowych i jakościowych przedmiotu wyceny, a także specyfiki praktyki egzekwowania prawa dla proponowana transakcja. Pozwoli to na jednoznaczne zidentyfikowanie przedmiotu oceny w systemie praw rzeczowych i przymusowych oraz umożliwi właściwe uzasadnienie rodzaju ustalanej wartości. Analiza dokumentacji pozwoli nam zidentyfikować główne składowe ryzyk związanych z oceną i obliczyć wysokość ich pokrycia. W rezultacie konieczne jest dokonanie właściwego uzasadnienia ekonomiczno-prawnego ostatecznej oceny obiektu dla określonego celu.
Wynik wyceny ma być wykorzystany do celów przeniesienia własności majątku na podstawie umowy kupna-sprzedaży, ograniczenia ustala rzeczoznawca samodzielnie.
Pokój biurowy komunikacji. Powierzchnia 108,1 mkw. Pierwsze piętro. Adres: obwód kirowski, perspektywa Oktyabrsky. Właścicielem przedmiotu wyceny jest miasto„miasto Kirów”.
Cel wyceny: Ustalenie wartości rynkowej wycenianych praw do przedmiotu wyceny
Celem połączenia wyników wszystkich zastosowanych podejść jest określenie zalet i wad każdego z nich, a co za tym idzie opracowanie jednego kosztorysu. O zaletach każdego podejścia w ocenie danej nieruchomości decydują następujące kryteria:
Rodzaj, jakość i zakres informacji, na których opiera się analiza.
Możliwość uwzględnienia specyficznych cech obiektu, które wpływają na jego wartość, takich jak użytkowanie, potencjalna rentowność.
Źródło: FSUE „Rostekhinventarizatsiya – Federal WIT”, oddział w Kirowie, 2010.
2015-02-23 | popularność: 8620
Protokół ustalenia wartości rynkowej nieruchomości „Lokale kawiarniane”
Raport z ustalenia wartości rynkowej lokalu o powierzchni 33,2 mkw. m. pod adresem obwód kirowski, Kirow, ul. Moskowska, 181
Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości. Wynikiem oceny jest ostateczna wartość wartości ocenianego obiektu. Wynik oceny może zostać wykorzystany do zbycia mienia komunalnego. Wyniki oceny opisywanego obiektu planuje się wykorzystać przy alienacji mienia komunalnego.
Celem tej pracy jest identyfikacja specyfiki wyceny przedmiotu wyceny w odniesieniu do cech odpowiedniego segmentu rynku, tytułu prawnego, cech ilościowych i jakościowych przedmiotu wyceny, a także specyfiki praktyki egzekwowania prawa dla proponowanej transakcja. Pozwoli to na jednoznaczne zidentyfikowanie przedmiotu oceny w systemie praw rzeczowych i przymusowych oraz umożliwi właściwe uzasadnienie rodzaju ustalanej wartości. Analiza dokumentacji pozwoli nam zidentyfikować główne składowe ryzyk związanych z oceną i obliczyć wysokość ich pokrycia. W rezultacie konieczne jest dokonanie właściwego uzasadnienia ekonomiczno-prawnego ostatecznej oceny obiektu dla określonego celu.
Wykonanie: ANALIT LLC, Kirow, 2010.
2014-11-08 | popularność: 11628
Protokół ustalenia wartości rynkowej nieruchomości „Lokale Sklepu”
Raport z ustalenia wartości rynkowej lokalu o powierzchni 14,2 mkw. m kw. m. pod adresem obwód kirowski, Kirow, ul. Niekrasowa, 1
Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości. Wynikiem oceny jest ostateczna wartość wartości ocenianego obiektu. Wynik oceny może zostać wykorzystany do zbycia mienia komunalnego.
Raport ten został sporządzony zgodnie z ustawą federalną „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej” z dnia 29 lipca 1998 r. Nr 135-FZ; federalne standardy wyceny, zestaw standardów wyceny Rosyjskiego Towarzystwa Rzeczoznawców (SSO ROO 2010).
Celem tej pracy jest identyfikacja specyfiki wyceny przedmiotu wyceny w odniesieniu do cech odpowiedniego segmentu rynku, tytułu prawnego, cech ilościowych i jakościowych przedmiotu wyceny, a także specyfiki praktyki egzekwowania prawa dla proponowanej transakcja. Pozwoli to na jednoznaczne zidentyfikowanie przedmiotu oceny w systemie praw rzeczowych i przymusowych oraz umożliwi właściwe uzasadnienie rodzaju ustalanej wartości. Analiza dokumentacji pozwoli nam zidentyfikować główne składowe ryzyk związanych z oceną i obliczyć wysokość ich pokrycia.
Generalnie zalecaną wartością do zrealizowania transakcji jest wartość rynkowa. Ten termin zakłada zgodne z prawem użytkowanie, co z kolei nakłada na typowego sprzedawcę odpowiedzialność za gwarancję dobrego działania rzeczy. W takim przypadku sprzedawca nie jest zainteresowany serwisem gwarancyjnym, a serwis jest realizowany zgodnie z wymogami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. W związku z tym przy obliczaniu parametrów kosztowych należy wziąć pod uwagę brak zobowiązań gwarancyjnych dotyczących wykonania i prowadzić sprzedaż na zasadzie „tak jak jest”.
Chcesz opublikować raport? na naszej stronie internetowej? Napisz do nas w tej sprawie.